北京豪宅市场异常火爆为哪般？

文/杨现领

北京豪宅市场异常火爆为哪般？

文/杨现领

2015年来一线城市豪宅市场的火爆主要体现为成交量的急剧上升、宽松的货币信贷政策加上日益收紧的城市土地供应。在整体市场进入下行区间时，成本推动型的“伪豪宅”存在的潜在风险较大。

近年来，一线城市房地产高端化趋势愈发明显，豪宅市场一片火热。2015年被许多业内人士称为“豪宅元年”。今年上半年，一线城市豪宅成交继续火热，成交均价不断刷新历史新高纪录。目前北京的豪宅市场处于什么状态？未来豪宅市场是否存在风险？

北京豪宅的市场运行概况

豪宅成交量不断上涨，占比明显提高。新房方面，2015年北京新建豪宅成交118万平方米，同比增长52.9%。2016年前5个月，新建豪宅成交72万平方米，同比增长123.6%。2014年，新建豪宅销售面积占全部新房销售面积比重为9.3%，2015年上升为10.7%，今年上半年大幅上升到16.6%。二手豪宅方面，今年1-5月份，二手豪宅共成交2093套，比去年同期增长65%，二手豪宅成交量占全部二手住宅成交量的1.7%。

豪宅市场成交节奏与房地产整体市场基本同步，4、5月份成交量出现回调。2015年下半年以来，北京房地产市场开始升温，成交量到2016年3月冲到周期顶部，豪宅市场成交与普通新房和二手房成交节奏一致。到今年4月份，二手豪宅成交量首先开始出现回调。5月份，新建豪宅成交量也开始出现回调，这与整体房地产市场周期性见顶回落保持一致。

豪宅为何这么火？

1、从供给看，土地供给紧缩引发抢占潮

近年来住宅用地的土地供应量几乎在逐年下降，尤其是一线城市土地供应政策的收紧，一线城市土地出让价格屡创新高。

土地供给总量收缩。2016年北京计划土地供应面积为1200公顷，与2015年持平，但比2014年下降了12%，其中住宅用地缩减了27%。从供地结构上看，供地重心转向民生保障方面，豪宅的土地供应被进一步挤占。2015年住宅用地仅成交50宗，创近3年新低。2016年上半年，北京土地市场成交了7宗住宅用地，去年上半年为15宗，同比下降了53.3%。

土地成交价上涨明显。土地供给的急速减少使得楼面价迅速攀升。今年上半年，成交楼面均价为19972元/平方米，同比上涨44%；成交土地均价达到46998元/平方米，同比上涨76%。这些高价土地将直接推升房地产开发成本，使未来北京的住宅高端化、豪宅化更为明显。

土地供应收缩引发购房者和开发商的抢占潮。对购房者来说，在市内豪宅卖一套少一套的情形下，抢先购置就相当于抢先占据了绝版地段资源；对开发商来说，掌握土地是其未来要在北京城市发展的命脉。在“地王”潮的袭卷下，房价进一步上升的预期被掀起，迫使前期观望的购房者加紧入市，这又进一步提高了购买需求。

2.从需求看，货币信贷催生高端需求

货币环境极为宽松，人民币贬值的压力带来资金避险需求。去年以来，央行多次降准降息、降低首付比例等一系列信贷放松政策使得豪宅具有非常强劲的升值动力。高端人群对资金贬值的担忧在增加。2015 年以来，伴随着股灾的冲击与汇率贬值的压力，实体经济需求疲弱，国内资产配置缺少出路，资金避险需求强劲。高端住宅的保值增值功能较强，成为高端人群资金避险的工具。

信贷政策调整推动改善型需求集中入市。2015年下半年以来，银行信贷调整政策，极大地降低了改善型购房者的购房门槛，使部分资金实力并不雄厚、购房主要依靠房贷支持的改善型置业人群在短期内集中入市。

谁在买豪宅？

总体上来看，豪宅的购买者大多为净值较高的富豪人士。这些人的投资理念更强更加关心房屋的性价比及未来的市场走势。

高端购房者的购买动机兼顾自住需求与投资需求，以改善型自住需求为主。在收入增长的推动下，高端人群的改善型需求逐步释放。部分高端购房者有资产整顿的需要，将名下多套小户型住宅卖出，再换成一套面积较大的豪宅。相对而言，投资性需求较弱，大约不到10%。主要原因，一是限购政策的限制，二是北京的房价已经很高，投资的资金量大，周期长，理性的投资人不会追高。

高端购房者购房希望“一步到位”。由于第二套房购房门槛日趋严厉，购房成本也越来越高，因此，在住宅高端化的形势下，一些购房者直接购买一套高品质住房，免去日后换房手续的麻烦和税收成本费用。

