闽系房企猛于虎

龚小锋

2013年，以泰禾、阳光城为代表的闽系房企通过高杠杆策略布局全国，接连在一二线热点城市拿地，被视作中国房地产业崛起的一匹黑马。

如今，融信等闽系房企第二梯队加速追赶，拿地来势汹汹，演绎着“爱拼才会赢”。2016年至今，国内各大城市累计诞生了200余宗“地王”，其中由闽系房企拿下的“地王”数量占四分之一。

闽系房企近年来迅猛发展，俨然已崛起成为继京派、粤派、海派之后第四股力量。强扩张、快周转、高杠杆已成为闽系房企特有的发展模式，然而这种模式也是一把双刃剑，在高速发展的同时也面临较大风险。

地王狙击者

8月17日，上海拍出了三块区域地王，均被福建房企抢下。其中，融信中国更是以110.1亿元竞得上海静安地王，创造了中国土地成交史上单价最贵地王纪录，一举成名，跃升地产新贵。

参与了该地块竞争的龙湖地产CEO邵明晓直言：“某些中小企业艺高人胆大，每家公司背后的逻辑是不一样的，龙湖讲究稳健，每个企业都有自己的逻辑，建议大家去看看他们的报表，了解一下逻辑。”这一段话甚至一度被误解成为是对融信的批评。

这只是今年融信中国抢夺土地资源的一个缩影。据记者不完全统计，在以110.1亿元拿下上海静安中兴社区的住宅地块之前，仅7个月时间，融信就已经投入超过240亿元在上海、南京等多个城市拿下数个项目。

近两年多来，闽系房企延续了在一二线热点城市拿地的势头，包括阳光城、泰禾、融信、禹洲等在内的“闽系”开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地，并且屡屡创造新地王。

除了融信，泰禾、正荣、阳光城、建发、禹洲5家闽系房企，在2016年的土地市场上都投入了超过100亿元的资金。

中原地产研究中心的统计数据显示，2016中国房地产百强当中，闽系房企占20席，包括融信、中骏、建发在内的11家福建房企创纪录地在今年前7月拿地投入1406.9亿元；溢价率超过50%的地块高达189宗。11家福建房企创造了前7月50宗地王，也就是说，全国地王有超过20%被闽系房企获得。

这些房企尤其喜好长三角、珠三角及京津冀等区域。其中，泰禾在佛山、苏州、上海等5个城市频频拿地；正荣则在南京、天津、苏州等7个城市拿下10个项目；阳光城也主要在杭州、东莞、北京等6个城市拿下9个项目。这些区域和城市，都是近两年土地的大热门。

有媒体报道显示，2016年截至8月19日上海拍出的53宗土地（经营性用地）资料中，发现其中11宗的竞得者中出现了福建房企的身影，除了已经在静安、杨浦等区砍下土地的融信之外，其他如象屿、建发、泰禾、中骏、禹洲等福建房企都出手在上海抢到了地。保守估计，进入2016年后，闽系房企已经为上海土地事业贡献了超过380亿元人民币。

不甘人后的闽系房企

闽系房地产企业已经拥有丰富的土地储备和战略布局，并且大部分闽系房企都进入了全国房企的“第二梯队”。如今晋升“第一阵营”已经成为这些闽企共同努力的方向。

去年，闽系房企占据了全国百强房企五分之一的席位。由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的“2016中国房地产500强测评”显示，前100强名单中，闽系房企独占20席。前50强名单中，闽系军团更是占到了14席。

世茂基本稳居中国房地产前10强，基本已经淡去了闽系开发商的特征，泰禾和旭辉发力奔向20强阵营，其中，泰禾集团以323亿元销售额排名全国房地产第22位，成为总部留守在福建的“闽系军团”的头把交椅。

据中指院《2016年上半年品牌房企销售业绩排行榜》显示，闽系房企集中在100亿到500亿元的二、三阵营中，大有快速进军第一阵营千亿房企的趋势。相对于格局较为稳定的千亿级房企来说，销售额在200亿-500亿元的中等规模房企的竞争更为激烈。

对这部分房企而言，突破业绩瓶颈是首先需要解决的问题，而这正是眼下集中在二、三阵营的闽系房企最关心的问题，因此闽系房企在近年开始迅猛扩张道路。

福建的民间资本特别充沛，对于强调资金的开发商来说，闽系在福建更容易拿到钱，这使得闽系房企在土地市场上十分凶猛。如阳光城，就是运用资金杠杆快速发展起来的房企典型，担保贷款、信托融资、股权质押、再融资、地产基金、券商和基金子公司的通道业务均有涉及。

中原地产首席分析师张大伟指出，闽系房企普遍拥有雄厚的财团背景，而且民间资本实力雄厚，多家房企已经涉足银行、金融等领域，融资成本低。这些都造就了闽系房企开疆拓土的底气。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，实际上包括浙江、福建和广东很多企业近期都加大了对地产的投资，其实背后就是民营资本继续活跃的表现。在实体经济还没有完全复苏，拿地或者说到类似上海、南京等城市拿地反而是一种比较稳妥的投资。

