浅议房地产企业内部控制问题及改善

王红

摘 要：近年来，虽然我国房地产行业的总体发展前景较可观，但是在市场竞争日趋激烈的今天，企业只有重视内部管理，减少成本，才能适应不断复杂多变的市场环境。内部控制是企业内部管理的重要构成部分，如今仍存在较多问题，如不及时解决，则会给房地产企业造成极为不利的影响。可见，采取有效的措施解决房地产企业的内部控制问题是促进房地产企业持续健康发展的关键。

关键词：房地产 内部控制 改善措施

中图分类号：F293.33

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）11-284-02

前言

随着我国经济的平稳快速发展，房地产行业也获得了蓬勃地发展，并在较短时间内成为我国支柱性产业。房地产行业的繁荣对我国经济总体水平的提高起到了良好的助推作用，同时对国民经济的增长与社会安定都起到举足轻重的作用。随着房地产企业的发展壮大，内部控制在企业中的作用日益凸显。因此，为了适应社会经济发展所带来的挑战，企业必须从内部控制入手，实现企业的稳定健康发展与经济效益的最大化。

一、房地产企业内部控制尚存的问题

房地产企业的高效运转与经营离不开科学有效的内部控制，然而由于我国的房地产企业尚未建立完整的内部控制系统，加之受到一些其他因素的影响，我国目前房地产企业仍存在较多的不足，对其发展造成了一定程度的制约。

1.内部监督不力。房地产企业经营的基础性保障是监督管理，但我国目前在该领域的监督管理工作并不完善。主要表现为以下三点：一是企业的监督管理机构尚未建立健全；二是企业内部的审计部门独立性较差，难以将部门的功能充分发挥出来；三是内部监管的执行力较差。

2.房地产行业的内部控制体系不健全。健全的企业内部控制体系能够为企业的发展指明方向，并给予一定的理论依据与指导。由于房地产企业的内部控制制度欠缺，同时存在会计系统、控制程序等方面的不完善，难以构成健全的内部控制系统，由此对企业信息的及时性、完整性、准确性及真实性均造成不同程度的影响。

3.风险评估能力与执行能力较弱。随着我国房地产企业的发展壮大，诸多问题也日益显现。尤其是各种风险问题。其一，房地产企业的风险评估体系尚未完善，导致风险预警机制使用不当或不及时；其二，房地产企业未树立较强的内部控制意识，執行力较弱，主要体现在多数民营企业的经营者对于内部控制问题未形成充分地认识，对其必要性与重要性了解不透彻，从而影响其对内部控制的执行力，增加企业的经营风险。

4.房地产企业员工素质高低参差不齐。由于房地产企业的工作人员的综合素质存在较大的差异，因此对于内部控制制度的理解能力与执行力参差不齐，无法满足企业对于内部控制相关工作的要求。具体表现为部分员工的思想觉悟与专业知识水平欠缺，难以与企业的发展同步；对于企业内部控制制度的执行力不强，影响企业的内部管控水平。由于房地产企业较易受到外界环境的影响，现阶段的内部控制人员的专业技能难以满足新形势下企业管理的需要，工作人员的思想素质有待提高，使其真正意识到内部控制对房地产企业的重要意义。

5.内部信息缺乏交流共享。信息共享能够促进交流，减少沟通成本，同时能够加强部门之间的制约与联系。信息透明有利于保障数据的真实性与有效性。尤其是在集团企业当中，由于多数项目均属于跨区域发展，因此信息透明化与共享性尤为重要。在实际的工作中，很少有公司能够做到信息资源共享性与透明化。大多数企业都是各自为政，为实现本部门目标而努力，并未涉及其他部门间的沟通交流，从而影响了企业整体经济效益的提升，难以实现企业价值的最大化。

6.流程分散。房地产行业具有高风险与高利润的特点，由于其市场需求量大并且具有较大的利润空间，因此多数企业忽略了项目建设、成本控制、策划等方面的关联性，对于流程优化问题的关注度较低。大部分企业更注重盈利情况，对于流程的优化问题的重视程度不够。虽然大部分企业能够根据客户的要求进行决策，但是由于缺乏工业地产与商业地产的运作模式作为参考，对于客户忠诚度与满意度均会造成不同程度的影响，单纯依靠领导者的主观判断，缺乏数据的支持难以实现项目的有效运作。

二、改善房地产企业内部控制的措施

1.创建良好的内部控制实施氛围。主要包括以下三个方面：首先，增强内部控制与风险管理，提高内部控制与风险意识。房地产企业应大力宣传与普及内部控制与风险管理知识，提高基层员工与管理者的内部控制与风险防范意识。在意识到其重要性的同时，将内部控制与风险防范的效果划入管理层与员工的薪酬方案之中，从而使其提高对内部控制与风险管控的重视程度，将其与自身的发展有效结合起来，进而促进管理层与员工树立内部控制与风险管控意识，避免房地产企业盲目扩张，实现企业的可持续发展。其次，完善企业内部的治理结构。建立健全内部控制的治理结构是实施内部控制的前提，房地产企业在强化董事长的地位主体性的同时还要给予其一定的权利，重视其在决策过程中的影响力。另外也要创建独立于生产管理部门的内部控制监督部门，从而对内部控制的实施进行科学地评估。最后，提升内部控制相关人员的专业素养。房地产企业需要对生产环节涉及到的专业人员进行设置，并对内部控制管理人员展开科学地管理与有效控制。在制定计划时可以邀请内部控制领域的专家对企业相关人员进行培训，培训的内容包括理论知识与实践操作，从而实现内部控制专业人才的风险管控与内部控制等方面的能力素养的提升。

