中小商业地产企业会计核算应关注的问题

蔡骥

摘 要：房地产行业在高速发展过后，现在已经开始在宏观调控和税务的共同作用下进行调整。许多房地产公司在资金上出现短缺现象，楼盘销售停滞，一些项目出现了“烂尾楼”现象。在严峻的经济形势下，许多中小商业房地产企业将面临严苛的生存问题。企业的会计核算是企业管理中的一项核心内容。本文首先分析中小商业房地产企业的生存现状，然后分析中小商业房地产企业在会计核算中应当关注的问题，最后对这些问题的解决方法进行探讨。

关键词：中小商业房地产；税费；会计核算；问题

房地产企业的会计工作通常是对企业收入、成本支出等方面进行整理、分类。但在房地产行业形势日趋严峻的经济环境下，普通的会计工作已经不能适应企业要求。尤其是对于中小型的商业房地产企业，会计人员应当对企业所处的环境和形势有清晰的认识，知道会计工作应该需要重点关注哪些方面的问题，在开始投入建设项目之前就对整体进行规划。

一、中小商业房地产企业的生存现状

目前，中小商业房地产企业要面临来自政策和经济两个方面的压力，生存环境十分严峻。国家不断出台政策，加大对房地产行业的税收，而且收归国有的土地价格水涨船高。这些房地产企业虽然以商业性的项目为主，但房地产终究不是纯粹的商品市场，在不断的压力下，资金链很难得以维持。

房地产企业面对的税费和收费极为繁多。以税费为例，企业取得土地后，要交纳国土出让金、地价款、契税、土地使用税等，在建成房地产项目后，还要交纳房产税、车船税和印花税，在项目允许进行销售之后，还要交纳城建税、营业税、土地增值税以及各类附加的地方税。加上企业自身运营还需要交纳企业所得税和企业员工的个人所得税。企业所要交纳的企业所得税和土地增值税是税费当中企业的负担最重的两项。而且在许多税收项目中，国家政策都是要求预交，这对于很多资金不够雄厚的中小房地产企业来说负担更为沉重。

二、中小商业房地产企业会计核算中应当注意的问题

会计核算的思路应当是对资金的总体把握，在项目开始建设前就做好资金上的预算，妥善进行规划。对资金的考虑主要以开发投入资金、税费、营业收入为主。其中投入资金和税费是在会计核算中应当注意的问题。

1.投入资金

会计核算首先应当对行业特点和资金预算有清醒的认识。房地产企业在市场上的投入有着很高的风险，其土地成本和建设成本在市场上也属于不可控的范畴。这使得对商品房的投入要时刻关注市场信息，一旦出现了市场上的波动，企业很容易出现亏损。而对于企业来说，还有一些可控的费用支出，例如人员管理费用、宣传费用等，这些费用支出主要取决于投入的资金、人事规划等。到了项目建设阶段时，房地产商往往需要预先投入资金对房子进行装修，但经常会出现房子已经修好，销售却处于停滞状态的尴尬情况。这对于房地产企业，尤其是中小商业房地产企业来说有着极大的压力。为了使销售顺畅，房地产企业还要在宣传上加大成本，以使销售额达到市场预期。

2.税费

对房地产企业来说，税费是一个需要重点关注的问题。房地产商在获得土地使用权后，支付的土地出让金、契税等与土地的成交价有关，而土地的价格在近几年处于一直攀升的趋势，并且由于土地资源日益减少，国家对土地的管理控制越来越严格，在很长一段时间内，土地价格也是只增不减。而在项目建成后，如果房子的销售成绩不理想，或者由于市场波动房价被迫下调，繁重的税费很容易使企业造成亏损。中小房地产企业往往由于资金储备不足，如果在项目建设前没有对市场进行合适的战略规划，在众多的税费压力下，资金链极易断裂。

三、针对企业会计核算中所关注问题的对策

中小商业房地产企业在市场中能否顺利生存，除了在项目开发之前对市场有清醒的认识和规划，还应在管理与核算资金上做足工作。企业会计在对资金的核算上应当做到准确，帮助企业做好对资金的掌控，尽量使企业的费用支出能够降低或者延后。

