利率调控对房地产营销市场波动的微观作用机制探究

文/吴晓燕



利率调控对房地产营销市场波动的微观作用机制探究

文/吴晓燕

摘要：本文基于VECM模型，分析利率调控对房地产营销市场波动的微观作用机制。结果显示利率调控对房地产营销价格波动有影响，但作用不明显。鉴于利率变动效益局限性，应从加强利率调控及房地产营销市场供需矛盾调控来实现利率调控对房地产营销市场波动的微观作用机制。

关键词：利率调控；房地产价格；营销市场

自2008年金融危机以来，中国房地产行业备受关注。众多学者认为中国房地产营销市场明显过热，且波动较大。为稳定我国宏观经济稳健发展，必须采取措施稳定房地产营销市场，实现可持续发展。

一、利率调控对房地产营销市场影响的实证检验

（一）数据来源与处理

鉴于房地产销售价格指数的可得性，本研究选取《中国经济景气月报》与国家统计局网站公布的2008年9月-2013年12月数据信息，以月度数据来详细显示房地产营销市场波动。利用CPI同比指标计算通货膨胀率E，选用负利率（R）、一年期实际存款利率（R1）、一年至五年期实际贷款利率（R2）、五年以上实际存款利率（R3），实际利率转换公式：

并采用X-12标准月度数据调整法对所有数据进行季节性调整，取对数得到LNGDP、LNP。

（二）单位根检验

单位根检验结果显示，R、R1、R2、R3、E、LNGDP、LNP均为一阶平稳序列，由此可知，本研究需构建不平稳序列模型，考虑到变量的一阶平稳序列，可构建向量误差修正模型（VECM）。该模型不仅短期内有调整作用，而且也兼顾长期的调整影响，能综合一个模型中综合变量之间的效应，包括短期效应和长期作用，固能积极有效应用到非平稳序列建模实践中。

（三）相关性检验

检验本研究中各变量之间的相关性，将与LNP有较低相关性的变量剔除。结果显示，R、R1、R2、R3、E、LNGDP、均表现出与LNP的高度相关性，因此所有变量均能用于模型。

（四）协整分析及及VECM模型构建

VECM模型结合误差修正模型和协整分析，若应用的变量之间有着一定的协整关系，便能在回归分布模型中得出误差修正模型。因此在利用该模型对非平稳时间序列利率及房地产营销市场波动之间的关系，必须对序列是否存在协整关系进行检验。

在VECM模型中，针对R、R2、R3与LNP之间的关系，可将E、LNGDP设为外生变量。根据ALC、SC、LR、HQ标准得出，4是VAR模型的最佳滞后阶数，阶数依次为4、3、2，因此。同时构建无限制的VAR模型，将R、R2、R3作为自变量，将LNP作为因变量，将E、LNGDP作为控制变量，并实施协整分析，结果显示，R、R2、R3与LNP之间最多存在两个协整关系。证明R、R2、R3均能利用协整关系影响房地产营销市场波动。本研究所得协整方程显示：LNP-0.0028R-0.0856R2+0.1417R3-4.9669=ecm，其中R3对房地产价格的影响最大，R、R2次之。R3反映贷款购房者的资本成本，该利率与房地产需求呈反方向变动，能对房地产营销市场的波动产生较大影响。R2影响房地产开发商贷款成本，对房地产供给产生影响，在需求不变的情况下，随着该利率的提升，会降低房地产价格，影响房地产营销市场波动。R能扩张房地产需求和供给，是房地产价格增长过快的关键原因。

由此可分析变量之间短期关系，并建立VECM模型：

D（LNP）=0.0142ecm（-1）+0.36D（LNP（-1））+0.201D（R（-1））+0.0017D（R（-2））+0.0592D（R2（-3））-0.048D（R3（-1））-0.059D（R3（-3））

其中，R2=0.2997，F-statistic=2.8033，AIC=-6.0811，SC=-5.5576

该模型结果显示：误差修正项调整系数较为显著，为0.0142，提示滞后一期的非均衡误差能正向调节当期房地产价格，而利率变化是导致房地产营销市场波动的原因。因此可以说，所有作为变量差分项的系数的短期波动均能解释房地产价格的短期波动，进而影响房地产营销市场的变化。并且负利率指标最为显著。

（五）广义脉冲响应函数

利用Cholesky分解来实现脉冲响应函数的正交化，本研究对LNO、R2、R3做正向冲击，LNP脉冲响应函数图如图1 和2所示。

由图1可知，下一期房地产价格能迅速对前一期利率正向冲击做出反应。假使第一期房地产价格增长1%，第二期会增长0.015%，并在第三期到第六期时不断增大，直至第七期达到0.017%，此后持续稳定增加。所以，房地产价格上涨能在短时间内正向冲击此后的房价，在较长时间内稳定房地产价格，平稳房地产营销市场波动。这符合我国的现状。

由图2可知，房地产价格不会立即对R3的正向冲击做出反应，但会逐渐增加对房地产价格的负向冲击，并持续攀升到第五期到第八期。假使R3上升1%，房地产价格会降低0.025%，此后不断减弱，直至第十五期完全消失。所以，五年以上实际贷款利率的增加，在短时间内会造成房地产价格的下降，长期对房地产价格的影响较弱。

