民企接棒央企

龚小锋

今年上半年，抢地最猛的派系无疑是央企房地产公司，但随着监管层的约谈和地方政府政策频出，央企变得低调。

此后，急于扩张的民营房地产公司补位而上，成为本轮土地市场的抢地专业户，其凶猛程度，甚至不亚于央企。

一二线城市竞相刷屏

今年7、8月份以来，土地市场在上半年的基础上继续升温。

上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退，其周边的福州、佛山等区域也受到辐射。

这一疯狂抢地现象在8月达到高潮。根据中原地产数据，8月单月，全国单宗土地超过10亿元的地块合计有60宗，其中溢价率超过100%的地王高达45宗，如果计算地价超房价现象，8月可以说将成为历史上，地王最密集的月份。

8月26日，热门城市厦门迎来年内第三次土地出让，岛外6幅地块集中出让，实属罕见。土拍吸引了多达60家房企、上千亿资金的围猎。经过一天激烈竞争，六幅土地最终成交总价达到了172.14亿元。

厦门本土房企禹洲竞得的集美地块，以楼面价32825.32元/平方米成为单价地王；泰禾竞得的同安地块，万科竞得的翔安地块，都已打破历史的成交楼面价。

“太疯狂了，虽然之前也有预期，但实际的结果还是超出了人们的预料”，厦门一名业内人士说，原先大家的预计是，集美的地王楼面价可能会在2.5万元/平米上下，没想到最后拍出了3.2万元/平米的高价。而同安、翔安的地块位置偏远也拍出了很高的价格。

厦门一名房企负责人称，此次土拍，每块地的楼板价都比周边房价高大约8000元/平方米。这意味着，这次土拍已经把下半年甚至明年的房价水平都提前了。

同在福建的福州，也拍出了一块天价地。8月11日，阳光城以15.5亿元购得市中心五一新城地块，因配套建设要求高，该项目可售楼面成本价高达4.5万元/平方米，成为福州有史以来最贵的一块地，甚至超过了目前福州最贵的豪宅售价——4.2万元/平方米的冠城大通首玺。

战火正不断从东部城市向中西部城市蔓延，郑州、武汉、太原、成都等中西部城市的地价也不断被刷新。

8月19日，成都龙泉驿诞生区域高价地，楼面价6562元/平方米，溢价率150%。8月24日，山西省人民医院击败万科，获取太原一块高价地。地块楼面价为8075.51元/平方米，溢价率48%。

中原地产数据统计，今年全国共诞生208宗溢价率超过50%的地块，分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。其中，苏州诞生28宗，数量最多；上海、南京、合肥、杭州均诞生20宗以上；天津、武汉、佛山、郑州也较集中。

民企接棒央企

今年上半年，抢地势头最为凶猛的是央企和国企。水电系的中国水电、葛洲坝和鲁能攻势十分凶猛，在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市攻城略地，成为地王制造者。

其中表现最为突出的是信达地产，2015年7月至今，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王。信达竞拍的凶悍让人叹为观止，在上海顾村地王争夺中，信达加价单位以“数十亿元”计算。

此后，包括国资委在内的多家监管机构约谈央企，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。在这之后，央企淡出对地王的角逐，民企接棒而上。其中，既有千亿级别的全国化大鳄，也有攻势凶猛的区域型房企。

中原地产数据显示，融创拿地总额高达478.69亿元，较去年同期的73.13亿元，大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元，较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况，拿地总额达到345亿元。此外，碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

不少房企上半年拿地量甚至超过了去年全年。碧桂园半年报显示，其在全国范围内共获取了181宗土地，预期建筑面积约为4385万平方米，总代价约人民币728.3亿元，已经远超其2015年559.5亿元的拿地金额。

据莫斌透露，2016年碧桂园拿地金额将达到800亿元。上半年，碧桂园平均每天都有一块土地成交，年底可能会拿超过360块土地。

融创拿地力度更是居于房企前列，其至今已经通过一级市场以及项目并购等模式投入拿地资金超过300亿元。8月16日，融创中国以28.9亿元竞得武汉东西湖住宅地块，楼面价约1.1万元/平方米，溢价率397%。

8月18日，经过233轮的激烈争夺，融创又以25.54亿元郑州拿地，折合楼面价3.6万元/平方米，溢价率142.31%。

当日，融创又在杭州申花板块以32.2亿元的总价，3.4万元/平方米的楼面价，拿下拱墅区的地块，溢价率为76.4%。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德回应称，融创一直以来都持有非常谨慎的拿地态度，但谨慎的土地态度并不是说不拿地。

该公司在7月、8月份仍然加码多个二线城市，已经基本完成全国化的布局。

另一支主力是闽系房企，其延续了在一二线热点城市拿地的势头，包括阳光城、泰禾、融信、禹洲等在内的“闽系”开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地，并且屡屡创造新地王。

负债率高企

虽然房企销售规模和营业收入在上半年出现暴增，但是利润的增幅却远低于营收，部分企业还出现亏损。

信达地产2016年上半年净利润大跌45%，毛利率同比减少12%。保利地产上半年实现净利润49.6亿元，同比增长仅0.21%。

中原地产首席分析师张大伟表示，已公布的120家房企，合计2016年上半年净利润为452.16亿元。120家房企的净利润率只有8.1%，较2015年同期9.8%利润率继续走低。

在他看来，虽然2016年房企的资金成本明显下调，但土地成本明显上涨，这些都影响了利润率。此外，上半年市场成交爆发，但是尚未进入结算，进入上半年结算的主要是2015年销售的产品，结算的滞后也影响了利润计入。

与利润率下降相伴随的是负债率的高企。Wind资讯数据显示，截至目前，已发布中报的A股房企资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元，而如果加上港股公司，则这一数字则远超4万亿元。

以万科为例，上半年资产负债率则由77.70%上升至80.60%。融信中国虽然降低了负债率，但是上半年负债率依然高达89.8%。

融创公告内容显示，目前公司现金余额为401.47亿元，负债总额约为1279亿元，净负债率为85.1%，而上一期（截至2015年12月31日）公司的净负债率是75.9%。

融创8月夺得多地块之后，评级机构穆迪就发布公告称，将融创中国的B1企业家族评级和B2高级无抵押债务评级列入降级审查。穆迪副总裁梁镇邦表示：“评级复评反映融创无法阻止营利能力下滑的风险正在升高，该情形将导致其疲弱的信用指标无法支撑其B1的公司家族评级。”