房地产公司财务风险与管理

◎张松灿

房地产公司财务风险与管理

◎张松灿

房地产行业是资金密集型行业，具有高投资、高风险、高收益的特点，由于我国房地产金融市场尚不完善，房地产企业面临着巨大的财务风险。诱发财务风险的因素既有房地产企业自身因素，也与外部融资环境密不可分。针对房地产风险管理的现状，结合行业政策环境，需要加强对财务风险的管理。

房地产企业财务风险的表现形式

财务风险是财务系统由于内外环境各种难以预料和控制的因素作用，使财务系统运行偏离预期目标而形成的经济损失或额外收益。房地产行业作为典型的资金密集型行业，具有投资金额大、开发周期长、追求高收益等特点，这些特点决定了房地产行业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：

按期偿债风险 。我国房地产企业资产负债率偏高，开发资金来源中自有资金比重低，同时房地产企业资金回收期长，预期利润具有很大的不确定性。一旦房地产市场环境发生变化，就有可能导致企业出现资金周转困难、无法到期偿还债务等情形。

利率变动风险。利率是融资成本高低的反映，利率高低直接影响企业的融资费用和财务成本。房地产企业在负债经营期间，受货币政策变动影响，贷款利率会发生变化。当贷款利率连续提高时，必然增加房地产企业的财务成本，而在房价没有上涨的情况下，资金成本就不能有效转嫁到房产价格上，从而抵减了房地产开发的预期收益。利息支出是房地产企业成本的重要组成部分，利率变动风险是房地产企业面临的关键风险之一。

融资风险。 融资活动是在市场经济条件下产经营活动的起点。房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资中约有45%来自银行贷款。房地产企业如果资产负债率过高，企业对债权人的偿债能力将降低，这势必会增加企业融资的难度。

由于我国房地产金融市场发育程度很低，在房地产融资方面仍没有摆脱过度依赖商业银行的状况。尤其近年来，随着国家对房地产行业实施了一系列调控政策，房地产行业更成为商业银行限制贷款投放的“重灾区”，导致房地产企业融资环境更加紧张，融资风险不断增加。

房地产企业财务风险的成因

从某种意义上讲，房地产企业经营中所面临的各种风险正是财务风险的诱发因素，这些因素既有房地产企业自身因素，也与外部融资环境密不可分。房地产企业自身因素包括房地产企业的经营模式和企业资源状况等，外部融资环境包括房地产调控政策、房地产金融市场的成熟状况。

房地产企业的经营模式。房地产业是典型的资金密集型行业，其融资模式是由房地产经营模式所决定的。中国房地产企业普遍采用高存货、低周转的经营模式，使得房地产企业融资前现金流（净经营活动现金流入+净投资活动现金流入）呈现持续净流出状态，需要不断追加营运资金以填补资金缺口，于是房地产行业成为一个高度依赖外部融资来推动增长的行业。

房地产开发需要经过获取土地、融资、设计规划、建设施工、销售推广、物业管理等多个环节。在产业链条中，土地是房地产企业能够进行开发的起点，融资活动是配合整体运作的一个关键环节。按照法律规定，企业用自有资金拿到土地后，就可以通过土地抵押或担保进行融资开发项目，项目达到预售状态即开始销售，销售回款进入下一个项目。在整个运作过程中，银行的贷款支持是运作模式得以持续的基础。因此，房地产企业的负债水平都比较高。

另外，由于房地产开发周期长，资金占用时间也长，一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

资产负债率偏高、资本结构不当。据调查，我国房地产企业的资产负债率平均高达75%以上，远高于60%的警戒线。我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及定金及预售款三个方面，但是大部分房企的自有资金比重相当低，过度依赖商业银行的融资通道，从而造成自有资本和借入资本比例不恰当，对收益产生负面影响。在房地产投资过程中，借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越高。

房地产企业资源状况和盈利能力。市场竞争能力、人力资源状况、品牌等资源对企业融资都有影响，但影响房地产企业融资最重要的资源是土地储备。由于房地产市场的地域性和产品的不可流动性，拥有土地决定着房地产企业占有市场，同时，土地作为企业资产可进行抵押贷款。因此土地储备量的大小影响着房地产企业的再融资能力。