二、结论及政策建议

（一）利率政策是影响房地产营销市场波动的重要途径

通过构建VECM模型分析利率（R、R2、R3）与房地产价格（LNP）的关系，认为利率政策能影响房地产价格，进而作用于房地产营销市场波动。因此必须采取稳定的利率政策。因为利率的频繁波动不仅对房地产营销市场，还会对整个国家的经济造成重大影响。所以必须加快利率市场化改革步伐，构建完善的存款保险制度，深入完善基准利率，积极实现利率与市场中各种要素的融合，实现利率政策功能最大化。

（二）强化政策配合调控房地产营销市场供需矛盾

首先，控制住房投资。房地产营销市场中，以投资为主导的住房价格远比以消费为主导的住房价格更高。因此必须引导房地产市场的消费行为回归理性，打击增长过快的房地产价格，鼓励住房消费，控制住房投资。这就需要严格差别化个人按揭贷款政策，根据购房者购房目的的不同对其实施差别定价，比如二套及以上购房者要求更高的贷款利率等。此外，全面管理房价上涨预期。大量学者研究证明，公众预期能提升房地产市场价格，能实现房地产营销市场短期调理的目标。本文实证结果也显示房地产营销市场未来价格受当期价格影响大，这就需要做好对房地产价格的预期。

其次，实现房地产供给结构多层次化。重点解决中低收入者的住房问题，对开发商投资高档住房进行控制。再次，拓宽房地产市场融资渠道。突破银行系统的单一渠道，尝试利用资本市场的发展为房地产市场融资，比如提供给房地产企业更多的债权融资便利、创新房地产金融产品等。最后，积极发展房地产租赁市场。我国房地产租赁市场发展旺盛，但存在价格混乱、缺乏监管、资源浪费等众多问题，应积极构建统一诚信的信息交流平台，对个人租赁市场进行严格规范，加大管理力度。以便降低新建商品房供给压力，分流房地产刚性需求，促使房地产营销市场健康发展。

参考文献：

[1]王梓.我国利率政策调整对房地产市场价格的影响研究[D].河北经贸大学,2014.

[2]赵林海.货币政策对房地产价格调控的非对称效应——基于STR模型[J].技术经济,2013,05:113-120.

（作者单位：云南大学旅游文化学院）

上接（第128页）

布局，围绕建设蔬菜产业强县，在蔬菜产业转型升级上求突破。以兰陵现代农业示范园为龙头，重点发展向城、兰陵、尚岩优质蔬菜示范区，神山、磨山、芦柞等东部蒜区乡镇高效优质大蒜生产示范区，长城优质辣椒生产示范区，庄坞万亩牛蒡生产示范区，金岭食用菌生产示范区和兰陵镇、新兴镇建设优质高产粮食生产示范区。

（二）大力推进农业产业化，增强市场竞争力

一是集中扶持发展一批产业关联度大、市场竞争力强、辐射带动面广的重点骨干龙头企业。逐步完善利益连接机制，通过龙头企业的核心带动作用，把农户联合起来，做强产业。二是畅通农产品销售渠道。扶持发展荣庆、兰陵等现代物流企业，以20万农民流通大军和10万多台蔬菜运输车辆为依托，引导经营大户向现代物流方向发展，建立农产品配送中心，实现“精菜入市、净菜进厨”。三是打造优质农产品品牌。积极策划使用“沂蒙优质农产品”标识，广泛开展“三品一标”认证，示范带动兰陵农产品品牌提升。充分发挥县农展馆的作用，适时举办蔬菜节会，宣传推介兰陵优质农产品，不断提高知名度和影响力，增强市场综合竞争力。

（三）加大科技投入，提高农业科技含量

加快提升现代农业示范园区的档次水平，加强先进实用技术的引进、吸收、创新，大力推广应用工厂化育苗、智能化温室、生态农业等新技术，不断提高科技成果的转化利用率。突出抓好农业高新技术产业示范园区建设，打造城市现代农业发展新优势。突出抓好“三品”（无公害、绿色、有机）生产技术培训，完善已经认证农产品标准化操作规程，提高广大农民农产品安全意识。

（四）完善农产品质量安全体系，保障农产品质量安全

进一步建立和完善农产品质量标准体系和检验检测体系，积极争取设立国家级农副产品质量监督检验中心，加强生产、流通、加工等环节的质量安全检测和监管。适时发布农产品质量安全例行监测结果公告、农产品品质公告、农产品认证公告、禁用限用农业投入品公告，将农产品情况和投入品使用情况公开化，提高农产品质量安全信息的透明度。

（五）大力发展休闲、观光、生态、旅游农业，促进农业旅游融合发展

充分利用抱犊崮、文峰山、郎公寺等名胜古迹资源优势，做足做好休闲、观光、旅游农业这块蛋糕。突出抓好国家农业公园规划建设，促进休闲农业与乡村旅游业转型升级，努力打造全省乃至全国知名的现代农业园林景观与乡村旅游综合体。

（作者单位：兰陵县统计局）