房地产估价折旧与会计折旧差异分析

2016-12-15罗艳丽

金融经济 2016年20期

关键词：估价成本法年限

张淳罗艳丽

(湖南友谊联合会计师事务所，湖南长沙 410005)

房地产估价折旧与会计折旧差异分析

张淳罗艳丽

(湖南友谊联合会计师事务所，湖南长沙 410005)

在房地产估价业务操作中，估价人员利用成本法对房地产进行评估时经常将建筑物折旧与会计核算中的折旧费用相混淆。本文对估价折旧和会计折旧在折旧依据、折旧基础、折旧年限等方面的差异进行了比较分析，对于准确评估房地产价格具有现实意义。

房地产估价；建筑物折旧；差异分析

房地产成本法估价和会计核算中都存在“折旧”这一名词，在估价业务操作中，估价人员对于估价中的建筑物折旧与会计核算的固定资产折旧经常存在概念混淆，虽然两者在折旧计算思路、折旧方法等方面有一定的共同之处，但两者却存在本质的区别。因此，厘清估价折旧与会计折旧的区别，正确理解房地产估价中建筑物折旧的实质，对于正确运用成本法进行房地产估价具有十分重要的意义。

一、房地产估价折旧和会计折旧的实质

在房地产估价业务操作中，采用成本法测算已使用房地产的评估价值时，第一步需要估算土地的重新取得成本或重新开发成本以及地上建筑物的重新购建成本，第二步则估算该建筑物自建成使用至估价时点由于各种原因所造成的房屋折旧(价值损耗)或确定建筑物的成新率，最后计算确定估价对象房地产在估价时点的正常市场价值。最常用的公式为：

已使用房地产的价格= 土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

或者

已使用房地产的价格= 土地重新取得价格+建筑物的重置价格×建筑物成新率

由上述公式可看出，建筑物折旧的计算结果正确与否，对于评估房地产市场价值十分关键。但采用成本法估价求取估价对象建筑物折旧时，主要考虑的是建筑物市场价值的实际减损，是为确定已使用房地产现值这一目的服务的，实质上是房地产价值的减价调整和修正。而会计核算中的折旧是基于固定资产使用的损耗补偿，是为了保证企业再生产的持续进行，从销售商品的收人中把那部分转移的价值提取出来，并通过货币的形态进行累积，以用于未来固定资本的持续更新。因此，房地产估价折旧和会计核算中的折旧在本质上是存在差异的。

二、房地产估价折旧与会计折旧比较分析

1、折旧依据不同

房地产成本估价法是依据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)中的有关规定，运用恰当的方法，计算由于各种原因造成的建筑物价值的损失，并综合考虑土地的重新取得价格和建筑物的重新购建价格，最后确定建筑物以及房地产的现值。会计核算中计算折旧则是根据相关的会计制度和会计原则中的收入费用配比原则，通过计提折旧的方式，将固定资产使用过程中逐渐损耗的那部分价值逐步分摊到各期。

2、折旧范围不同

会计核算中，根据《企业财务制度》，固定资产从投人使用月份的次月起按月计提固定资产折旧、从停用月份的次月起停止计提折旧；而未使用的、已提足折旧继续使用的、以经营租赁方式租人的固定资产以及破产、关停企业的固定资产等均不得提取折旧。在估价业务操作中，需要通过对各影响因素进行推断性的综合解析，来确定房地产价值真实减损因素、判断各因素影响程度以及估算折旧额，其不受估价对象的权利性质、用途、使用方式、利用状态、资产取得途径等限制。

3、折旧基数不同

在估价业务操作中，折旧的基数是估价对象建筑物在估价时点的重新购建价格，重新购建价格是建筑物在估价时点的平均社会成本，非个别企业或个人的真实成本，是建筑物的客观市场价格，重新构建价格会因社会平均耗费的变动而随之变动，因此，由于估价时点的不同，同一建筑物的重新购建价格会存在一定的差异；在会计核算中，折旧的基数是建筑物购建的原值，也称为历史成本。根据相关的会计制度，固定资产原值一经发生并登记入账，在此后折旧年限内将一直以它作为基数计算折旧，不随时间和社会平均成本的变化而变化 (此处不考虑固定资产减值)，直至该固定资产清理报废。