房地产企业的盈利能力也影响着负债融资水平。企业的盈利能力是偿债的保障，是公司取得债务资本的前提条件，盈利水平高时股东更愿意采用负债融资以增加股东投资收益。此外，公司规模、成长性、公司股东及管理层对风险的态度等因素都对公司融资有所影响。

房地产调控政策。房地产行业往往成为逆周期宏观调控的工具，土地和资金是影响房地产行业发展的两个关键要素，因此房地产调控往往从土地和货币两个方面出台政策措施。整体上看，房地产调控政策的调整对房地产企业的负债融资水平产生了较大影响。

如2004年4月27日，国务院要求提高房地产开发资本金比例，资金比例均由20%及以上提高到35%及以上。2004年后信托融资大幅度增加、引进战略投资者增加及银行长期借款增加主要是由于金融信贷政策变化导致。

为应对金融危机，2009年5月再次调整了房地产开发资本金比例，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。配合其他金融信贷政策，使2009年房地产信贷水平大幅提高。

房地产金融市场的成熟度

房地产企业的融资与金融市场的发展成熟程度有很大关系。成熟金融市场能为房地产企业提供各种便捷的融资渠道，而中国房地产金融市场起步比较晚，各种融资工具不是很完备，这在一定程度上限制了房地产企业的融资选择。

与成熟的房地产金融市场相比，我国的金融体系尚不完善，房地产企业以银行贷款等间接融资为主，对资本市场等直接融资工具利用较少。例如中国债券市场的发行门槛较高，公司债只有上市公司才能发行，企业债则一般面向国有大中型企业，且需要国家发改委的审批，导致房地产企业债券融资水平很低。

房地产企业财务管理对策

针对房地产企业普遍存在的财务风险现状，结合我国房地产的政策环境，因地制宜的提出了相应的防范对策。

树立风险意识，建立风险防范机制。房地产企业必须树立风险意识，科学预测可能出现的财务风险，并且设立风险防范机制，及时对财务风险进行管控。例如，对于项目的财务风险要有专门的应对机制，可以通过低风险利率贷款来减少筹资风险，通过产品结构的调整来降低财务风险。此外，企业要认真分析内外部环境，制定多种应对宏观环境的措施，提高自身的生存适应能力。

优化资本结构，拓展融资渠道。企业负债经营会带来财务杠杆收益，提高股东的收益，但是负债比例并不是越高越好。随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐步增加。因此，必须选择合理的负债规模。

对房地产企业来说，往往是高负债经营，利用企业信用、土地、在建工程等多种形式进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用，利用杠杆收益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在企业可承受的范围内，通过合理安排自有资本和债务资本的比例关系，寻求最佳资本结构，适度负债经营，将财务风险降到最低。同时房地产企业应积极拓展股票、债券、房地产基金等融资渠道，减少对单一融资渠道的过度依赖。

加强项目管理，控制投资风险。房地产项目投资风险有其自身特点，如投资规模大、开发周期长等，这些特点都决定了房地产投资项目容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等因素的影响，是具有高风险的综合经济活动。通过对项目可能面临的风险进行事先分析，采取投资方案可行性研究、投资项目合理组合、规避高风险项目等措施进行风险规避和控制。

缩短预售时间，减少款项回收风险。由于房地产具有投资品和消费品的双重属性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、行业监管、区域供需、长期消费倾向等多个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。

做好房地产企业的全面预算。全面预算作为一种管理机制，目的就是控制企业非正常的经营活动，减少不必要的损失，通过比较实际运营结果与预算的差异，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可揭示企业预期经营情况，预测未来的业务风险，预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

财务集中管理，规避财务风险。对于大型房地产企业而言，实行财务集中管理，可以充分发挥企业的规模优势，集中高效的使用资金，实现公司整体利益最大化。如果财务管理比较松散，会带来资金使用效率低下、资金调拨困难、子公司难以有效监控等问题，影响企业规模效益的发挥。因此，房地产企业应在内部实施财务集中管理，规避财务风险，确保财务安全。

适时进行财务分析与监督。财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

总之，房地产的核心是金融运作，在中国房地产金融市场尚不完善的情况下，企业面临着各种形式的财务风险，应借鉴行业内先进经验，加强对财务风险的管控。

（作者单位：中国社会科学院研究生院）