房产中介公司应对“跳单”行为的法律思考*

刘冬妹南京审计大学法学院，江苏 南京 211815



房产中介公司应对“跳单”行为的法律思考*

刘冬妹南京审计大学法学院，江苏 南京 211815

二手房产交易市场上，房屋求购者为了寻找合适自己的房屋进行交易，常常会跳过已与自己签约的中介公司，转而同其他标价更低的中介公司达成交易。房产中介公司如何应对？本文从中介服务调研出发，发现委托人“跳单”的原因，从立法、行业规范和中介公司自身出发，为中介公司防范跳单提出建议。

“跳单”；调研分析；立法建议

一、房产中介公司满意度调研

2016年下半年，国家出台新的经济政策，南京、苏州、合肥等城市房价一路飙升，房产市场又掀起一轮热潮。本课题小组立足于房产市场火热的现状，针对房产中介公司的居间服务活动，多次进行了房产中介满意度调研。7月份，在南京镇江淮北等两省三城市对市民进行问卷调查。10月份，根据住建部等七部委出台的新规，本课题小组制作网络调查问卷，在线上进行数据采集，受访者覆盖各年龄层，通过第二次调研我们获取了更加丰富的信息。

我们重点对以下问题进行调查：买房人对中介的态度方面：①如果您不选择中介，最可能的原因是什么？51.65%的受访者选择了中介费太高这个选项。②您更倾向于选择什么样的房产中介？79%的受访者表示会选择口碑好知名度高的房产中介。③为什么在购房时选择房产中介来为自己服务？60%的受访者认为房产中介服务为自己省去很多时间，比较便利。房产中介掌握着非常多的房源信息，可以为购房者提供专业的中介服务。买房人“跳单”诱因方面：④如果您无意中得到了房主人的信息，您会怎么做？50%的受访者选择主动与房主人商量买房事宜，同中介切断联系。⑤如果您选择房产中介，您更看重哪些因素？42.28%的人选择中介交易比较安全风险小这一选项。⑥2016年10月住建部等七部委联合出台加强房地产中介管理的新规定，您对于中介的态度如何？持谨慎态度的受访者占到了44.95%。而在针对选择房产中介的标准如何的问题上，中介费太高成为买房人首先排除的标准。⑦南京主城的二手房交易将全面实现网络签约，您买房时会选择自己线上签约还是委托房产中介？38.53%的受访者选择自己签约，因为可以节省佣金由此可见，佣金费的高低成为日后居间合同达成的重要隐患。

调研中我们发现如下问题：

(一)买房人对中介持谨慎态度，对中介不足够信任。问题：住建部公布了一批各地违规失信的中介机构的名单，您还会继续信任房产中介服务吗？30.28%的人选择不信任。问题：2016年10月住建部等七部委联合出台加强房地产中介管理的新规定，您对于中介的态度如何？持谨慎态度的受访者占到了44.95%。

(二)居间人面临巨大被“跳单”风险。比如：问卷中针对受访者如果从中介处无意得到房主的信息，50.19%的受访者表示会和房主私下联系。若发现中介报价与房主的报价相差太多时，35.78%的人选择跳过中介直接同房主协商。在居间中间费方面，受访者为不选择中介最可能的原因是什么？51.65%的受访者选择了中介费太高这个选项。高额的居间费为委托人日后跳过居间人另立居间合同埋下隐患。

由此可见，居间人面临着来自方方面面的“跳单”风险，权利救济无法可依。促进市场健康发展，亟需改变这种现状。

二、房产中介公司不受信任原因分析

(一)立法不健全

我国现行立法中对居间合同中“跳单”问题的认定不足，对“跳单”问题的存在没有清晰的认识。居间合同作为《合同法》中十五个有名合同之一，构建起居间合同的全部规则却只用了四个条款，带来一系列居间合同问题的解决方式模糊不清的问题。之后出台的《房屋经纪服务管理办法》和在2016年10月住建部等七部委更是联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展意见》，对于居间人一方的权利又加限制。

可以说，我国现行立法放任了委托人对房产中介公司先入为主的恶人形象，对解决“跳单”问题，并无益处。面对频仍的“跳单”问题，急需出台具有针对性的举措，明确居间人与委托人的权利与义务，在保护买方合法的购房选择权的同时，也要维护居间人的合理诉求，以推动二手房市场的健康发展。

