论买卖不破租赁制度

【摘要】我国《合同法》第229条规定了买卖不破租赁制度，其自从被引入我国后，为了适应具体国情发生了多次的变化。笔者纵观买卖不破租赁制度的发展历程及当前存在的适用条件三种学说，总结出买卖不破租赁规则适用条件的应然架构。而目前我国《合同法》第229条的规定因过于简单、缺乏操作性必然会导致其缺陷的存在，为了更好的发挥买卖不破租赁制度的作用，笔者针对完善我国买卖不破租赁制度提出相应的对策建议。

【关键词】买卖不破租赁适用条件法律效力

一、买卖不破租赁制度在我国的发展历程

我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此条公认为是我国民法关于买卖不破租赁原则的法律体现。其实，对于买卖不破租赁的规定并不是现在才有的，这个规则引入我国后，为了适应我国的具体国情也发生了多次的变化。

清朝和民国两个时期的民律草案关于买卖破除或不破租赁原则的设计条文是比较慎重和具有可操作性的。两者都将具有对抗第三人效力的租赁权的标的物限制在不动产范围内，并且设计了配套保护规定。新中国成立后，我国民法有了进一步的发展。1981年《经济合同法》第23条在立法上正式确立了“买卖不破租赁”的法律制度。但是由于当时的社会条件的限制，该法在总则中明确的规定不适用于个人。之后的民法通则并未明确规定“买卖不破租赁”原则，最高人民法院在1988年制定的《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》中做了补正，将标的限定为“私有房屋”，而没有扩及一切租赁物。直至1999年新的合同法第229条明确地规定。自此，“买卖不破租赁”原则在我国全面确立。

二、买卖不破租赁制度的适用条件

1.买卖不破租赁制度适用条件的几种学说。1.三要件说。三要件说以台湾学者王泽鉴先生为代表，他主张“买卖不破租赁”原则只需租赁关系存在、租赁物交付承租人和出租人将租赁物所有权让与第三人三个构成要件即可。该三要件说对于“买卖不破租赁”原则必需的三个基本条件进行了阐明，但是，对于其中涉及的交付及公示的问题并没有给予充分考虑。台湾在后来的债编修正中，对这种公示方式进行了改进。2.四要件说。史尚宽先生在《债法各论》一书中以租赁有效、租赁物让与有效、租赁物己交付承租人和出租人将租赁物让与第三人等四要件为”买卖不破租赁”原则的构成要件。该四要件说比上述的三要件说更加严谨，在上述三要件中增加了“租赁物让与有效”这个必备要件。3.五要件说。台湾学者黄立认为“买卖不破租赁”应当有五个构成要件：即租赁契约有效；出租人于让与前已将租赁物交付给承租人；承租人对于租赁物的占有不中止；出租人将租赁物的所有权让与第三人；以及限于不动产租赁且须未经公证的不动产契约，其期限逾五年或未定期限者。

2.买卖不破租赁制度适用条件的应然构成。以上三种学说各个各的的理由，各有各的理解。在参考诸多学者论述的基础上，笔者认为适用“买卖不破租赁”规则须同时满足以下条件：1.租赁物须为不动产。虽然《合同法》并未明确规定“买卖不破租赁”仅适用不动产租赁场合，但司法实践中以不动产为常态。不过对于船舶、航空器等特殊动产也可适用此规则，因其价值大且取得后需要经过登记，故可以和不动产比拟。2.承租人与出租人之间须存在有效的租赁合同，在出租人转让租赁物给第三人时其依然存在和有效，且租赁合同的成立时间先于转让所有权合同的成立时间。3.租赁物须为已经交付且承租人持续占有。租赁物的交付仅限于简易交付，不适用占有改定和指示交付。租赁物仅仅交付于承租人尚不可推定满足“买卖不破租赁”规则的适用条件，还需承租人持续占有租赁物。4.租赁物受让人须是租赁合同以外的第三人。出粗人将租赁物所有权让与第三人，虽以买卖为典型，但并不表示仅适用于买卖，像赠与、互易等只要能是租赁物所有权发生转移的行为均无不可，不过如果第三人是基于原始取得或者继承而直接取得租赁物的所有权的，则不适用法律关于“买卖不破租赁”原则的规定。5.租赁合同必须进行登记。承租人基于租赁合同占有租赁物只是其拥有租赁权对抗效力的初步证明，若想获得“买卖不破租赁”规则的完满效力，以租赁权对抗买受人对租赁物的所有权仍须将租赁权按法律规定向主管部门申请登记。总之，未经适当的交付或登记作为公示表征，原则上不发生“买卖不破租赁”的效力。

