曾经爱搭不理，如今高攀不起

张佳竹

自2015年8月14日限购政策落地后，通州就成了北京房地产市场上一个“特立独行”的区域。最严限购和副中心重大利好的叠加，令房价急速暴涨，一年涨幅超过60%，区域二手房房价更是高过一手房，部分小区成交均价甚至迈过了5万元/平米的门槛。一年后，通州又出台商住限购，然而双限并没有带来理想的效果，通州的房价，尤其是二手房价仍然直线上涨，价格洼地已成为历史。

报价攀升至5万+

“中介告诉我小区一套90平米两居成交价530万元时，我都惊呆了。”陈先生口中的小区是位于通州新城核心区的京贸国际城西区，2014年年底，陈先生在该小区购买了一套90平米一手两居，总价约250万元，算下来27500元/平方米左右。

之后很长一段时间内，通州新房和二手房价格都停滞不前，京贸国际城西区一手房均价8个月内没变，一直维持着27300元/平方米的水平，二手房均价也徘徊在27000-28000元/平方米之间，业主报价也十分谨慎，讨价还价的空间也较大。

直到行政副中心定位落实（2015年7月中旬），加上一纸限购（2015年8月14日），打破了通州房价的平静。一二手房迎来集体狂欢，二手房房价跳涨，业主报价也开始“突破天际”，迈过4万元的关卡，向着5万元进军。

“我很庆幸我去年年底买了，到现在也就7个多月，同样户型已经涨了15000元/平方米左右。”王小姐告诉记者。据其介绍，她去年12月在通州梨园附近买了一套当代名筑的二手房，90多平米的两居，成交价格为30600元/平方米。而现在，同样的户型、朝向、装修情况的二手两居，报价已经高达45876元/平方米。

“因为户型朝向较好，靠近九棵树地铁站，且是运河小学的学区房，所以当代名筑的报价和成交价一直都比较高。”链家通州梨园南当代名筑南门店的置业顾问李海青告诉记者，自从城市副中心和限购落地以来，通州房价连番上涨，业主的心理预期也不断攀高，报价也涨得厉害，有时候仅隔一个月，报价就调了近20万元。

“现在当代名筑在售的8套住宅挂牌价基本都在4万元以上，其中，精装修的50平米大开间报价已经超过5万元。”

在通州，二手房报价超过5万的小区不在少数。

记者在链家网看到，位于武夷花园附近的BOBO自由城，一套100平左右的两居4月成交单价为43039元/平方米，现在同样的户型房型，业主报价已接近六万五，为64115元/平方米。

此外，受益于环球影城板块影响，华业东方玫瑰二手房小户型业主报价有的每平方米高达5.2万元。此外，加州小镇、金隅花石匠、K2海棠湾等多个二手房小区的部分业主都将报价提升至每平方米5万元水平线。

据记者不完全统计，K2百合湾、龙湖蔚澜香醍、BOBO自由城、京贸国际城西区、新华联运河湾、K2清水湾等小区，不仅报价超过5万元，成交均价也在5万元以上。

近日，北京市人大代表、北京市市长王安顺参加通州代表团审议时表示，通州的限购令虽然颁布得比较早，但房价控制得并不理想。

链家网数据显示，8月通州二手房挂牌均价为42773元/平米，环比上月上涨了9.46%，同比去年上涨62.49%。8月成交均价为38526元/平米，环比上月上涨4.38%，同比去年上涨60.23%。

年涨幅超过50%

“在10年之前，通州还是一个城乡接合部，因为地方政府对土地财政的过度追求，造成交通拥堵、配套匮乏，而备受吐嘈之地，就像今天的燕郊。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，她在通州曾有一套房，但当时整天想的是怎么挣钱卖了通州买朝阳，躲开沙丁鱼罐头一样的八通线，远离周末堵得水泄不通的新华大街，放弃这个连家像样的饭馆都没有的所谓的CBD后花园，最终也确实从通州换到了朝阳。