2.创建房地产企业内部控制监控系统。主要从以下两方面着手：一是加强对企业投资时期的风险评估。房地产企业在选择投资项目时，必须对项目的风险、投资收益等方面进行科学合理的预测与评估，对投资项目进行可行性分析，从而为管理层进行投资决策提供有力的依据与保障。二是强化对房地产企业的施工过程实施全面监督。作为房地产开发的核心环节，施工阶段对于房地产企业而言极为重要。因此该环节必须实施内部控制制度，对工程施工的整个环节进行监督。在审批阶段，房地产企业的重要领导人与管理者必须根据公司的规章制度进行施工，全体员工都应依据企业给予其的动态权限对内部控制进行监督。

3.增强房地产企业的风险管理能力。首先，应对资金进行综合有效地管理，制定资金的预算方案与资金集中核算，将资金进行计划预算、筹措后，使用于集中管理等相关环节中。分析企业的经营情况，建立企业资金的结算中心，达到管理与控制资金的目的。其次，研究创新性融资方式，不断拓展融资的渠道。为转变现阶段我国房地产企业以向银行借贷资金为主的融资结构，房地产企业可以根据自身的运作特点，考虑运用信托融资、上市融资、短期融资券、夹层融资等新型融资形式来提高企业的资金运转能力，使融资方式更具多样化。

4.优化房地产企业的业务运作流程。一是对招标与投标的规范性进行严格监督。房地产企业应将供应商的档案进行汇总，创建相应的信息管理平台，严格把控供应商的分类、排名、债务偿还能力等，从而使招标与投标工作透明化，防止這两个环节出现不公平现象。二是强化对企业合同的内部控制与管理。企业必须运用内部控制制度来增强合同的实施效果，促进实施的完整性与全面性。房地产企业可以根据合同类别的不同对其进行分类整理，创建台账，从而加强对合同的具体实施进行跟踪与监督。三是在客户信息对应关系的基础上建立内部管控平台。房地产企业先创建客户信息卡片，从而对客户的基本信息进行有效的管控，其次需要对销售环节进行全面、严格地监督。在定价时，应对项目所在地的物价情况进行综合考虑，同时也不能忽视楼房的户型、装修、物业、楼层等问题，定价必须慎重。

5.增强房地产企业的信息化管理水平。随着信息化时代的发展，网络技术、计算机技术已被广泛应用于各个领域，因此房地产企业的发展也离不开信息技术的支持，企业内部控制信息化也已成为当今时代的发展趋势。现代信息技术能够将企业的部门紧密联系起来，促进企业的统一管理与资源共享，并且能够强化部门间的交流与合作，实现管理效率与管理水平的提升。

6.提高内部审计的实施效果。主要包括提高房地产企业内审人员的职业水准与独立性。一方面，作为内部控制评价的监督者与实施者，内部审计人员的专业素养会对房地产企业的内控管理水平造成直接的影响。为此房地产企业应邀请业内专家，包括风险评估、内部控制、防控专家对内审人员实施定期培训，从而促进企业内审人员职业水平的提升。另一方面，房地产企业必须创建具有独立性的内部审计机构，设置专业内部控制人员，评价内部控制实施的有效性。为了保护内部审计人员以及机构的独立性，内部审计部门应独立于任一生产环节，并且其行为对董事会负责。

三、结语

房地产企业为实现不断扩张地发展需求，房地产企业应从多个环节（资金、财务、人员等）来强化与规范企业的管理。房地产企业通过实施科学有效的内部控制，能够对企业的生产与经营环节进行合理的管理与控制，有利于房地产企业在市场经济的浪潮中保持持续、健康、稳定的发展。建立健全房地产企业的内部控制制度能够有效提升企业对竞争环境的适应能力与应变能力，增强企业对各类风险的抵御能力，使企业能够顺利、平稳地渡过危机。因此，房地产企业必须充分理解和把握内部控制的内涵，并将其作为强化企业经营管理，实现经营目标与效益所不可或缺的环节。

参考文献：

[1] 张娟.房地产企业内部控制相关问题探讨[J].现代国企研究，2016（12）

[2] 黄秀娟.探讨房地产开发企业内部控制的构建与完善[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016（02）

[3] 张文曙.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策[J].时代金融，2015（36）

（作者单位：天津市农垦房地产开发建设有限公司 天津 300222）（责编：纪毅）