(二)房产中介公司服务不到位

房产中介行业本身存在一些缺陷，在向委托人提供服务时有所保留，难以获得客户的百分之百信任，客户自身也出于安全感考量对中介这也是”跳单”产生的根源之一。面对房产中介公司的巨大信息优势和资源优势，委托人相对处于弱势地位，由此更倾向于保护自身权益，但凡获得有用的房源信息，便会尽可能避免费用支出，在这种心理驱使下，“跳单”情况频频发生。这样的不信任如何让改善，房产中介公司进行居间活动时应改善服务态度，具体操作时遵守法律规定，努力做到尊重委托人的合法权益与保护自身合法权益的平衡。

(三)房产中介行业混乱

房产中介不受信任主要因为房产中介行业整体混乱，具体说来就是中介服务不规范，行业制度不完整，中介人员服务水平低由于居间人员自身的职业水准不足而导致的与委托人产生矛盾也是屡见不鲜等等因素综合作用的结果。这些问题的存在也为“跳单”行为埋下引线。由此可见，房产市场的发展为中介行业提出了更高的要求，中介行业应尽快提高行业准入门槛，尽快制定行业规范。对中介人员的管理监督缺位现状尽快改善。

三、房产中介公司防范“跳单”的建议

(一)立法建议与制度建设

目前在我国，完善的居间合同法律规范体系尚未建立。在我国《合同法》中仅有少量条款对居间合同问题加以规制，且缺乏可操作性。《房屋经纪服务管理办法》以及近日由住建部等七部门联合印发的《意见》对房屋买卖居间行为所做规定，效力位阶较低，适用范围有限且力度较弱。因此提出如下建议：

1.以法律的形式明确“跳单”条款和“跳单”行为的效力认定标准

在实践中，房产中介公司有多少，禁止“跳单”条款的具体名称与规定内容就有多少，在行业内尚未形成规范化的房屋买卖居间合同法定范式。建议有关部门的加强审查监督义务，在必要条件下以制定统一的居间合同范本的方式，规范居间合同双方的权利义务关系。针对“跳单”行为的司法认定，有关部门应当充分结合实际尽快出台统一裁判标准。

2.增加委托人一方的信息披露义务与责任承担义务

目前，我国《合同法》的规定只是对居间人一方提出的：居间人提供服务时应当如实告委托人相关信息，履行信息披露义务，而且在违反义务时的还应承担相应的责任。但是，委托人一方，作为房屋买卖居间合同中另一方当事人，我们的法律并对其应当履行的相关义务所做出的规定还是一片空白。这样的具有明显倾斜性的保护委托人的立法现状，是实践中引发矛盾纠纷的一大诱因。因此，在制度建设和立法设计上，有关部门应当统筹考虑各方当事主体的权利义务关系，不可片面，更不可以偏概全，应当以坚持平等原则为基础，不偏不倚，在订立合同时将有关的信息如实告知对方的信息披露义务这一方面，违反该义务时向居间人承担的违约责任这一方面甚至损害赔偿责任等方面进行明确——这些委托人应当尽到的义务。我们的法律的设置强调利益平衡、权利义务相相平衡，不枉不纵，法律代表着公平，这样的制度设计才是公平的表现。

3.完善居间报酬立法与居间人的权利救济

居间报酬请求权是居间人为合同缔结所付出劳动的结果报酬，要与居间义务的实际履行情况结合起来。因为当前法律对于“促成”的规定过于原则化，在实践中不可避免的出现了认定标准不一的情况，因此有必要通过立法或司法解释对居间报酬请求权的原因性认与行使条件定标准作出详细界定。支持居间人报酬请求权，与此同时也应当对委托人设置一定程度的经济制裁或警告的惩罚性措施。例如对“跳单”行为人加收迟延履行利息或将“跳单”行为纳入委托人的个人诚信记录等。

(二)房产中介公司促进服务行为规范化

1.房产公司应当坚持诚实信用原则

诚实信用原则作为民法的基本原则和很多单行法律中的“帝王条款”，对契约至关重要。从合同本质上来讲，居间合同是一种服务合同，这要求作为居间人的房产中介公司要切实履行与委托人签订的居间合同中约定的义务，兢兢业业，忠于职守，以此契约精神为基础，为委托人提供高水平高质量的专业居间服务，一方面可以提升本公司服务水平行业竞争力，另一方面，获得居间人的信任，更利于交易达成，有口皆碑。

另外，房产中介公司要时刻更新公司服务理念，提升服务水平，以优质服务留住客户，吸引客户。委托人作为正常的市场交易主体，在“货比三家”和交易自由思想的驱使之下，极其容易对房产中介公司产生道德风险，诚实守信原则是相互的，委托人也应当遵守。委托不可为了一己之私，背信弃义，利用这一房产中介公司居间人提供的信息和服务明修栈道暗度陈仓，私下联系第三方中介，与第三方达成交易，这无疑会使房地产法律秩序陷入混乱，社会诚信水平下降，贻害无穷。