1.对企业收入适时延后

房地产企业要交纳的税费很大一部分与企业的收入有关。通常从收入方面控制税费的方式是延迟收入上的确认，或者在合法情况下减少一部分收入的统计。企业会计在进行核算时应当与销售部门紧密联系，通过对企业收入的时间和金额上尽力争取调整与税费的差值，使企业利润达到最大化。会计核算工作应当在充分了解国家政策的基础上进行。例如在一部分房产转移的过程中，国家政策规定将其视为与房地产销售相同，企业获得的收入与当地当年的同一类的房地产收入视为等同。这意味着企业可以较为自由地按照销售价格确认收入，以便于在计算税费时可以适当地税费交纳的数额。会计可以配合房产销售部门，将视同销售房产的项目所造成的收入延迟到最后的项目清算时再进行确认，这可以使企业的营业税、政府预征收的企业所得税可以延迟交纳，以使得企业在资金的运用上可以得到更多的缓冲时间，维持资金链的稳定。而且视同销售的项目在计算收入时可以有较为宽松的空间，最终按照收入计算税费时可以减少计算的收入额，从而降低部分税费支出。

2.适当分类核算收入

商业房地产项目中通常会根据用户实际需要增加许多不同的物业形态，比如停车场、商住两用房等。会计在对收入进行核算时，应当按照不同的物业形态区分收入，分类进行核算。这样在对不同税费的核算时，可以比较清楚地进行计算。而且在分类之后，可以对相关的增值项目进行重点核算。对增值项目的分类尤为重要，比如将装修的收入与房款的收入分开核算，可以防止增值额的过度上升，使项目的增值率加大，避免最后计算土地增值税时多交税。而且还有利于项目当中出现质量问题时，装修质量问题与房屋质量问题不会相互影响，房子可以及时交付使用。在进行分类核算时，分类并不是绝对的，要依照国家在税务方面的规定，严谨分析成本与销售收入的比较。有时候房地产企业进行销售推广时，在销售过程中加大对买主的回馈，相当于是将装修与房价统一计算。在土地增值税中，如果房产商还没有取得利息证明，房产项目的开发费用根据项目的投入成本和土地成本进行计算，投入成本越高，开发的费用就越高，这时装修的成本可以计算到项目建设成本当中。在这样的计算下，房地产商也不用交纳过多土地增值税。

3.以权责发生制核算项目开发的成本

房地产企业在土地增值税与企业所得税上的负担最为沉重，而政府税务机关在这两项税费的征收中对企业有着极大的影响。这两项税费主要与企业收入和项目开发成本挂钩。对于企业来说，项目的收入一般是较为确定的，因此项目的开发成本大小对税费的影响至关重要。会计在核算项目开发费用时，应当认真研究税法，仔细分析市场，使成本规划在一个较为可行的基础上。在项目开发直到房屋交付的过程中，一般会涉及到多家单位。而负责税收的税务机关不可能核实每一家的收入情况，因此通常对开发项目的房地产企业进行征收。会计在核算开发成本的时候，应当进行合理的分类，以权责发生制进行核算。

权责发生制指的是在支出和收入的确认上以实际的权利或者义务已经发生作为标准，通过权利与义务的发生决定企业在收入和费用上的归属。在土地增值税的征收规定中，房地产开发的成本费用与是否取得金融机构的证明有关。对于中小商业房地产企业，获得银行贷款的可能性很小，因此对开发费用的扣除由获得土地使用权所支付的费用和项目开发的成本预算而决定。前者在项目开发前就需要支付到位，而后者可以在随后的建设过程中逐步支付。因此核算时应当以权责发生制为原则，减少要交纳的土地增值税。比如用于独立商铺的房子，对其成本按照建筑面积结转至销售的成本。用于出租经营的房子，则结转至出租类产品的核算中。

四、结束语

中小商业房地产企业在房地产行业中是较为“弱势”的一个群体，需要在考虑自身条件的基础上应对行业中存在的各种压力。面对瞬息变幻的市场以及繁重的税务压力，企业应当提高会计人员水平，充分了解国家税收的政策法规，然后通过严谨的会计核算“精打细算”，将成本、收入和税费控制在合理范围，保持资金的充足。如此才能在庞大的房地产市场中求得生存空间，不至于因为倒闭而被市场所淘汰。

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