当代中央商务区构建方式探析——基于中外发展经验的思考

王征王雷

（1.济南市社会科学院经济研究所，山东济南250099；2.济南大学商学院，山东济南250002）

【经济探讨】

当代中央商务区构建方式探析
——基于中外发展经验的思考

王征1王雷2

（1.济南市社会科学院经济研究所，山东济南250099；2.济南大学商学院，山东济南250002）

中央商务区是城市的经济发展中枢。它标志着一个城市的现代化程度，是现代城市的亮丽名片。中央商务区的形成是经济社会发展水平的必然产物，中央商务区的功能演进与空间演变都是动态的发展过程。建立中央商务区是建设现代化大都市的需要，有利于培育新的经济增长点。中央商务区建设结构比例不合理会导致其功能失衡，综合开发是增强中央商务区生命力的重要手段。当今时代，中央商务区的开发方向应当朝着市场化、多元化、信息化、国际化、多功能的方向发展。

中央商务区；城市规划；空间布局

中央商务区（Central Business District），即CBD，是城市的经济发展中枢和城市各类商业活动的核心区域，具有超强的经济辐射能力，它标志着一个城市的现代化程度，是现代城市的亮丽名片。是否拥有功能完备的中央商务区，已经成为当今衡量城市发达程度的主要标志之一。目前国外著名的中央商务区有纽约曼哈顿中央商务区、伦敦金融城中央商务区、巴黎拉·德芳斯中央商务区、东京新宿中央商务区等；国内著名的中央商务区有北京朝阳中央商务区、上海陆家嘴中央商务区、武汉王家墩中央商务区等。这些中外既有中央商务区发展的经验得失，对于当前国内各地蓬勃兴起的中央商务区构建热潮，可以提供一些宝贵的启示。

一、中央商务区的功能、特征与形成途径

建立中央商务区是适应国际经济发展趋势的需要，是建立现代化大都市的需要，是城市经济发展的内在要求。它有利于培育新的经济增长点，有利于开展招商引资，有利于显著提升产业层次、优化产业结构、促进高层次人才就业。中央商务区可以带来显著的外部效应：一是行业“外溢效应”，二是聚集经济效应，三是联动效应，四是美誉效应。一个成功的中央商务区，其品牌就是一种宝贵的无形资产，能有效提升城市的地位和影响力，影响着一个城市及区域的盛衰。作为现代都市的经济中枢和核心，中央商务区的功能主要体现在下列几个方面：一是商务活动中心，二是服务中心，三是信息中心，四是购物娱乐中心。

中央商务区通常应当具备以下基本特征：其一，地位显要，不仅是城市的核心，也往往是区域的金融中心、经济中心和科技中心；其二，具有强烈的辐射能量，对所在区域的经济有强大的带动作用；其三，经济资源高度集聚，资源配置密度极高；其四，是当地人流、物流、信息流、资金流交汇的结点，经济流量巨大；其五，寸土寸金，土地利用率极高，高楼林立；其六，公司总部遍地，服务机构云集，高端产业集中，现代服务业发达；其七，具有现代化的办公环境，基础设施完备，交通通讯便捷；其八，是所在城市的窗口和名片，代表着城市的形象和风貌。在当代经济环境下，中央商务区的特征逐步发生了一些演化。其一，随着信息技术在各领域的延伸，中央商务区地域和空间方面的边界逐渐淡化。传统的中央商务区通常处于城市的地理中心，而在新经济形势下，中央商务区更青睐于经济中心或经济发展潜力大的地区，泛城市化和泛中心化趋势愈加明显。其二，在传统办公条件下，基础设施主要就是办公楼，而在当今时代，中央商务区本身就应当是一个运转高效的电子商务中心，信息中心功能的强弱是区分中央商务区能级的重要标志。其三，近年来随着对城市化的反思，人们在注重中央商务区经济功能的同时，还愈来愈多地注意在中央商务区建设中彰显以人为本的城市设计理念，注重对人才的吸引力。其四，过去的中央商务区主要是注重产出与服务型，而新形势下的中央商务区应当更注重于创业与投资型，为招商引资提供平台，形成科技、人才、资本与文化结合的汇合点。

中央商务区的形成，与某一地区的商业传统、生活习惯、文化背景、交通通讯条件等因素都有关联。而从经济动因看，首先是为了降低交易成本；其次，由于获取信息便捷，一方面提高了市场机制的有效性，另一方面也有利于技术扩散，有助于新技术的采用和激发创新；再者，也有利于聚拢人才，因为高端的环境必定带来高端人才的聚集；此外，中央商务区最容易形成总部经济。各种公司总部聚集在一起，必然需要相应的配套服务，导致现代服务业尤其是知识型服务业的勃兴。因此说，中央商务区的形成是经济社会发展水平的必然产物，不能仅从城市空间发展角度来看待中央商务区的成因。