2.房产中介公司增强证据意识

“跳单”行为在居间合同中屡见不鲜，任何居间人都难以确保可以完全规避委托人“跳单”的风险。但是，面对委托人的“跳单”，法律并不能够百分之百将其“跳单”行为定义为“跳单”违约。因此，房产中介公司要提高法律意识，增强证据意识，了解并学习我国民事诉讼法中的证据规则，如谁主张谁举证的证据规则，时刻保存与委托人签订的协议与文书。做好公司的法务工作。

居间人收集的证据不应仅仅限于居间人自己忠实履行义务方面的证据，在应对委托人方面，要警惕的关注委托人他名下所有房产的法律状态，什么时候多了一套房。一旦发现有变，居间人及时出手，了解情况，在第一时间内维护自身合法权益。

3.房产中介公司要确保合同签订的规范性

作为居间人的房产中介公司与委托人进行购房中介的协议时，应当确认委托人对房源信息认识的真实状态，确认委托人没有通过其他渠道或则方式知晓过房源等相关的信息。居间人还应及时保存自己履行义务的证据，确保自己提供的中介服务有相对应的合理回报，并将此内容以条款的形式列入协议中生效。

(三)推进中介行业规范与配套制度构建

1.以独家委托为基石，建立房产信息共享机制可以利用当下日渐完备的不动产登记系统，在其基础上建立房产信息共享的机制。这种方式借鉴美国多重上市服务系统(MLS)建立网上房产平台。这很大程度上减轻了居间人对房源信息的收集与匹配的工作负担，也在一定程度上将原因性证明流程简化，有助于实现房屋买卖居间合同中的多方共赢，促进房地产交易的持续健康发展。

2.对中介机构与经纪人员的居间行为进行规范。房屋中介机构作为牵线搭桥的媒人，在居间活动中起到沟通买卖双方的重要作用，其提供的居间服务对房屋买卖合同的最终缔结起着至关重要的作用，因此进一步规范中介机构与经纪人员的居间行为十分有必要。建议完善备案制度与名单公示制度，并且不能放松房产中介的准入标准。同时要积极发挥行业协会的作用，促使其自律，自我约束，对中介机构的工作内容和业务流程进行规范化的监督与管理。在独家委托的情况下，改变中介公司双方收费的方式，通过单方收费，降低买卖双方串通“跳单”的潜在风险。

作为提供房屋买卖居间服务房产中介机构，其服务质量很大程度上影响了客户的达成交易的可能性。二手房市场繁荣，因此产生的对经纪人员的巨大需求量与职业门槛过低的现状，使得从业人员素质难以保障。为减少委托人因服务水平差而另选他家质优价廉居间服务而“跳单”的情形，有必要切实提高中介从业人员的道德素养与服务水平。同样，借鉴美国的制度，建议参考美国房地产行业的“持牌考证制度”，实行考试执照制度提高准入门槛。七部门《意见》对此问题虽有提及，但仅是“鼓励”参加考试，可以把这项“鼓励”落到实处。

(四)征信体系建设

无论是居间人还是委托人，都应当遵循诚实信用原则，但是，这仅仅依靠自律是很难做到的。

房产交易中出现的“跳单”行为其本质就是对诚实信用原则的违背，诚实信用原则作为民法的基本原则以及多部部门法中的“帝王条款”有着极高的法律地位，诚实守信原则对于社会主义市经济来说是各项交易达成的基础。人而无信不知其可也。无诚信，寸步难行。大力推进信用体系建设。首先要对极有可能背信的委托人进行普法教育，告知其“跳单”行为的危害与其可能会承担的责任。政府牵头建立失信惩戒制度与守信激励制度，对严重的不诚信行为可以纳入个人诚信档案。建立起地区性乃至全国性的房地产中介服务平台，运用互联网与大数据理念加强行业信用体系监管，促进二手房市场健康发展。

[1]彭科科.浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案分析[J].法制与经济，2013(348).

[2]曾莉侠.居间合同“跳单”行为的法律分析[J].法制博览，2016.11(上).

[3]曹玉琪.存量房时代房屋买卖居间合同“跳单”问题研究[J].绥化学院学报，2017(3).

*2016年教育部高等教育司国家级大学生创新创业项目，居间合同纠纷的跳单问题研究(编号：201611287017Z)。

D

A

2095-4379-(2017)20-0037-03

刘冬妹(1993-)，女，安徽淮北人，就读于南京审计大学法学院，研究方向：法务会计。