国土视角下关于宁波房地产市场回暖现象的思考

宁波市国土资源局江东分局 王 茜

国土视角下关于宁波房地产市场回暖现象的思考

宁波市国土资源局江东分局 王 茜

房地产行业关联度高、带动力强，是非常重要的基础性、先导性、支柱性产业。房地产业投资占比高，拉动行业多，税收贡献大，其市场运行情况直接影响到宁波市经济社会持续健康发展。

本文以宁波市（主要含市六区及高新区）为例，首先介绍当前宁波房地产市场回暖的现状，然后分析其回暖的原因，并从国土工作的视角出发提出相应对策建议，最后对未来房地产市场的发展走向作趋势研判。

一、宁波房地产市场总体情况

近几年，宁波市商品房销售面积的增幅总体呈现“热-冷-回暖”的特点，如图中曲线所示（图1），从2015年开始，商品房成交增幅回到正值，市场前景逐步乐观。

同时，宁波市商品住宅供应经过2014年的一波集中放量后明显放缓，成交价格趋向平稳，且稳中有升，成交面积大幅提升（图2）。总体来看，2015年以来宁波房地产市场呈现明显的回暖趋势。

图1 宁波市商品房销售面积历年同比增幅走势图

（一）商品住宅市场情况

1.供求整体表现：供不应求，价格稳升

2015年宁波市商品住宅供应量为418万方，同比减少16.4%，主要是由于2014年的土地储备量较低（图2）。

2015年宁波市商品住宅成交量为501万方，历年来首次突破500万大关，同比增长39.2%，4月以来成交量更是保持在40万方以上的高位（图3）。主要是由于政策环境持续利好，改善性需求集中迸发并得到持续释放，“去库存”效果显现。

2015年宁波市商品住宅成交均价为13450元/平方米，同比小幅上涨2%，其中改善型产品成交比例上升是带动均价上涨的主要原因（图2）。

2.成交结构与板块分布：改善型增加，区域不均衡

2015年宁波市商品住宅成交结构发生较大变化，120平方米以下的刚性需求虽然仍占主导地位，但120-140平方米首次改善型产品的需求量大幅增加，成交比例较2014年上涨6%（图4）。此外，成交均价段中，1.8-2.5万元/平方米中高端产品的需求量增长明显，成交比例较2014年上涨5%。而成交区域以远郊刚需型板块及鄞州中心、东部新城等核心改善型板块为主，分布相对不均。

3.存量走势与结构：下降趋势明显，库存压力仍存

2015年宁波市商品住宅供应端缩水，狭义存量（已拿预售证）整体呈下降趋势，存量去化周期大幅缩短，且由于土地供应依然较低，广义存量也明显下降，存销比减小，市场健康度提升。然而，预计2016年住宅供应量将放大，狭义存量或将再度攀升，宁波市库存形势依然不容乐观。截至2015年底，宁波市商品住宅狭义存量为509万方，同比下降91万方，按近12个月去化速度计算，存量去化周期约为12个月，同比缩短8个月；广义存量约为1614万方，同比下降177万方，广义存销比为3.2年（图5）。

同时，2015年宁波市商品住宅库存刚需型和改善型产品各占一半左右，其中90平方米以下与130-140平方米产品由于项目数量最多，剩余库存也最大，但同时也是需求集中段，去化相对较快。区域存量持续以鄞州区最大，海曙、江东、高新区供需相对均衡，库存压力较小。

图2 宁波商品住宅历年供求量价走势图（单位：万方、元/平方米）

图3 2015年1-12月宁波商品住宅供求量价走势图（单位：万方、元/平方米）

图4 2014年和2015年宁波商品住宅成交面积段比例图（单位：平方米、%）

（二）土地市场情况

1.供求整体表现：先冷后热，年底火爆

2015上半年，由于开发商资金链吃紧，拿地意愿较低，宁波市土地市场遭遇冷场，而下半年在楼市成交持续火爆及融资成本持续降低的情形下，开发商资金面开始得到缓解，对后市预期增强，拿地积极性提高，且政府在供地指标的压力下加快推地节奏，积极推出优质宅地，土地供需均得到满足，并在12月掀起一波土地成交高潮（图6）。综合2015全年，宁波商品住宅用地成交188万方，同比增长39.3%；平均楼面价为4737元/平方米，同比上涨3.3%，主要是由于东部新城、鄞州中心、江东老城、长丰等板块的土地成交量较大，拉动整体楼面价上涨（图7）。

2.成交及存量分布：向核心城区集聚，远郊板块库存大

2015年宁波市共成交33宗商品住宅用地，其中东部新城、鄞州中心、江东老城等城市核心板块由于地段和资源的稀缺性，引发万科、雅戈尔、金地等品牌房企激烈竞争，仅鄞州一区就成交20宗，且多宗土地均以较高溢价成交，未来或将拉升这些板块的房价上涨（图8）。而北仑、镇海等远郊板块由于前几年推地动作频繁，潜在供应量较大，住宅存量持续攀升，供过于求的形势短期内难以改变，未来风险度加剧，房价上涨乏力。

