浅论房屋承租人的优先购买权

摘 要 我国《合同法》第230条明文规定的承租人优先购买权是房屋租赁合同的一项特殊制度，也是房地产租赁中的一项重要规则。它限制了出租人买卖房屋时选择相对人的意思自治，给予了承租人倾斜性的保护，自确立以来引起了学界的广泛的争议和热烈的探讨。本文将从房屋承租人优先购买权的几个方面，浅析这项制度的要旨，带给读者思考。

关键词 房屋租赁 承租人 优先购买权

作者简介：胡舒蓓，中南财经政法大学。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.134

一、房屋承租人优先购买权的概述

（一）概念与由来

房屋承租人优先购买权是指，在房屋租赁关系存续期间，出租人出卖租赁房屋时应通知承租人，承租人依照法律规定享有同等条件下优先于他人购买该房屋的权利。它与共有人优先购买权、股东优先购买权和合伙人优先购买权等共同构成了优先购买权制度。

承租人优先购买权由来已久。封建社会时期的承租人优先购买权主要是针对土地的，如承佃人对所承租庄田享有优先购买权。新中国建立后，房屋承租人的优先购买权逐步发展，1987年《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称为《民通意见》）第118条第一次在全国范围内承认房屋承租人的优先购买权。1999年《合同法》第230条使其正式在法律上得到确立，2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）对其做了进一步的具体规定。现在承租人优先购买权仅以房屋为对象。

（二）价值

究其立法价值取向，授予承租人优先购买权可以限制买受人主体的资格，使房屋使用和归属与统一主体，从而维持了法律秩序的稳定。承租人直接取得房屋买受人的地位简化了法律关系和交易程序，提高了资源配置效率。同时，由于承租人有日后取得所有权的可能性，有利于激励承租人合理使用和谨慎管理房屋。

（三）性质

关于房屋承租人优先购买权的性质，学界争议较大。第一种观点认为当承租人向出租人发出购买房屋的请求时，出租人有作出承诺的法定义务，无正当理由不得将房屋卖给第三人，故为强制缔约请求权。第二种观点认为出租人作出购买房屋的单方意思表示时即与出租人成立了房屋买卖合同，故为形成权。第三种观点以台湾地区学者王泽鉴教授为代表，认为其为附条件的形成权，承租人的优先购买权在租赁合同生效时便已完备，而在出租人出卖房屋时得以行使。还有人认为其属期待权，理由是在出租人未出卖房屋时承租人有可能优先购买房屋的期待。笔者赞同第二种观点，将优先购买权界定为单方法律行为，权利实现不须出租人同意更符合立法者保护承租人利益的本意。而依照承租人优先购买权的定义解释，只有当出租人出卖房屋时承租人的优先购买权才形成并得以行使，租赁合同成立时优先购买权没有产生，故不存在附条件之说。且因为出租人出卖房屋的可能性渺茫，承租人通常并不会期待行使，也不享有期待利益，故非期待权。

二、房屋承租人优先购买权的行使条件

承租人优先购买权限制了出租人的处分权，是一项法定权利，它的行使必须严格按照法律规定的条件。

（一）出租人出卖租赁房屋

根据《合同法》第230条，优先购买权只有在房屋出租人“出卖租赁房屋”于第三人时才能产生。这里需要明确“出卖”的含义。出卖指向买受人转移房屋所有权并接受对价的行为，但为保护承租人利益，此处的出卖应做扩大解释。《解释》第22条中，出租人将房屋折价、变卖给抵押权人的行为，实际上是以转移所有权来代替金钱的支付，因此也囊括在“出卖”行为中。另外在一些地方性法规中，也有把房屋产权的交换、以房屋作价投资等视为房屋买卖。

（二）同等条件

《合同法》第230条明确规定，承租人行使优先购买权要“以同等条件”。这项制度限制了承租人的优先购买权，防止承租人以低价购得房屋等情况而损害了出租人的利益。对于“同等条件”的确定学界争议较大。有观点认为既然出租人的通知是在出卖前，那么应当是在买卖合同成立前，因此应当以出租人和第三人初步协商确定的交易条件为“同等条件”。还有观点认为，优先购买权的“优先”是相对于出租人与第三人的买卖合同，那么优先购买权的行使必须以买卖合同已经成立为前提，因此，“同等条件”是指买卖合同里规定的交易条件。笔者赞同前一种观点，因为如果以有效成立的买卖合同为标准，若承租人行使优先购买权则势必导致出卖人和买受人不必要之费用的支出，且可能会增加出卖人承担缔约上过失责任的风险，不利于社会经济发展。对于“同等条件”的内容，笔者赞成相对同等说，首先应该是价格条件相同， 其次应当适当考虑支付方式。在价格条件和支付方式相同的情况下， 对于其他交易条件是否需要完全相同， 要看该条件是否影响到出租人的利益， 如果没有影响， 则应当认定为同等条件。