从演进规律看，中外中央商务区的发展历程总体上呈现出由商贸功能向商务功能的演进趋向，大致经历了一个由低到高级的形态演进过程，即：小商业点—传统商业中心—现代中央商务区。当城市中心区无法满足需要时，便会发生中央商务区的扩展，出现另建新中央商务区或构建子中央商务区的作法。中央商务区功能的演变还体现在从过去单纯的专业化向相对综合化方向发展，各现代服务业之间日益呈现出产业融合的迹象。譬如巴黎老城外围的拉·德芳斯地区；再如今天的纽约曼哈顿，各种功能逐步分化，已形成了与当初中央商务区初成时迥然相异的城市分布格局。概括起来，国际上著名中央商务区的形成途径基本有三种：一是自发形成，如美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来逐渐演变成中央商务区；二是政府引导，如法国的拉·德芳斯，初衷是为了保护巴黎老城而将大量商务机构外迁，在新的地段建成商务区；三是为了分流主要中心区的经济发展压力而建立起来的副中心，如日本新宿的中央商务区。

二、中央商务区形成的条件

中央商务区形成发展的基础条件包括雄厚的经济实力、显著的带动影响力、第三产业兴旺发达、交通等基础设施完备等多个方面。其一，需要经济发展水平条件高。只有经济基础雄厚，中央商务区才会有活力，才会繁荣；其二，需要产业发展水平高。实现产业结构高度化，产业之间协调发展；其三，交通等基础设施建设水平高；其四，大量的公司总部聚集；其五，政府服务水平高。概而言之，中央商务区的形成是城市集约化发展的必然结果，区域竞争是中央商务区形成的直接动力，服务于产业发展是中央商务区的核心使命，产业发展是中央商务区活力长存的基础，专业化管理能力是中央商务区竞争力的根本。

在规划设计中央商务区的时候，应当在老城区进行功能替换，更新完善原有中央商务区的功能结构，还是应当另辟新区重建一个具有现代功能结构的中央商务区？应当重点打造一块中央商务区，还是应当使商贸功能和商务功能空间分离，构建多核心结构的中央商务区？在这些问题上有两大类不同的观点：一种观点主要从空间角度看问题，认为中央商务区应当位于城市的相对中心位置；另一种观点主要从功能角度看问题，认为中央商务区属于城市规划中商务功能相对集中的专门化区域。在具体操作中，从前者出发者，多主张在老城区打造中央商务区；持后一观点者，则多倾向于在新城区另建中央商务区。从实践来看，自发产生的中央商务区多位于原先的商业中心区地段；而政府规划引导而成的中央商务区，则更多地位于城市近郊。与国外发展进程相仿，从国内中央商务区的形成与发展也是大致有这样几种模式：一是自发形成的；二是为分流老城区压力而主动迁出的；三是在统一规划下新建起来的。从动因角度分析，开发政策构成了城市中央商务区发展的外部推动力，而劳动力、资本、技术、制度等要素的整合与相互作用则构成了中央商务区发展的内生动力。由此可见，应当选择那些综合区位条件好、预期效益和影响力大、风险程度小的地段，进行中央商务区建设。

还要看到，中央商务区的功能演进与空间演变都是动态的发展过程，因而在不同的城市发展阶段，对于中央商务区的区位选择有着不同的要求。当前国内不同地区中央商务区建设条件的落差主要表现在以下方面：一是专业人才的落差，二是服务水平的落差，三是要素整合能力的落差，四是资源禀赋与“互联网+”时代创新路径的落差，五是精细管理与发展特色的落差。而在中央商务区发展路径的选择上，却存在一定程度的同质化倾向，应当结合自身环境，争取差异化发展。

三、中央商务区的发展模式选择与应避免的负面因素

纵观国内外中央商务区的发展模式，大致有以下类型：其一，从管理模式方面看，包括集中管理与分散管理模式。若按照中央商务区管理机构职能定位，中央商务区管理模式可以分为管理型、服务型与综合型。从国内外中央商务区的管理实践来看，综合型模式体制运作灵活，较为适应现代中央商务区的发展需要。可先建立一个由各级政府以及职能部门共同协调的政府机构，然后成立一个既包含政府组织(政府的公共管理协调机构)又有中央商务区开发主体(政府授权的开发公司)的综合管理体系，积极构建跨区域、跨层级的协作体系。其二，从建设步骤看，可集中建设，也可逐步建设。灵活选择的好处是可使中央商务区建设与整个城市的发展更为自然协调。其三，从中心与外围关系看，包含核心区中央商务区与非核心区中央商务区模式。非核心区中央商务区也称“副中央商务区”，是在核心区中央商务区不能完全承担城市经济发展需要的情况下而产生的，能分流核心区中央商务区的部分职能。其四，单核中央商务区与多核中央商务区模式。在中央商务区发展的初级阶段，往往以单核结构为主。随着城市规模的扩大，更多商务空间的需求使城市外围地区产生了大规模、集中化的商务空间聚集，形成城市的次中心区，从而形成了多核中央商务区结构。