高端购房者对利率和价格较为敏感。在货币宽松的低利率时期，高端购房者对于房价上涨价格预期较高，同时也为了避免手头资金贬值，往往更偏向于投资潜力较高、风险较低的高端住房。他们在购房时更加理性，利率和房价的少许变动也会对高端购房者需求影响很大。

本地全款购买者比较多。购房者全款购房的比例为60%-70%，高于普通住宅。购房者的杠杆率较低，显示风险可控。购房者以本地人居多，更容易规避限购的管制。

影响购买行为的因素，一是购房者的继续进入。尽管高净值人士在规避限购政策方面的能力更强，但北京的限购政策仍然会限制外地购房者涌入，外来富豪进京买豪宅的需求将会衰减。二是购房者预期收入。在经济下下行期，居民收入出现放缓的态势，富豪对未来的收入也会比较谨慎。三是购房者的投资预期。投资预期取决于货币政策，如果未来货币政策有所收紧，利率水平上升，则资产价值相对缩水，影响购房需求。

谁在盖豪宅？

开发商联合拿地成为主流。目前北京的房地产市场对开发商自身实力要求越来越高，小开发商资金本来就紧张，如果融资成本高，三年还卖不掉的话，可能无法实现资金周转。因此，目前在北京市场上拿地的都是大开发商，并且衍生出联合体的形式。一种方式是多家开发商联合拿地。从2015年北京成交的7块“地王”可以看出，目前多个开发商联合拿地的情况成为主流；另一种方式是某一开发商采取先单独拿地，再通过招标与其他开发商成立项目公司，联合开发项目。开发商联合拿地、开发主要是出于抗风险的需要。“地王”的成交总价很高，从拿地到开盘周期很长，单个企业的财力和贷款能力难以承担，未来还债的风险也会很大，联合拿地能够分摊成本，增加贷款比重，降低风险。

开发商拿地总体比较谨慎。尽管“地王”很火，但实际上在高价位拿地的开发商并不多。不少开发商由于资金压力和预期不佳，并不急于买地。由于高端豪宅去化周期长，流动性差，资金利用率低，开发销售成本不断增长，有可能导致不挣钱甚至亏损。由于地价普遍较高，土地储备可能成为负担，因此，一般开发商并不会购买多片土地屯着，而是卖掉旧地买新地。从这个角度看，由于土地并没有大量集中入市，未来豪宅供应大量集中上市的空间也有限。

警惕“伪豪宅”的风险

从下半年的走势看，北京整体市场周期性见顶回调可能性比较大。豪宅市场也会在前期成交量大增、需求严重透支的基础上有所回调。如上文分析，豪宅市场是一个相对稳定的市场，并不存在多大的市场风险。一是短期的市场需求变化并不会影响豪宅独具品质和升值空间，不会导致豪宅价格大幅波动；二是从供需总量上看，尽管前期积累的库存有所上升，但今年以来北京豪宅的供地土地增长有限，新开工面积、施工面积都比2015年有所回落，再加上豪宅市场去化周期本身就超过普通住宅，因此，总体上北京豪宅市场不大会出现供需严重失衡的问题。

但值得警惕的是，“伪豪宅”可能成为未来豪宅的市场的风险。从豪宅的形成来看，豪宅可以分为需求拉动型和成本推动型。需求推动型主要是由于房屋本身具备独一无二的地段、资源优势，如地处核心地段、毗邻重要景区等条件而具有十分明确、强烈的升值空间，以此满足高端人士的需求。而成本推动型豪宅主要是由于土地成本高涨，导致开发商不得不建设成高端型公寓或别墅，房屋本身并不具备地段、资源优势，未来的价值支撑较为脆弱，保值增值的空间不大。从这个意义上，我们粗略将成本推动型豪宅归类为“伪豪宅”。

“伪豪宅”最主要的风险是不抗跌。“伪豪宅”价格的特点是随着市场上涨而上涨，但市场开始进入下行周期时，“伪豪宅”跌幅更大。由于高端购房者对利率和价格的比较敏感，当利率和价格开始出现下降迹象时，购房者对未来预期不好，需求便会急剧减少，他们的购买需求可能会中止或转移到其他方面，“伪豪宅”价格将面临巨大的下行压力。此外，“伪豪宅”价格下降也会对普通住宅形成传导影响。由于豪宅的价格变动往往起到“风向标”的作用，“伪豪宅”价格的下跌往往传递出房地产市场恶化的信号，强化购房者看跌的预期，造成整体市场的衰退。

从近期土地成交的态势看，未来北京在五、六环之间将形成东坝、常营、丰台等多个潜在豪宅聚集区，这些地区的豪宅大多以成本推高型豪宅为主，未来的市场变化值得关注。