二、宁波房地产市场回暖的原因分析

（一）国家与地方政策组合拳效果显现

1.国家政策强力刺激

2015年国家房地产政策以坚持促消费、去库存为总基调，在供需两端宽松政策频出，行业整体政策环境显著改善，以促进市场量价稳步回升。从需求端来看，中央采用5次降准5次降息、降低首付比例、减免税费、加大购房补贴力度、提高公积金贷款额度、全面推行住房公积金异地贷款等政策，释放资金的市场流动性，通过降低购房成本来推动需求入市。从供应端来看，控制住房用地供应结构，鼓励未开发商品房用地转换用途投入其他产业，允许商品房转化为保障性住房，并大力推进住房保障货币化，改善了房地产市场环境。

2.宁波政策有效助推

2015年以来，宁波市政府出台了刺激房地产的“八条政策”，在创新保障性住房提供方式、棚户区改造、住宅用地供应计划管理、人才住房补贴、公积金转商业贷款、公积金异地贷款、契税减半等多个方面推动房地产市场升温回暖，推进平稳健康发展。

（二）有效供给与持续需求趋于均衡

1.三类购房需求释放，推动楼市持续向好

（1）刚需型购房稳定

2015年，宁波市户籍人口586.6万人，其中市区232.1万人；净迁入人口18101人，净迁移率为3.1‰；结婚登记42628对。人口规模和人口结构的动态变化，提升了住房的刚性需求。

（2）改善型购房激增

图5 2013.10-2015.12宁波商品住宅存量走势图（单位：万方、月）

图6 2015年1-12月宁波商品住宅用地成交量价走势图（单位：万方、元/平方米）

2015年，宁波市居民人均可支配收入41373元，同比增长8.7%，收入的大幅增加，增强了改善现有住房条件的能力。同时全年宁波市商品住宅均价保持在12500元到15000元之间，房价的相对稳定让持观望态度的改善型购房者放弃观望、转而购买。此外，国家全面放开“二孩”政策，在一定程度上增强了居民购置更大面积住房的改善性需求，促进了房地产市场的回暖。

（3）投资型购房回升

2015年以来，受制于经济低迷等因素影响，资本市场持续动荡，股票、基金等投资渠道风险增大，而持续的降息政策使银行存款、国债等收益率降低。因而，投资渠道更加狭窄，加之通货膨胀的预期，使部分投资者回归到利用房地产进行保值增值。

2.以价跑量减库存，差别定位销增量

房地产开发企业和中介机构适时优化推盘和定价策略，以低价跑量，积极去库存，有效推动房地产市场回暖。例如：江北区的绿地海外滩，两年内共推出三期10栋楼，是以价跑量的代表。主要做法：绿地企业从2014年1月的均价19000元/平方米，降价到2015上半年的17000元/平方米、剩余房源清盘均价14000元/平方米，通过评房送现金、限期特惠房、存2.5万抵10万等降价促销方式，快速消化存量。

此外，部分房产企业抓住区位优势和不同客户进行市场细分，充分利用轨道交通、学校医院、商场超市等公共资源，开发具有学区等投资效应的楼盘，形成抢购局面，强力引爆市场。例如：江东区的保利印江南，开盘当日劲销近300套高品质房源，是差别定位的代表。究其原因：一是保利品牌吸引力和忠诚度比较高；二是处于东部新城核心地段，未来升值潜力较大；三是周围水乡邻里的居住环境良好，以及商业、学校、医院、交通等配套比较完善。

图7 2008-2015年宁波商品住宅用地成交量价走势图（单位：万方、元/平方米）

图8 2010-2015年宁波城市核心板块商品住宅用地成交占比情况（单位：宗、%）

三、国土视角下推进宁波房地产市场持续健康发展的对策建议

2015年，宁波房地产市场出现回暖势头，为引导和促进全市房地产市场持续健康发展，结合国土工作实际，现提出如下对策建议。

（一）完善创新相关政策

1.坚持供地指标与房产存量、农业转移人口落户数挂钩

各县市区应加紧落实宁波市出台的《关于加强住宅用地供应计划管理促进土地市场可持续发展的实施办法》，制定出符合本地区的商品住房土地供应与存量消化挂钩制度，进一步探索制定关于商业地产、办公地产等其他用途地产的供应挂钩机制，减少划拨土地，促进土地市场有序发展。同时积极推进以人为核心的新型城镇化，建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量相挂钩的机制。

2.探索房地产用地结构调整机制

根据宁波市场现状，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

（二）科学规划供地规模

1.合理编制土地供应计划

建立房地产市场联席会议制度，国土联合住建、发改、规划、统计、人民银行等单位，立足宁波经济社会发展和资源、环境、人口等承载能力，依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，定期通报房地产开发投资、土地供应、银行信贷等方面情况，加快编制本地区的住房发展规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排，因地制宜地确定商品住房和保障性住房的供应比例。同时，同步编制2016年土地储备计划，切实发挥储备土地“蓄水池”作用。