值得注意的是，在中央商务区构建过程中，假若某些方面滞后，中央商务区的整体功能就会受到破坏。其一，中央商务区建设结构比例不合理会导致功能失衡。从成功的国际经验看，合适中央商务区的结构比例应当是商务办公占80%，商住和配套设施占20%，任何一方比例过高或者过低，都不利于中央商务区的健康发展。如美国的休斯敦中央商务区，由于功能设计过于单一，公寓、写字楼配备比例不合理，造成昼夜人数反差极大。夜晚就变成了一座空城、“鬼城”。其二，倘若存在道路交通不畅，或者对于中央商务区内人流、物流和车流疏导不力，就会造成道路拥堵，降低商务活动的效率。其三，客流因素问题和流动人口问题。中央商务区从地区建设到发展离不开流动人口，而流动人口的存在也有其副作用，管理难度很大。其四，集聚不经济和城市空心化问题。集聚不经济对中央商务区的最大影响在两个方面，一是拥挤成本，二是负外部性，而空心化会引起城市中心的衰落和相应基础设施的浪费。其五，密集的建筑楼群还会带来环境恶化，比如通风不畅等。

四、综合开发是增强中央商务区生命力的重要手段

现在国际上对于中央商务区的评价大致有消极、中性、积极的三种看法。其一，认为中央商务区已是强弩之末；其二，认为中央商务区虽然重要，但由于规划和管理方面对中央商务区变化认识不足，导致了中央商务区的失效；其三，认为大城市的未来主要依赖中央商务区的发展，倘若中央商务区衰退则大城市将失去活力。实事求是地讲，应当看到中央商务区是大城市发展的重要支撑，是大量投资的聚积地，也是政府税收的重要来源。中央商务区不是一成不变的，而是正在经历着发展变化。从国际发展趋势来看，中央商务区的样式和发展趋势都在不断发生变化。一是高端办公机构持续涌入，而低端办公机构陆续外迁；二是加大了对公共交通系统和步行系统的建设，以缓解巨大的交通压力；三是建筑技术日益先进，建筑风格日趋多样化，同时近年来也开始注意对那些具有典型时代特征的传统建筑进行保护。

未来的中央商务区结构可以划分为中央商务区核心区和若干功能分区。随着城市经济的不断深入发展，传统中央商务区已经难以满足经济社会发展的需要。所以，一方面要对原中心商务区进行完善改造；另一方面，要及时规划建设副中心，这样才能更加符合城市长期发展的需要。

为了集约化利用土地资源，中央商务区建设还应当注意搞好综合用途开发，抓好多样化功能的整合。实践表明，综合用途开发是城市发展的本质需求。其一，多种功能复合作用，比单一功能的中央商务区具有更大的吸引力和辐射力；其二，综合用途开发能缓解城市中央商务区的产城分割问题，更有利于推进产城融合；其三，综合用途开发有利于满足中央商务区内人群的多方面需要，吸引相关人员入驻；其四，可以增加开发成功的可能性、降低开发管理的成本；其五，有利于避免城市中心区由于功能单一而造成的单调和乏味，使中央商务区的外观更多样化。因此要注重城市立体空间的综合利用。

中央商务区综合用途开发能改变传统的城市土地利用模式，可以通过以下方式促进中央商务区的综合开发利用。其一，对中央商务区内现有建筑的内部功能实行置换；其二，对中央商务区内的建筑进行更新与再利用；其三，深入开发具备复合功能的建筑空间。在进行中央商务区综合用途的开发中，还有些问题不应忽视。一是在规划编制过程中应加强对土地综合使用的定量研究，形成土地综合使用的有效规划控制手段；二是需要统筹考虑同一个地块中多个功能之间的兼容性和各个不同功能界面之间的冲突问题；三是要综合考虑开发区内诸功能之间的相容性和可持续发展；四是须确保有足够的绿化用地、休憩用地、必备的公共设施和多种类型的交通方式；五是需要提升市区的文化内涵，充分体现城市的历史积淀，更好地创造宜人氛围。

根据国际上中央商务区的发展经验，发达国家中央商务区综合开发中的许多做法值得我们借鉴。一是要有合理完善的规划管理。比如巴黎拉·德芳斯中央商务区的成功就在于其完善合理的规划，也因此而被誉为“现代中央商务区的典范”。二是注重合理的空间布局与景观设计，注意楼宇的疏密相间，改变建筑风格单调的局面，建筑物外观设计应能最大限度地体现中央商务区的风格与特色。如今国外新区规划时，通常都是先做景观设计，而后再做建筑设计，巴尔的摩中央商务区的打造就是以其外表美观而闻名于世。三是要重视民间融资，国外许多中央商务区的建设不乏私人投资。