4、折旧年限不同

房地产估价中的建筑物耐用年限通常是针对某一特定对象，其受建筑物本身的设计和功能、建筑物的使用方式和自然损耗、建筑物所处区域的自然和经济环境条件以及房地产市场状况等多种因素的影响，具有个别性和特殊性。两栋建成时间、建筑结构、用途、外观和已使用年限完全相同的房产，因为保养、维护及房地产周边环境等的差别，尚可使用年限会存在两个不同的结果。会计核算中，对于固定资产的预计使用年限的判断，并不是针对某一特定固定资产确定的，而是同类建筑物正常使用状态下的平均耐用年限。此外，固定资产的预计使用年限一旦确定将不得随意更改。因此，对于同一类型的建筑物，无论其使用状况、维修保养情况以及所处周边环境如何，会计核算中均采用同一个相对稳定的法定耐用年限。

5、折旧形式不同

在估价业务操作中，估价折旧不是以折旧费用的形式出现，而主要间接地通过估价对象现时市场价格的方式来体现扣除折旧后的房地产价值。而在会计核算中，会计折旧的主要表现形式为折旧费用，在企业经营活动中反映了固定资产耗费逐步转移到产品中，对投资者而言反映的是固定资产投资的收回情况。

三、案例分析

本次采用成本法的思路，对案例从财务角度和估价角度分别进行折旧额和价值的测算。

1、案例情况

某栋工业房地产建筑面积5000平方米，账面原值为1000万，预计使用年限为50年，建筑结构为砖混结构。使用至第五年，建筑养护一般，重置价格为2000元/平方米；使用至第十年，建筑物损坏较为严重、功能较落后，且根据周边规划建筑物也已不适宜作为工业用途使用，但由于建材、人工的费用上涨，此时重置价格为2100元/平方米。

2、折旧方法

为统一计算口径，本次均采用直线折旧法进行计算(假定建筑物残值为0)。计算公式如下：

E=(C-S)

其中：E为折旧额；C为建筑物原值；S为建筑物残值；t为已使用年限；N为预计使用年限。

3、折旧计算

建筑物寿命分为自然寿命和经济寿命，会计核算上一般采用自然寿命进行折旧年限确定，估价上采用经济寿命来进行价格评估。经济寿命应根据建筑物的建筑结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益等情况综合判断。

①会计折旧

第五年末会计折旧总额=(1000-0)*(5/50)=100万元

第十年末会计折旧总额=(1000-0)*(10/50)=200万元

②估价折旧

在估价过程中，估价师需现场对建筑物进行现场勘察，了解建筑物内外部使用情况等内容，据此来对建筑物成新率情况进行综合判断。根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，根据房屋建(构)筑物承重结构、围护结构及装修的实际使用、维修、保养状况评定各部分的鉴定分值，得出技术鉴定成新率，由此确定剩余使用年限。假定本案例的情况如下表：

建筑物成新率打分标准

第五年末建筑物成新率打分情况一览表

第十年末建筑物成新率打分情况一览表

由此可得出：

第五年末会计折旧总额=(1000-0)*(1-50*0.853/50)=147万元

第十年末会计折旧总额=(1000-0)*(1-50*0.695/50)=305万元

4、价值测算

根据上述折旧测算结果，可得出会计和估价上建筑物的价值情况，详见下表：

内容阶段会计估价固定资产原值(万元)折旧(万元)固定资产现值(万元)重置价值(万元)成新率市场价值(万元)差异(万元)投入使用1000.001000.01000.0100.0%1000.00.0五年后1000.0100.0900.01000.085.3%853.0047.00十年后1000.0200.0800.01050.069.5%729.7570.25

5、结论

综上，针对同一物业，在同一时点，从会计与估价技术角度出发测算得出的折旧额和房屋现值均存大较大的差异。