三、买卖不破租赁制度的缺陷及对策建议

1.我国买卖不破租赁制度的缺陷。我国现行《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条文过于简单、实际操作性不强，具体存在以下几方面的缺陷：

第一，适用范围过于宽泛。我国《合同法》第229条没有严格区分动产租赁与不动产租赁，与德国、法国及日本等国家民法规定“买卖不破租赁”仅适用于不动产租赁相比略显不妥，似有统一适用“买卖不破租赁”规则之嫌。第二，适用条件过于笼统。我国《合同法》第229条规定，可以说是很注重保护承租人的利益，但也存在一些不足，会显得过于简短笼统，有失法律的严谨。第三，三方利害关系人之间的权利义务关系规定不全面，不能有效的降低因租赁物变动带来的风险，而且在司法实践中操作性不强，不利于案件的审判。第四，买受人权利保障救济机制缺乏可操作性。根据“买卖不破租赁”原则规定，买受人必须自然同意并進而自然承受出租人与承租人双方当事人之间订立的租赁合同，这种法律强制规定不仅违背了合同自由原则，对于买受人一方来说也是不公平的，严重缺乏对买受人的权利保障救济制度。

2.完善我国买卖不破租赁制度的对策建议。第一，法律条文中应明确“买卖不破租赁”原则的适用条件。根据笔者在前文对买卖不破租赁适用条件的分析，可知仅以合同法第229条的规定来规范买卖不破租赁制度的适用要件是远远不够的。因而，在适用买卖不破租赁制度时，最好也需对其适用条件进行完善，以便更好的保护承租人和买受人之间的利益，避免因买卖不破租赁制度的适用不明确而导致法律的不公正。

第二，法律条文中应完善针对三方当事人之间法律关系的规定。在适用买卖不破租赁的情形下，会出现三方当事人，即（原）出租人、承租人、受让人，还会出现三个法律关系，即（原）出租人与承租人之间的租赁关系、（原）出租人与受让人之间的所有权让与关系、受让人与承租人之间的租赁关系。对于这三方面的法律关系，具体的权利义务关系，目前我国合同法中仅以“不影响租赁合同的效力”是不能充分保障各方利益的。所以，建议下一步立法时充分考虑保护承租人和受让人的权利，如承租人的押金返还请求权、受让人的租金请求权等。

第三，法律条文中应限制租赁物的适用范围。我国法律对租赁物的范围未加任何限制，不仅适用于不动产，而且也适用于动产。此种立法模式，大大增加了人们进行交易的成本，降低了交易的效率，况且动产多为种类物，即使解除合同也较为容易找到替代品，所以没有将全部动产列入买卖不破租赁制度保护的必要。纵观世界各国立法，多以不动产为限。因此，我国法律也没有必要将物的全部列入保护范围，建议以不动产保护为原则，再适当列入船舶、航空器、大型运输工具、大型机器设备等几类价值较高的大型动产为宜。

第四，规范租赁权与抵押权实现时的冲突。我国法律规定，当抵押权与租赁权同时存在于一物之上时，如果租赁权设立在先，抵押权的实现并（所有权的变动）不影响租赁合同的效力，就可以适用“买卖不破租赁”的原则；相反，如果抵押权设立在先，租赁权设立在后，抵押权实现时（所有权的变动），租赁权不能对抗抵押权，就不能适用“买卖不破租赁“的原则。这样的规定，笔者认为可能会导致人们不愿意、不敢承租带有抵押的房产，这就是过于绝对化和一体化保护的缺陷。因此，笔者建议我国可以借鉴日本等國家，将选择权赋予抵押权人，使抵押权人可以根据不同的情况，自由地选择是否放弃抵押权的优先顺位，使“买卖不破租赁”原则的适用更加灵活。

【参考文献】

[1]史尚宽：《债法各论》[M].中国政法大学出版社，2000：209—211.

[2]黄立主：《编民法债编各论》[M].中国政法大学出版社，2003：309—316.

[3]何慧娟.“买卖不破租赁”原则若干法律问题研究：[复旦大学硕士学位论文].上海：复旦大学法学院，2012年4月.

作者简介：徐瑶（1991—），女，汉族，陕西西安人，四川省社会科学院法学研究所硕士研究生，主要从事民商法研究。