五、以国外为鉴的中央商务区构建路径探析

当前国内许多大城市都提出了建设中央商务区的规划设想，具体做法各有千秋。中央商务区建设应当因地制宜，找准自己的发展路径。总体上应当把握这样几条原则：一是富有国际视野，体现国际水平；二是功能高度复合，注重中央商务区的功能多样性；三是积极推进数字化，大力发展电子商务；四是着力追求现代商务环境与良好自然生态的有机融合。

我国大多数城市尤其是商贸服务业比较发达的城市都有传统的商业中心，这可以看作是中央商务区的最早雏形，目前大都由单纯的商业中心向综合文化和经济全能中心过渡。然而国内大部分中央商务区却与国外中央商务区先市场后规划的路径相反，大多都是属于先规划后发展，而且大多都定位于特定功能区的形式。究其深层原因，主要是在于当前我国正处于快速发展的城市化进程中，各地城市纷纷在拓建城市新区。在这些新区中，事先做好规划，设计各类功能区，自然是决策者的首选。与在老城区边拆边建、自然形成的中央商务区不同，当前我国中央商务区发展的特色主要有：发展定位倾向于特定功能区模式；发展方式倾向于以规划指导为主；产业布局表现为以商业发展为主，以商务办公为辅；产业重点大都突出强调金融业；产业政策集中于优惠的扶持政策，而不是普遍的国民待遇；产业关联不够密切，集群效应不够明显；企业调整频率较高，人员流动缺乏良性渠道。总的来说，与国际上发达的中央商务区相比，在规范性、成熟度和环境氛围方面，都还存在相当大的发展空间。总体而言，国内中央商务区与国外中央商务区的业态成熟度差异主要表现在这样一些方面：一是产业集聚程度还有较大的欠缺，二是人流过于密集，三是产业功能尚待完善。但国内中央商务区也有一些独到的优势：一是产业规划起点较高，功能分区较为明确；二是较为充分地预留了产业发展的用地需求和建筑空间；三是在产业发展方向上较为重视产业政策的引导推动作用。从我国的中央商务区发展走势看，目前正日益呈现出这样几个趋向：一是业态布局日趋多样，金融行业占据龙头；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商业经营日趋繁荣；四是更加重视产城融合；五是公共基础设施配备样式正逐步向发达国家靠拢；六是更加重视便捷化、人性化设计。从总体上看，已经由侧重关注硬件建设转到重视软件建设，更加追求物质与精神的结合、经济与社会的和谐。

参照国外中央商务区的发展情况，能够为国内中央商务区的建设提供不少有益的启示，我们应当以此为鉴，少走弯路。其一，定位明确，突出特色，错位竞争。区域之间中央商务区的同质化会带来资源配置的浪费。只有扬长避短，才能实现优势互补。其二，统筹考虑中央商务区功能的多样性。在中央商务区的建设中，除了要考虑商务办公的首要功能外，还要考虑从属的功能。如果忽视作为都市生活的整体所必须的其它功能，就会给中央商务区的商务活动带来不便，导致城市功能的欠缺。其三，以高标准规划立体化的交通系统和智能化的交通管理系统。应当大力发展轨道交通，完善多层次的客运体系，方便各种交通工具之间的换乘衔接。还应当搞好步行街和停车场建设。要综合利用高架、地面、地下多种交通方式，提高通行效率，促进人车分流，预防和减缓拥堵现象。其四，要切实彰显城市个性。作为城市窗口和品牌的中央商务区，必须要体现所在城市的人文底蕴和特色风格，要着力打造具有当地特色的地标性建筑，切忌千城一面。

在当今时代，中央商务区的开发方向应当朝着市场化、多元化、多功能的方向发展；中央商务区应当扎根当地，面向世界，领导潮流；中央商务区应当争做技术创新、制度创新、管理创新和市场创新的核心基地，成为多功能、全方位、信息化、国际化的现代都市的缩影。

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责任编辑：孙静

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1009-0169（2017）03-0009-05

本文为济南市哲学社会科学规划重点课题“论国内外中央商务区建设的经验及其对济南的启示”（JNSK16B14）的阶段性研究成果。

王征（1962-），男，山东济南人，济南市社会科学院经济研究所所长、研究员、经济学博士，主要从事区域经济学、城市经济学及产业经济学研究；王雷（1964-），女，山东济南人，济南大学商学院副教授、经济学硕士，主要从事微观经济学研究。