（三）除斥期间

前面已经论述优先购买权的性质为形成权，依承租人单方意思表示而与出租人成立买卖关系，如果不限制其行使期限，将使民事法律关系长期处于不稳定的状态。所以承租人在一定期限内不行使优先购买权，将会导致权利消灭，这个期间叫除斥期间。《解释》第24条规定除斥期间为十五天，自出租人履行通知义务起算。

三、房屋承租人优先购买权的效力

（一）对出租人的效力

出租人是房屋的所有权人，依物权理论，应对房屋享有自由处分的权利。而承租人优先购买权限制了出租人的处分权，体现在选择买卖合同相对人上，当承租人作出购买表示时，即与承租人成立了买卖合同。

此外，出租人应当在出卖前的合理期限内履行通知义务，否则要承担赔偿责任。至于合理期限究竟是多久，已废除的《民通意见》第118条规定为三个月，《合同法》和《解释》都只弹性地规定为“合理期限”，司法实务中，法官可根据个案的具体情况和交易习惯来判断。但《解释》第23条规定，以拍卖方式出卖房屋时，应当在拍卖五日前通知。

（二）对承租人的效力

承租人享有同等条件下优先受让租赁房屋的权利，在优先购买权被侵害时，对出租人享有损害赔偿的救济请求权。同时，法律也规定承租人承担特定义务，具体是：

1.根据《解释》第24条规定，承租人必须在出租人通知后的十五天内明确表示购买，否则优先购买权消灭。

2.必须以同等条件购买房屋。

3.不得以任何形式进行转让优先购买权或者对其按照继承法的规定进行继承。

（三）对第三人的效力

根据能否对第三人产生对抗效力，其效力可分为债权性效力和物权性效力。物权效力说认为由于物权具有対世效力，承租人的优先购买权可对抗善意第三人，即使出租人已将房屋出卖给第三人，承租人也可宣告买卖合同无效，使第三人失去所有权取得的原因而阻止第三人取得房屋的所有权。物权效力说旨在保护承租人的利益，防止出租人任意转让房屋所有权而使承租人优先购买权落空。《民通意见》第118条即采用物权效力说。债权效力说认为优先购买权效力具有相对性，仅在承租人与出租人之间产生效力，若出租人转让房屋给第三人，承租人只能向出租人主张损害赔偿，而不能影响买卖合同的效力。在我国房屋登记制度尚不完善，第三人难以查明所购房屋是否存在租赁关系的情况下，显然，债权效力说维护了交易安全，保护第三人的利益，有利于房地产交易市场的活性发展。2009年《城镇房屋租赁合同解释》第21条修正了《民通意见》的规定，明确了承租人优先购买权不影响出租人与第三人买卖合同的效力，但第24条似乎又暗示当善意第三人没有办理登记手续时，承租人可以行使优先购买权，这一规定区分了负担行为和处分行为，优先购买权可以对抗第三人。在查阅近年的法院判例后发现，审判实务中，承租人优先购买权都没有对抗第三人的效力，也就是说，法院仍按照债权效力说来裁判。

四、房屋承租人优先购买权的限制

《解释》第24条列举了承租人优先购买权行使的四项限制，其中除斥期间和不能对抗办理登记手续的善意第三人已在前面论述，下面就另两项简要阐述。

（一）房屋共有人行使优先购买权

《物权法》第101条规定了按份共有人的优先购买权。当出租人出卖房屋，房屋承租人与房屋的其他共有人同时主张优先购买权便产生优先购买权的竞合问题。依据《解释》第24条，共有人的优先购买权优先于承租人。

主流观点认为这种优先级是由两者的基础法律关系决定的，共有人的优先购买权基于物权关系，承租人的优先购买权基于债权关系，根据物权优先于债权，所以共有人优先购买权当然优先。笔者认为，这种观点有偷换概念之嫌，过于简单化。既然优先购买权制度的价值在于简化法律关系，提高资源配置效率，那么应该从价值分析角度解决权利冲突。共有人优先购买权优先使财产共有关系简化甚至消灭，这是承租人优先购买权无法实现的价值目标。

另外，有学者认为这两种优先权不存在竞合的可能，鉴于篇幅有限，在此不赘述。

（二）出租人将房屋出卖给近亲属

根据《解释》第24条的规定，当第三人为配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等近亲属时，法院不支持承租人的优先购买权。不同于一般的交易行为以财产利益为目的，这种买卖具有浓厚的人身色彩，可能对出租人有特殊的意义，若赋予出租人优先购买权，会损害出租人的利益。因此这种买卖具有更优越的地位。

注释：

《北京市房屋买卖管理暂行规定》第2 条.

王利明.物权法研究（上）.中国人民大学出版社.2007.747-748.

尹樯.优先购买权的制度检视与构建路径——以承租人优先购买权视角为论证范式.河北法学.2016（3）.197.

参考文献：

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[3]冉克平.论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条.法学评论.2010（4）.

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