房地产上市公司会计政策选择及影响分析——以万科为例

■/李佳璇　董　蓉　李彦衡　宋晓满

房地产上市公司会计政策选择及影响分析——以万科为例

■/李佳璇董蓉李彦衡宋晓满

文章选取房地产业的风向标企业万科作为分析对象，通过对万科的年报和附注等公开信息数据进行分析，剖析其主要会计项目与政策，了解企业的行为取向。

房地产上市公司会计政策选择

一、存货政策

存货，是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。

万科存货按成本进行初始计量，并在资产负债表日按成本值与可变现净值两者较低者再次计量，对可变现净值低于存货成本的差额计提存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。表1列出了万科近三年来的存货跌价准备计提情况。

通过图表，可以看出房地产市场的降温给万科带来的不利影响。与同行业的保利与华夏幸福相比，万科在2015年对于存货跌价准备的计提比例较高，这样的差异一方面可能与公司的市场布局有关，另一方面也显示出万科更为审慎的财务策略。报告期内，万科根据测试结果与会计准则的要求，转销存货跌价准备4.5亿元，并增加计提了4.4亿元，增加部分在考虑递延所得税因素后，影响2015年税后净利润3.3亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。

表1　万科2013-2015年存货跌价准备

二、投资性房地产政策

投资性房地产有两种计量模式——成本模式和公允价值模式。企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况均会造成不同的影响。

尽管会计准则允许企业选择公允价值模式来计量投资性房地产，但采用这一模式的企业却不多。据相关文献统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产的上市公司共1145家，但其中仅有56家上市公司采用了公允价值的计量模式。导致这一现象出现的原因可能有两点，一是会计准则对采用公允价值计量模式设置了比较严格的条件，要求只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，且一经采用不得转变；另外一点则可能与企业谨慎的态度有关，我国房地产市场虽然经过了十多年的高速发展，但依旧不足够成熟，市场还不足够稳定，采用公允价值模式可能会使企业在不同年度的利润差异较大，影响投资者对企业的判断。

同大部分企业一样，万科对于投资性房地产也选择了成本计量模式，相对于公允价值模式，成本模式虽然不能反映资产的现时价值，但它却更加谨慎，计量起来也相对方便。此外，对于用于银行借款抵押的投资性房地产，成本模式能更好地反映资产的抵债能力，降低了资不抵债的财务风险。

三、应收账款政策

万科对应收款项的管理分为两大类：个别方式评估与组合方式评估。运用个别方式评估时，万科将应收款项分为两类：单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项和单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。当应收款项的预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，万科将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。

当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的应收款项（包括以个别方式评估未发生减值的应收款项）的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。万科将不单独计提坏账准备的应收款项分为组合一和组合二。组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，万科结合历史经验按账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。

与保利地产的会计政策相比可以发现，二者在坏账准备计提方面的政策类似，但在以下几个方面存在差别。首先，对于单项金额重大的应收款项的规定不同。万科将单项金额大于人民币1，000万元的应收账款，及单项金额大于人民币3，000万元的其他应收款视为重大。保利将单项金额超过10000万元以上的应收款项认定为重大；其次，对财务附注进行分析会发现，保利地产虽然也有三种坏账计提方法，但按账龄计提的比例为100%，而其他两种为0%，也就是说保利地产都是根据账龄法计提坏账准备的，而万科则采取几种方法组合的方式进行计提，避免了单种方法的不足，体现了其谨慎稳健的战略；再者，万科和保利采用账龄分析法对应收款项计提的比率也不同，保利对采用账龄分析法计提的坏账准备无论账龄长短一律为5%，万科则根据应收款项账龄不同计提不同的比率。

表2　万科应收款项坏账准备计提比率表

表2显示了万科根据账龄分析法计提坏账准备的比率，从中也可以看出万科采取的是谨慎的财务战略。

同时比较二者的坏账计提比率可以发现，虽然保利计提的比例没有随账龄的增加而增加，存在坏账被低估的可能，但是其总体的坏账计提比率却比万科要高，这可能与二者采取的公司战略有关，万科采取的是保守稳健的战略，而保利采取激进的战略，导致了其坏账比率较高。

表3 2013-2015两家公司坏账准备占应收款项比率对比

从表3中也可以看出万科在应收账款方面的风险比保利要小，对应收账款的管理能力较好，再一次印证了万科财务战略的谨慎性。

然而从报表的批注来看，万科也存在一些不足，比如针对应收款项，相比较其他房地产公司，万科没有列出比较重大的应收款项明细，对于报表阅读者来说获得的相关信息只能是表面的，不能对应收款项的坏账风险有更深入的了解。

