商住楼房产测量与面积分摊计算

文/王合群、程彩霞　河南省地质矿产勘查开发局第三地质矿产调查院　河南信阳　464000

商住楼房产测量与面积分摊计算

文/王合群、程彩霞河南省地质矿产勘查开发局第三地质矿产调查院河南信阳464000

房屋与每一个人生活栖息相关，房产是城市居民家庭的重要不动产权，牵涉到千家万户的利益。明确而清晰的房产产权，是房屋买卖、出让、转让、处置和继承的前提条件。房产测量是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费提供依据的一项技术性工作。作者就作好房产测量主要技术环节进行交流探讨。

房产测量；套内面积；产权面积；房产等级；公共面积分摊

一、房产测量要掌握规范熟悉流程

实施房产测量首先要掌握《房产测量规范》明确基本要求。其次要熟悉作业流程，把握关键环节。

房产测量的各项精度指标与限差要求是评价测量成果的依据。测量精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产平面控制测量要求最末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点、相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。房产界址点的精度分三级详见表1。房产面积的精度分为三级详见表2。一般新建商品房、城市中心房屋面积均按二级精度要求测算。对于大城市商业中心区房或特殊要求的房屋按一级标准，三级是对过去房产测量精度不高所设。房产测量的基本流程按房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、成果资料的检查与验收进行实施。

表1　房产界址点的精度要求

表2　房产面积的精度要求

二、房产测量组织实施

单项房产项目实施之前，首先收集有关房产资料，包括测区控制测量资量资料，土地来源资料、相关房屋建筑结构图、平面图、施工图等图件资料及房屋预售文件等，其次根据房产测量等级要求进行测量技术设计和制定实施方案。项目实施要组织业务熟练的专业技术人员并配备符合精度要求的仪器设备精心组织实施。房产测量在调查的基础上进行。房产调查分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况以及地理名称和行政境界的调查。房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

房产平面控制测量分为二三四等和一二三级，各等级测量应满足相关规范求。房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。房屋调查包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构 建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，并绘制房屋权界线示意图。房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上计算，采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。测绘房屋以外墙水平投影为准。房屋测绘逐幢进行，不同产别不同建筑结构、不同层数的房屋分别测量。本项目主要指分丘图及分户图测绘。分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。在测量环节，应详细测绘房屋及附属设施、围护结构、不同层和不同结构层平面及细部结构，草图可配合照片，标明层次、户号、室号。为了草图标注详细明了，应以结构平面图为基础画草图。在房屋测量过程中，并长度和分段长度应检核，确保量测数据准确。

三、房产面积测算与有共面积计算

房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，包括公共分摊面积和套内面积。房屋的共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

房产共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

四、房产共有面积分摊

在房产共有部位测量前，须对共有部位进行认定，认定时可参照购房协议 、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。共有共用面积的处理原则为：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。共有共用面积按比例分摊的计算公式为：δsi=K∑δsi —（1）K= ∑δsi/∑S i——（2）；式中K为面积的分摊系数。Si 为各单元参加分摊的建筑面积。δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积。∑δsi为需要分摊的分摊面积总和。∑Si 为参加分摊的各单元建筑面积总和。

住宅楼共有建筑面积的分摊以幢为单元，整幢楼的总建筑面积减去各套房屋的套内建筑面积即为共有共用建筑面积，再按各套房屋的套内建筑面积以上述（1）（2）式分配到各套，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。套内面积加上分摊面积即得房屋的产权面积。一般住宅楼全幢为一个分摊系数。商住楼共有建筑面积的分摊时，首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照上述（1）（2）公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

五、房产共有建筑面积分摊应用

下图为一临街独幢商住砖混七屋拐角楼建筑，一、二层为商业用房，其余为住宅，临街拐弯处二层以上为圆弧形的玻璃幕墙，第七层为斜面楼梯间，一、二层为上下一体的临街门面房，其中108室为过街通道，底层高4.2米，其上骑楼为二单元双号楼层底面。二单元双号2-6室共5层，层高2.5米，二单元单号为4层与一单元楼层相同，层高为2.8米。住宅部分通过山墙边的室外楼梯及与外墙相连的挑廊从三层进入户内，该幢总建筑面积为2964.96 m2。房屋用地及住宅各层平面图见下图。

该商住楼分摊面积计算见下表表 3 表 4 内容。该楼层次分明、结构单间，商 业与住宅部分划分清晰。住宅专有的共有面积包括室内及室外楼梯。其他共有为全楼分摊。商业与住宅为两种分摊系数。

表3　商住楼各功能区分摊面积计算

表4　各套房屋套内分摊面积

结语：

房产测量是一个技术性很强的系统的工程，不仅有较高精度和质量要求，还与购房者的利益密切相关，公摊面积的合理与否、套内面积量算精确性都可能引发公众矛盾。房产测量形成的房产簿册、数据、图集，必须经过房产 管理部门的审核认定，才能作为土地和房产证书的附图使用。在进行实地测 量与面积测算时应注意以下问题：一是根据不同建筑结构确定应计算的建筑 面积，必须明确哪些计算、哪些不计算、哪些计算一半的建筑面积，这些都将影响最终的计算结界。如上述商住楼中房屋之间无上盖的架空通廊，骑楼、过街楼的底层、邻街的挑廊用作道路街巷通行的部分均不计算建筑面积，无 顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算，与房屋室内不相通的装饰 性的挑廊不计算建筑面积。二是各类面积测算必须独立测算两次，其较差应 在规定的限差以内，取中数作为最后结果。三是在房屋测量时，尽量拍摄不 同立面、不同结构的照片，以备室内计算和绘图时参考。四是认真检查各类 计算、图件成果，确保成果质量。

［1］《城市测量规范》（CJJT/8-2011）.

［2］《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）.

［3］《房 产 测量规范与房地产测量技术—房产测量规范有关技术说明》吕永江，北京：中国标准出版社，2001.

［4］《房地产测量》刘权，武汉：武汉大学出版社，2008.

［5］《地籍测量学》詹长根，武汉：武汉大学出版社，2005.

［6］《数字测绘成果质量检查与验收》（GB/T 18316-2008）.

王合群（1966—），男，河南中牟人，测绘高工，主要从事工程测量、地籍测 量、界线测绘及农村集体土地使用权确权等工作。