不动产登记实施前评估的核心内容与实践体会

丽水市国土资源局 赵力强

不动产登记实施前评估的核心内容与实践体会

丽水市国土资源局 赵力强

丽水市是浙江省第一个在实施不动产统一登记实施前进行评估的市（县），2016年2月26日，省国土资源厅不动产登记局组织有关专家，对丽水市本级不动产统一登记实施前各项准备工作进行一系列检查评估。专家组认真听取了工作汇报，查阅了相关文件资料、实地检查了有关场所，检测了信息平台和登记数据库后，一致认为，丽水市本级已经基本具备实施不动产统一登记的条件，建议进一步完善后组织实施。3月10日，丽水市成功颁发了第一本《不动产权证》，为不动产统一登记史上留下了浓墨重彩的一笔，标志着丽水不动产登记工作进入了一个崭新阶段。

一、实施前进行评估目的与意义

不动产统一登记，是指不动产登记机构依法将土地、房屋、林木等不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记涉及到广大民事主体的重要财产权，与百姓利益密切相关，可以说，不动产统一登记工作，责任重大，使命光荣，意义深远。同时，实施不动产统一登记是一项复杂的系统工程，涉及机构设立、人员划转、资料移交、规范制定、数据整合、流程再造、系统开发、窗口建设、平台建设、政策梳理等十多个方面，实施前必须要有足够的思想认识、充分的事前准备、风险的评估预判。要严格按照国家和省提出的工作要求和工作规范，做好实施前的各项准备工作，确保不动产统一登记的安全、平稳、有序实施，建立不动产统一登记实施前分级评估制度十分必要、十分有效。

不动产统一登记实施前评估，是不动产统一登记准备工作的一次全面评价与考量。首先，是对拟定政策、流程、数据、档案以及系统的适应性与合理性、预期效果和未来影响，并对其可行性与实效性做出科学评判；其次，是对实施机制是否健全、任务是否明确、责任是否落实进行初步审查。其最核心目的是实施不动产统一登记前切实发现各类问题，完善不足，改进办法，减少风险，确保安全。有利于加快建立不动产统一登记全流程优化审批、全区域便民服务、全业务网上办理、全节点效能监管的服务模式，提供更加便捷、高效、优质的不动产登记服务。

二、实施前进行评估的主要内容

紧紧围绕“登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台”四统一的要求，重点把握不动产统一登记的资料移交、数据整合、流程再造、系统升级、政策清理、制度创新、业务培训、运行场地等方面，具体内容见下表。

三、实施前进行评估的效果

省厅专家组对丽水市本级不动产统一登记实施前各项准备工作进行了全面地检查评价。专家组在查阅了大量相关文件规范资料，检查了不动产登记服务窗口和档案管理场所，检测了不动产登记信息管理平台及相关数据库，形成了如下评估意见：一是丽水市不动产登记职责整合文件、机构“三定”方案已经印发，“两个机构”已经挂牌建立，工作人员已经划转到位，工作岗位和职责已经明确。二是房屋历史登记资料全部移交，档案管理场所已经基本落实，受理窗口设置能够满足需要，不动产登记印章和证书已经准备到位。三是按照国家和省规范要求，制订了不动产登记管理制度、业务规范和办事指南等，构建了不动产登记的基本流程。四是不动产登记信息管理平台已经基本开发完成，并符合国家和省技术规范要求，没有违法违规设置流程或功能。信息管理平台能够基本满足不动产单元管理、统一配号、登记发证、数据汇交、信息共享、信息查询等要求。网络和软硬件环境能够基本保障平台安全稳定运行。五是对历史调查登记数据已经开始整合。各类数据库设置基本符合国家和省技术规范和标准，各类数据库之间基本能够做到数据关联、更新同步、数据不矛盾。地籍区、地籍子区划分，以及宗地统一代码编制已经完成，能够支持不动产单元划分和编号。各类数据库设置和管理基本符合安全要求，同城异地备份正在实施。

专家组通过评议认为，丽水市本级已经基本具备实施不动产统一登记的条件，建议对以下问题进一步完善后组织实施。一是尽快明确不动产登记机构负责人，进一步理顺市本级和区分局、不动产登记局和登记中心的业务关系及职责分工。二是加强不动产权籍调查成果审核与管理，指导不动产调查登记机构规范调查行为。三是进一步审核修改相关制度和规范，确保内容依法依规，保障登记数据安全。加强不动产登记政策法规和业务技术培训。建立不动产登记会审会商制度和应急预案，对实施中遇到的重大问题及时研究解决。

不动产统一登记实施前评估主要内容

四、进行实施前评估的实践体会

不动产统一登记实施前评估是一项创新性、前瞻性工作，虽然设有多项考核内容与指标，也不可能全部量化评估，宜采取各项主要内容进行全面定性分析、现场测试、现场检查等进行综合分析、评估评判，使得评估结论依据充分、简单明了、客观真实、利于操作，有序稳定。为通过省厅专家组的检查评估，丽水市国土局对不动产统一登记实施前进行开展大量卓有成效的工作。