四、收入确认政策

万科的收入来源主要有：销售商品收入、物业出租、提供劳务收入、建造合同收入以及利息收入，其中销售商品收入是万科主要的收入来源。同时满足收入的一般确认条件及以下条件时，万科确认销售商品收入：（1）万科将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；（2）万科既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。万科按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。

另外，房地产企业的预收账款与营业收入联系紧密，很大比例的预收账款在符合收入确认条件后会结转为收入，不是真正意义上的负债。因此预测企业未来经营业绩的时候，也不能完全依赖利润表数据。2013-2015年万科预收账款明显高于其他住宅类房地产企业，可预测万科的未来收入也较乐观。

五、折旧政策

对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，万科分别将各组成部分确认为单项固定资产，同时万科将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。在这种折旧方法之下，各个会计期间折旧额相等，从而使得企业的收益比较平稳。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率如表4所示：

表4　万科固定资产折旧计提比率

采用直线法简化了会计核算，但是固定资产在使用前期操作效能高，使用资产所获得收入比较高，根据收入与费用配比的原则，前期应提的折旧额应该相应的比较多，万科对于固定资产全部采用直线法而不采用加速折旧法万科所处的行业有关，房地产行业的固定资产类型不同于工业企业，房地产公司的固定资产如房屋建筑物、办公设备、电子设备、运输设备等，价值损耗都非常稳定，不像工业企业的机器设备那样价值磨损不均匀需要使用加速折旧法，因而这种方法对房地产企业来说已能够反映其固定资产的折旧状况。

与同行业的保利地产相比较可以发现，保利地产在2011年以前的折旧政策与万科类似，但在2011年保利变更了折旧政策，变更结果如表5所示。

通过对比可以看出，保利地产在变更会计政策后增加了折旧的弹性，同时也增加了净利润的操作余地，存在盈余管理的动机，而万科一直没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策。

对于融资租赁的固定资产万科也采用直线法计提折旧，从附注来看，租赁资产的折旧年限在租赁期与租赁资产使用寿命两者中选较短者进行计提，然而不足在于，其并未区分能否合理确定租赁期届满后企业是否能够取得租赁固定资产的所有权而一概而论，有可能造成实际计提的折旧比应计的高从而降低净利润的情况，但也有可能只是附注披露不够完善的问题。

表5　保利固定资产折旧计提比率

六、税收优惠政策

2015年万科纳税单所得税一项就达145亿元，纳税筹划空间巨大。2007年1月1日起全面实施的新会计准则规定企业所得税采用资产负债表债务法计算，减小了企业选择空间，在所得税核算方面更体现企业实际状况；2008年1月1日起，原来受税率优惠政策的企业也在5年内逐步过渡到统一法定税率25%。所以万科目前纳税筹划主要通过转换销售方式，以精装房代替毛坯房；小股操盘，合作建房；企业联营，股权转让；捐赠和利息支出扣除的合理规划等方式进行。

七、信息披露质量

通过对万科关键的会计政策和会计估计的重点分析，2013年-2015年万科的会计政策和会计估计稳定，并没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策，进而可以推断万科管理层利用会计政策或会计估计变更进行盈余管理的可能性不高，延续了以前的会计政策和会计估计，保持了公司会计核算的一致性和连贯性，确保公司的前期财报数据和后期财报数据具有可比性，为下文的财务分析的对比提供了基础。

尽管不存在不合理披露，但在披露质量上万科存在以下问题：（1）万科在存货相关会计政策中没有说明存货发出时如何计价以及采取哪种存货盘存制度，同时对存货跌价准备如何确定也没用详细说明。（2）万科对预收账款和主营业务收入的披露不详细，对于房地产企业来说，预收账款和主营业务收入联系紧密，正如万科在报表中提到不符合收入确认的款项列为预收账款，但万科并没有详细说明在什么情况下预收款可以结转为主营业务收入。

［1］王颖慧.哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析〔D〕.北京：对外经贸大学，2010.

［2］赵乐秀.房地产开发企业报表分析的特殊性探析〔J〕.中国房地产业，2011（06）.

［3］刁煜.万科企业股份有限公司的税收筹划〔D〕.成都：西南财经大学，2012.

［4］宋小彩.房地产上市公司会计政策选择的偏好研究〔D〕.南京：江苏大学，2007.

［5］刘劢，江文波.我国境内上市公司投资性房地产会计政策选择实证分析〔J〕.中国经贸，2015（19）.

［6］沙亦鹏，冉霄文，曹娅楠，宋晓满.浅议财务分析中会计政策的作用——以保利地产为例〔J〕.会计师，2016（4）.

◇作者信息：同济大学

◇责任编辑：哈明晖

◇责任校对：哈明晖

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