高杠杆遭诟病

与此同时，高杠杆、高周转、高负债是传统闽系房企给外界的印象。以禹洲地产为例，该公司今年在土地市场已经砸下143.6亿元，先后在上海、南京、福州等城市拿了八个项目。半年多拍地的金额已经超过去年禹洲地产全年140亿元的销售额，其激进程度可见一斑。

此次融信拿地后，许多媒体就其高负债率提出了质疑。融信的高杠杆一向为人诟病，今年初上市时负债率超过1541%。2015年，融信中国净负债比率较上年的1541%大幅下降至247%，但在中国地产公司中仍居高位。

加上8月17日的上海静安地王，融信中国今年拿地金额已超过345亿元。事实上，融信拿地的金额远远超过了公司的销售额。去年，融信的销售额为295亿元。

虽然销售额出现大幅增加，但与上半年拍地约350亿元的金额仍有一定差距。融信通过对外融资以及加杠杆等方式，补齐了这中间的差距，帮助其实现了扩张。

尽管此前融信中国董事会主席欧宗洪称，“发债资金百分百用于还债，由第三方监管，没有用于拿地。”但这些对外融资方式，仍然变相为融信匀出了新的现金流用于扩张。

拍下上海双料地王前不久，融信7月29日公告称，公司刚刚完成了今年第四期公司债的发行。公告显示，今年第四期债券总金额29亿元，这笔为期三年的无担保公司债，债券利率只有5.8%。据融信已经披露所发行的四批公司债，融资总金额达到45亿元。

发公司债的同时，融信还利用了金融创新工具进行融资。7月8日融信公告称，公司在上交所将面向合格投资者，发行总规模8.8亿元的购房尾款支持证券。

这一高杠杆模式在未来的货币紧缩预期中，已经隐藏风险。严跃进认为，目前部分闽系企业的信用状况不佳，或者说在行业内的评价不高，将使得商业银行对于此类企业的信贷严苛程度加大。

双刃剑

闽系房企似乎更像在与时间赛跑，跑赢了，就成功。严跃进认为，如果闽系房企销售市场强劲，能够有效对冲市场风险。如果战略扩张过猛，一旦后续企业的项目销售节奏跟不上，企业资金链必然会受到影响。

就好像曾经不断有人质疑融创高负债率一样，融创中国董事长孙宏斌此前就几次辩解称，“负债率其实并不能反映一个企业的负债状况。我一直觉得只看负债率这个指标是不对的，相反，其实负债率高对股东是好事。如果要评判企业风险的话，负债率不是一个很准确的说法，企业是否健康主要看现金流，不是负债率，负债率只是现金流里很少的一部分。”

欧宗洪近期就表示，外界一直认为闽系企业比较激进，但是这是误解。我只关心两个指标，一个是有息负债，一个是营业收入，两者可以真实反映出企业资金的安全情况，目前看融信的财务状况是安全的。

事实上，融信就是通过高杠杆实现了发展。据克而瑞发布的全国房企2016年半年度销售业绩排行榜，融信以174.1亿元排名第28位；在全国房企2015年度销售业绩排行榜中，融信以295亿元位列第29位，较2014年上升15位。

在这之前，泰禾和阳光城也通过高杠杆方式进行扩张。泰禾2013年拿地金额200亿元，2014年拿地金额为150亿元。其中，2013年200亿元的拿地资金中，泰禾将其中三成以上押宝北京市场。

由于业内普遍认为2013年是上轮楼市的顶峰，泰禾等开发商因为扩张迅速风险过大也遭人质疑，但在2015年的市场洗牌下却因为“快准狠”取得了不错的业绩。2013年之后，TOP50榜单中突然出现了好几家闽系房企的身影，如旭辉、阳光城、泰禾等。

旭辉和泰禾等房企，由于规模得到大幅发展，如今无论拿地还是销售，均价较为稳健。泰禾集团董事长黄其森此前对记者表示，2016年将放缓拿地速度，二、三、四线城市楼市库存居高不下，风险已经很大，但对未来还是坚定看好，尤其是一线城市。

闽系房企的城市布局策略也不可小觑，近年来的黑马闽系房企在一二线城市已经获得了稳固的收入来源。其中泰禾、旭辉在一线城市占比最高，泰禾在售30个项目有15个在一线城市，旭辉54个在售项目有22个项目在一线城市。

旭辉的半年报显示，公司2016年上半年完成合同销售金额276亿元，同比增长163%。其中，旭辉2016年上半年有97%的销售收入来源于一二线城市，77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市。

严跃进认为，闽系房企的扩张模式本身就是一把双刃剑。一方面，如果没有足够的土地储备，发展很容易受到制约，进而就可能被市场淘汰。另一方面，今年土地市场较为火热，房企拿地价格较高，如果楼市出现降温，未来的市场风险就很大了。