论房地产企业如何完善会计核算处理

2016-10-26郭靖

财经界·下旬刊 2016年15期

关键词：房地产企业税务会计核算

郭靖

摘要：房地产企业的会计核算和税务的处理方法存在着特殊性，本文首先说明了房地产企业会计核算处理的特点，然后详细阐述了房地产企业财务核算的内容及完善房地产企业会计核算处理的措施。

关键词：房地产企业会计核算税务成本

一、房地产企业会计核算处理的特点

（一）事前核算占据重要位置

事前核算是房地产的确会计核算体系中至关重要的一环，也得到了会计人员相当程度的重视。事前核算就是指在正式的会计核算工作开始前，对可能的情况提出假想，依据分析出的可能性对未了的经济活动提出预测。结合我国当前推行的稳健性的货币政策考虑，当前我国国内市场房地产行业的流动性出现了紧缩的趋势，这一趋势加大了会计核算工作的紧迫性。同时对财务会计部门也提出了更高的要求，财会部门需要详细规划好未来房地产企业的资金流出动向，并将事先防范的安全级别进一步提高。与当前企业的发展现状相结合，提出合理化的财务会计核算建议，最大限度的防范可能出现的资金风险。

（二）分级展开的会计核算发挥巨大作用

基于当前我国多数房地产企业的会计核算工作现状考虑，这在其中发挥重大作用的便是分级展开的会计核算方式，可以说这种会计核算方式是充分适应了当前房地产企业施工流动性大、施工项目分散的客观现实。分级展开的会计核算方式就是依据具体的项目内容，有针对性的选择与之相适合的会计核算方式，客观上的作用也是相当明显的，对房地产企业的经济效益能够做到精确的衡量。

（三）房地产企业生产的单件性

房地产企业的生产还具有单件性的特征，单件性特征在一定程度上影响着房地产企业的会计核算工作。具体的施工项目也与不同的建筑要点相对应，在这其中工程产品本身的特殊性质无疑起到了决定性的作用。从房地产工程产品生产的出发点考虑，这是为了满足具体的日常工作或者生活的需要。因此，需要看到施工条件是受着多种因素影响的，包括水文条件、气候条件以及地理条件等，受这些客观因素的影响，施工条件的变化也是各不相同的，施工图纸也会施工过程中出现明显的不同。

二、房地产企业财务核算的内容

伴随着房地产产业的发展，这也预示着新型会计的形成，与其商业会计和工业会计相比较而言，房地产业的会计略显稚嫩，其中的核心内容和主干部分也是大同小异，对于房地产企业财务核算的内容来讲，企业收入核算和存货成本核算与其它会计相比较有很大区别，存货核算科目在房地产业中很不固定，工程成本（费用）作为主要的核算项目，为了税务的方便清算，依据税法中相关成本扣除要求，将成本科目进行了设置，主要体现如下：

获得土地使用权需付出的金额：土地使用权的获得并不是无偿的，纳税人必须要支付一定的土地价格款，具体支付金额需按照国家相关政策规定全额缴纳。

开发土地中部分成本及费用是指：纳税人对土地进行开大，必然要耗费一定的人力、物力和财力成本，这些成本的组成也是极为复杂的，最主要的组成部分包括，前期筹备费用、土地征用拆迁补偿款项、建筑安装的工程费用，基础设施的费用等等。

在新建房及配套设施中所产生的成本、费用及旧房建筑物的评估价格：一般而言，房地产在开发过程中产生的费用构成了新建房即配套设施的成本，这些费用主要是由销售、管理和财务组成；而与之相对应，旧房及建筑物还会有一个评估价格，具体是指房屋及建筑物时的重置成本价乘以成新度折扣率后所得的价格，其中需要明确的是，这些旧房及建筑物必须要满足两个条件，即国家批准设立、房地产相关机构评定。

与转让房地产有关的税金：房地产要进行转让，也会涉及到一系列的纳税款项，常见的如营业税、印花税等。

三、房地产企业会计核算完善处理的措施

（一）常用核算方式

1、推算估计法

在运用推算估计法之前，将房地产核算成本数据进行比较和分析，然后套用销售价的比例，用这样的方法推算估计出的销售成本是较为科学合理的。

2、计划成本法

计划成本法也是常用的成本核算方式，运用该法主要有两种途径，一种是出售面积成本，即预算成本与开发面积的比值；另一种是销售收入值，即预算总成本与计划收入的比值，需要注意的是，计算出的成本是存在一定差异的，要等到项目结算时再进行相应的调整。

3、单位成本法

运用单位成本法时，要将那些公共面积去除掉，因为按照该法计算，这些面积是不计入售卖范围内的。去除掉公共面积后，就可以直接将能够售卖或者出租的剩余面积用来核算。另外，单位成本计算还需要根据商品房的建造本金来进行合理分配。总的来说，商品房的面积转结出产品的成本就是单位成本法的依据。

4、分类系数法

分类系数法的运用较为复杂，首先要归集房地产开发项目中发生的各种费用，然胡依据价值系数对各类开发产品的价值进行成本分配。

（二）选择核算方式的建议