1.推进职责整合，理顺职责关系是实现不动产统一登记的基础

局党委领导高度重视亲自担任协调组长，分管领导专人负责，抓住不动产统一登记职责整合契机，积极主动与编制、人事等相关部门开展协商，协调各部门之间关系，厘清各项职责界线，以保障不动产交易安全、保护不动产权利人合法权益为目标，以严格管理、稳定连续、方便群众为原则，推进不动产登记职责、机构、信息资源整合。如，在房产交易与登记界限的划分上，商品房预售合同、网签备案等由市建设局负责，信息与不动产登记机构实时共享。存量房交易、房屋登记职责全部划转由市国土资源局负责。在不动产档案资料管理上，不动产档案管理工作交由市国土资源局承担，今后，因房产档案变更发生的信访、行政复议、行政诉讼、争议纠纷调处等工作由市国土资源局负责，市建设局协同处理。在不动产登记信息系统建设，市国土资源局负责全市不动产登记信息基础平台建设及个人住房（存量房）信息系统建设。市建设局负责个人住房（商品房）信息系统建设，与市不动产登记信息系统实时互通共享。与此同时，健全完善了不动产登记管理机构，建立了市国土局不动产登记局，市国土资源局设立内设机构不动产登记局，地籍管理处改为在不动产登记局挂牌；整合组建了不动产登记服务机构（市不动产登记中心），为市国土资源局下属相当于副县处级公益一类事业单位，核定事业编制32名，其内设机构6个，人员均已全部划转到位，为全面履行不动产统一登记职责奠定了坚实基础。

现场测试

2.推进数据整合，完善融合数据是实现不动产统一登记的命脉

土地、房屋、林地等基础数据能否顺利交接是做好不动产统一登记的唯一途径，在职责整合的同时，确立专家组专人负责各类基础数据以及档案资料的对接与衔接，提前进行全面深入排查摸底，开展同步调查、同步分析、同步对接，列入职责移交清单。与此同时，依据《不动产登记数据库标准》要求，就开展数据整合建库工作，初步建立了权籍调查成果管理、登记业务管理、登记档案管理、登记信息共享、信息汇交监管等“五位一体、统一运维”的不动产登记信息管理平台。建立集调查数据库、登记数据库、登记簿数据库、共享数据库、档案数据库、汇交数据库、证书管理数据库、备份数据库等“八位一体、数据互通”的不动产登记数据库，为统一登记提供信息化手段和数字化成果支撑，满足信息互通共享需要，强化登记资料管理，确保信息规范完整与绝对安全。

3.推进流程再造，规范业务登记是实现不动产统一登记的根本

归属清晰、权责明确、规范登记是不动产统一登记工作的生命。不动产统一登记工作是物权管理制度的落脚点，是检验不动产权管理各个环节质量优劣的标准，是做好不动产权管理的重要依据和基础，是服务于不动产权人，是提升国土资源管理水平的关键。根据部、省两级要求，全面推进不动产统一登记标准化规范化建设，规范不动产登记行为，切实提升不动产登记结果的公信力，维护不动产权交易安全，保护不动产权利人及相关当事人的合法权益。市国土局在2015年10月份就开始组织地籍处、土地登记所以及市房管处等相关人员编制了《丽水市不动产登记操作手册（征求意见稿）》。之后，在学习宁波市、义乌等地不动产登记工作经验的基础上，多次召集土地登记所、信息中心、档案馆负责人和房管处业务骨干，对“操作手册”进行修改和完善，进一步确立了不动产登记工作的业务类型、申请材料、审查要点、业务流程、规范样式，更加注重实际应用，具有较强现实指导性和操作性。《丽水市不动产登记操作手册》于2016年1月 28日经局长办公会议审议通过，确保不动产统一登记工作顺利实施。

4.推进权籍调查，操作技能培训是实现不动产统一登记的关键

以地籍调查为基础，整合利用房屋、林木等各类不动产调查、审批、交易成果，严格按照《不动产单元设定与代码编制规则（试行〉》的要求，以宗地统一代码为基础，编制统一的不动产单元代码，结合实际编印了《不动产单元设定操作实务》，在不动产登记和信息平台建设中全面运用新的不动产单元代码，通过补充调查或重新调查等方式，保障不动产登记工作有序推进，服务和满足不动产登发证工作的需要。与此同时，全面开展全员培训，邀请省国土厅专家以及市局相关处室、事业单位负责人相继对不动产登记工作规则、信息系统建设、各项操作实务分别进行了授课，重点对《不动产登记暂行条例》有关问题、县市如何开展不动产登记工作、如何填写不动产登记薄、证等问题进行了解读、答疑和演示。并在培训会后针对培训内容安排举行了综合测试环节，取得良好的效果。

五、建议

虽然不动产统一登记工作刚刚起步，但浙江省经过前几年土地登记标准化规范化建设有一定的基础与实力，建议以不动产统一登记实施前评估为新起点，归零翻篇开新局，按照不动产登记标准化规范化要求，抓好“登记机构、制度完善、业务规范、技术支撑、服务体系”等方面建设，进一步提升从业人员综合素质、厘清运行机制、健全内控制度、完善数据支撑、优化服务环境、提高群众满意度、实现社会公信力。