2.顺势调节供地时机与结构

抓住当前宁波房地产市场回暖的契机，加强土地宣传推介，适当加大市区土地供应，适度控制出让价格。同时，要综合考虑办公、商业用地严重过剩的情况，建立大型商业网点论证制度，对单体商场和商业综合体实行听证和审议，严控办公、商业用地供应指标，平稳推进住宅用地供应。

3.严格划定城市发展边界

土地供应计划中应根据城镇开发强度，划定城镇开发边界，从严供给建设用地，提高土地利用效率，推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变，避免“摊大饼”式的盲目扩张，有效推进“美丽宁波”建设。

4.统筹城市规划与供地计划

土地供应计划应围绕城市规划的发展方向，分区域、分重点的进行土地出让，从而优化城市空间结构与用地布局。根据宁波市“一核两翼、两带三湾”大都市规划，各县（市）区在供地计划中应注重协调和错位发展，引导东部滨海城镇产业带和西部山区生态人居带的健康发展，打造杭州湾、象山港、三门湾的空间特色，推进卫星城和中心镇加快成为城乡一体化的联系纽带。

（三）整合优化供地方式

1.严格执行供地计划

按照“严控增量、盘活存量”的要求，加大综合调控力度，实行土地限量供应年度计划和房地产限量开发年度计划，严格控制土地出让规模和房地产开发规模，坚持限量供地、限量开发。严格控制审批低品位房产项目用地，鼓励支持高端和特色地产项目。

2.聚焦保障性安居工程

以住有所居为目标，构建符合宁波市情、形式多样的住房保障和供应体系。进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建项目用于保障性安居住房，或改变尚未开工的房地产用地转为保障性安居工程用地，通过不断完善配套土地政策和用地手续，多渠道筹措房源。

3.提高行政服务效率

优化土地管理环节，缩短行政审批时间，高效服务保障重点项目建设。简化流程，改进服务，提高国土工作效率。推进简政放权，实现批管分离，完善与土地出让相配套的合同签订、开竣工管理、复核验收、登记发证等政策体系，提升工作自主性与积极性。

（四）加强土地批后监管

1.完善系统，严格执法

一方面，加快开发宁波市建设用地全程监管系统，加强土地利用动态巡查，实现建设用地批后开发利用的全程监管。另一方面严格落实国务院常务会议关于闲置土地处置的要求，积极加强土地的批后监管，督促出让土地开工建设，盘活存量土地，再开发低效用地，推动城镇土地节约集约利用。

2.加强沟通，部门联动

国土、住建等多部门要依法依规，强化房地产开发全过程的联动监管，对在土地竞买、房地产开发和交易等环节中有严重违法违规行为的企业，要加强信息共享与公开、建立诚信档案、予以相应处罚及注销资质证书等，进一步推动土地市场的规范化、常态化、系统化管理，推进房地产市场秩序的规范。

四、宁波房地产市场走势预测

2015年以来，在多重政策刺激和供求趋于均衡的有力助推下，宁波房地产市场呈现回暖态势，但受制于经济形势、人口结构等因素的影响，市场大幅反弹基础不在。同时，由于核心城区与周边县域的产业布局、公共服务、就业机会和社会资源等分布不均衡，将不可避免地导致资金和人口进一步向市中心集聚，加剧未来房地产市场的区域性分化与失衡。

（一）供求基本面不变，去库存是关键

目前市场库存仍然较高，整体市场仍处于供大于求的状态，而2015下半年土地成交火爆，预计2016年住宅供应量将达500-600万方，因而，“去库存”将是促进宁波市房地产市场健康发展的重中之重。

（二）改善型产品将成主流，推动市场销量持续回暖

由于宁波市外来人口及新增人口处于较低水平，刚需型产品的市场将保持平稳，而改善型产品的需求持续旺盛，销量将大幅提升。

（三）价格整体平稳，局部小幅上涨

受整体供求和库存高企的影响，全市房地产市场价格将基本保持平稳，而城市核心板块由于区位优势、溢价率较高等因素，房价存在小幅上涨的可能。

（四）房企资金回流，土地市场回暖

目前全国性开发商及本地主要开发商的土地储备均处于较低水平，难以保证企业的良性发展，且随着楼市政策及销量的持续向好，房企资金再次回笼，因而全市土地市场将进一步回暖。

（五）市场去化速度低，产品销售爆发力不足，竞争持续加剧

受供求基本面影响，在现行政策效应平稳并趋于递减的情况下，市场仍将维持目前低去化速度、低开盘销售率的状态，各开发商、各项目市场竞争激烈，将导致品牌房企集中占有率逐步升高，强者恒强，行业寡头现象趋显。

投资购房方面，短期的话价格波动不大，区位因素影响有限，而长期来看，价格将回归价值规律，地段区位仍然是决定房产价值的首要因素。如东部新城、鄞州中心区、江东片区等占据有稀缺资源的优质地段，区位优势明显，未来升值潜力较大。