“但是现在，通州的发展速度却快过越走越慢的朝阳。”郭毅笑言，曾经的通州你爱搭不理，如今的通州却让人高攀不起。

去年，在被确定为北京的行政副中心之后，为抑制房价过快上涨，通州立刻出台了“史上最严”的限购政策，限购后，通州的商品住宅成交量大幅下滑。

然而，房价却连番跳涨。

中原地产首席分析师张大伟表示，2015年7-8月，北京通州新建商品房住宅签约均价大约在2.3万元，到了今年7-8月，通州新建商品房住宅签约均价大约在3.5-3.6万元，涨幅在50%左右。

比新房涨幅更“离谱”的是二手房。链家数据显示，8月通州二手房均价38526元/平方米，环比7月上涨4.38%，同比则大涨60.23%。

“去年9月的时候，金隅花石匠的二手房成交均价还是2.6万元左右，今年8月成交均价已经跳涨到了4.5万元，年涨幅超过70%。”我爱我家华业东方玫瑰门店置业顾问告诉记者，跟去年同期相比，通州不少二手小区的成交均价都翻了一倍多。

据记者不完全统计，包括世纪星城、运河明珠、珠江拉维小镇、京贸中心、K2百合湾、K2清水湾、瑞都国际南区、达富雅园、DBC加州小镇、华远铭悦、金隅花石匠、华业东方玫瑰等十多个小区的二手房年涨幅都超过60%（跟去年8月相比）。月季园、紫荆园、荔景园、龙湖蔚澜香醍、BOBO自由城、京贸国际城西区、DBC加州小镇C区、月亮城堡、新华联运河湾等小区与去年同期相比，涨幅更是超过80%。而这其中不乏2000年建成的老小区，如涨幅高达99.8%的紫荆园于2001年建成，涨幅达94.73%的荔景园建成于2002年。

链家数据显示，在全市近一年（2015年8月-2016年8月）房价涨幅TOP10榜单中，通州就占了8席，月季园和紫荆园分别以103.17%和99.8%的涨幅稳坐冠军和季军宝座。

“通州，是北京唯一个二手房价超越新房的奇葩之地，通州的二手房报价甚至超出了城六区的部分区域。”郭毅直言。

下半年或量跌价升

在走访中，一位中介人士告诉记者，他不太看好通州二手房市场。“自从开始限购以后，符合购房资格的客户大幅减少，近几个月来成交一直在下降。”上述中介人士称，目前通州二手房大多是“有价无市”。

链家网数据显示，去年限购后，通州二手房成交量明显下降，9月778套，10月509套，11月 638套。12月和今年1月略有回升，成交超过900套。随后在3月达到顶峰，为1017套。但其他月份成交量则徘徊在300-700套之间。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，由于2015年二手房交易量的大增在很大程度上是弥补2014年交易量的不足，加之通州严格的限购政策，今年二手房交易缩水可以理解。

不过，胡景晖也表示，在通州行政副中心开始建设，以及积分落户等利好政策的影响下，通州的教育、医疗、商业、交通等各方面配套设施也将在未来两三年内得到快速完善和升级，与此同时，在政策引导下，随着部分企事业单位迁址通州，也将带来更多的购房需求，所以，通州的二手房市场依然备受关注。

“北京刚需群体仍然庞大，很多刚需客户都将通州作为首选，区域二手房基本保持着每天15套以上的成交量。”链家一中介告诉记者，他们每日的带看量基本都在450-500次，上个月的带看冠军是京贸国际城西区，带看量达879次。

“其他小区如金隅自由筑、华业东方玫瑰、百合湾、长城国际，上个月的带看量都在750次以上。”上述中介人士介绍说。

北京市住建委网站统计数据显示，8月通州二手房网上签约1307套，2015年至今，通州二手房共成交9201套。

“通州二手房市场需求旺盛的另一个因素就是新房住宅产品的供应稀缺。”中原地产研究员数据显示，目前通州市场的库存持续走低，截至8月13日，通州可售的新建商品房住宅只有3631套的历史低位，相比去年同期的5258套，下调3成多。

如今，行政副中心已确定选址于东六环西侧，潞城镇南侧区域，地铁M6号线郝家府站南行即是，规划的6平方公里已经100%完成拆迁，具备开工条件，规划设计一旦完成即可施工建设。

业内人士认为，上述利好肯定会对通州楼市产生积极影响，即使限购后成交量下降，但有购买资格的客户，和有房可售的开发商对通州房源的价值都有买入的预期，下半年通州一二手房的火热还将持续，房价或持续上涨。