万达商业回A盛宴

龚小锋

距离万达商业地产从香港退市进入倒计时阶段。8月15日，万达商业召开股东大会，随后公告披露，港股于香港联交所买卖的最后日期将为2016年9月13日，自9月20日下午16时起自联交所退市。

尽管回归A股的途径尚未确定，但万达商业地产如此庞大的体量，让股市对于万达商业借壳充满了期待，万达私有化的投资方和“绯闻”壳资源都受影响，纷纷大涨，引发了一轮资本盛宴。

回A方案待定

万达商业地产从香港退市原因已无需多说，主要是万达认为其价值被严重低估。万达集团董事长王健林近日还吐槽说，“我做了很多的行业，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚得很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要的一点，不能对不起我的朋友和股东。所以我们一定要私有化。”

不过，王健林还表示，香港估值低并不是退市的主要原因，主要原因是香港市场没有流动性。他说，“万达只拿出14%的股份在香港上市，这意味着86%的股份是没有流动性的，也不好拿出来当抵押品。”

对于万达商业地产从香港退市后，如何回归A股，万达商业地产此前公告的信息还并不明确，只是称，H股私有化完成之后，万达商业已就可能进行的A股发行向中国证监会提出申请，并将继续考虑H股退市后在A股上市的机会。

截至目前，证监会发审委公布的新股发行审核状态显示，万达商业仍处于已受理阶段。也有分析认为，由于IPO排队数量较多，不排除未来万达借壳上市的可能。

根据此前万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。近日，王健林表示，“万达商业回归A股有两条途径：一是借壳上市，二是直接IPO，前者需要超过1年时间，而后者耗时两三年。”这意味着，万达的态度还是双管齐下，做好两手准备。

目前借壳回归A股的难度已经增加，此前监管层明确表示要抑制投机炒壳。从今年5月份开始，监管部门开始加大对借壳的监管，壳概念股再次遭到重磅打击，6月17日，被称为“史上最严重组标准”——《上市公司重大资产重组管理办法》（修订稿）正式对外发布。

因监管政策和市场环境的变化，部分上市公司重组方案不得不进行调整，两市先后有超过百家的A股上市公司宣布暂停、延期、终止或取消相应的资产重组方案。比较知名的，如近年黑马房企龙光地产借壳中国嘉陵的计划，就因这一项政策的干预，而告失败。

“部分投资者看好万达商业借壳上市也并不无道理”，一名接近万达的人士说，最近几年来，以千亿市值登陆A股的房地产公司有例可循，如通过借壳金丰投资上市的绿地控股，万达商业截止到2015年底的总资产为6395亿元，这一数值和前者相差不多。

各路资本抢食盛宴

尽管万达商业具体的上市路径以及时间均未确定，但股市似乎对于万达借壳抱有很深的期望，万达商业体量庞大，如果今后登陆A股，市值或将暴涨。

在万达回A的消息助推下，一些参与万达私有化的投资者，或传闻将成为万达壳资源的概念股，都已经开启了“王的盛宴”。

有上市公司因为与万达商业借壳的传闻沾边，包括上海九百、红星发展等个股近期连续被爆炒。上海九百股价从8月1日的11.96元开启疯狂上涨模式，在8月19日创下阶段新高20.38元，不足20个交易日，股价上涨了逾七成。随后，这两家公司发布了澄清公告对传闻予以否认。

据记者不完全统计，当前确定参与万达商业私有化的A股上市公司共有7家，分别是皇氏集团、国中水务、工商银行、杉杉股份、中国中铁、中国平安，以及中航资本。

这些上市公司，有的是真金白银直接参与万达商业私有化，有的是通过大股东出资参与或旗下平台投资。其出资额，少则数千万元，多则达到数亿元。其中，披露相关信息最全面的是皇氏集团和国中水务。

国中水务也是通过赛领基金直接参与万达商业私有化，股价从8月16日的4.58元，涨到9月5日的7.14元，上涨了五成以上。国中水务在无重大利好公告的情况下上涨，引起了市场人士的广泛注意。万达商业有意借壳国中水务在A股上市的传闻，正是国中水务暴涨原因所在。

此前，国中水务以3.78亿元获得鹏欣集团在赛领基金11.10%的权益。据国中水务半年报披露，公司2016年上半年实现净利润2026.09 万元，主要来源正是赛领基金的利润分配。

皇氏集团通过其参投的上海赛领皇氏基金参与万达商业私有化。目前，皇氏集团对赛领皇氏基金的认缴出资额为5.1 亿元，权益比例为51%。预计将要约收购万达商业4310.58万股H股，占要约收购总额的9.2%。

此外，工商银行、杉杉股份、中国中铁、中国平安、中航资本大多通过间接方式参与此次万达商业私有化。

上述接近万达的人士认为，市场炒作资金对于万达商业的借壳标的竞猜，并不容易。因为和此前A股通行的“小而净”的借壳标准不同，万达商业本身达到了千亿级体量，所借壳公司的体量也需相应提高。

在这之前，绿地控股以667亿元估值对应金丰投资22亿元估值，最终导致目前绿地控股的前十大股东持股比例超过97%，市场流动性严重缺乏。在其看来，按照目前万达商业在港股2000亿元人民币的估值，此次借壳传闻的上海九百和国中水务的市值在70亿元到90亿元之间，估值过于悬殊。

一名私募人士也认为，万达商业目前的市值就有2000亿元，对于这样的超级大盘股，如果是借壳，壳资源的市值最好是在100亿元和200亿元之间、控股股东股权集中、最近没有遭遇到证监会处罚等。”

商管调整

虽然万达商业地产回归A股途径待定，另一边则是各路资本对于概念股的热潮，但万达商业地产的人事架构调整已经展开。似乎是为万达商业地产回归A股做准备，最近，万达商管从总部到区域公司的划分以及编制等方面，都发生了新的变化。

最大的变化在于，万达商管区域架构方面变得更加细化。万达商管区域运营中心由原来的东、中、南、北四大区域，调整为东北、华北、华东、华中、华西、华南六大区域。

对于万达商管区域组织架构的调整，业内普遍认为，这既是为适应万达广场扩张速度所做的调整，也是万达商业为回A上市做准备。通过专业的、条线的而非简单的区域划分，能够获得投资者的更大青睐。尤其是这种组织架构有助于万达后续专业化运营思路的推进，这对于目前商业地产企业来说也非常关键。

对于万达来说，回归A股是一次“只许成功，不许失败”的对赌。此前已有多家媒体表示，万达商业与投资者签下对赌协议，倘若万达商业在退市满2年或者2018年8月31日前未能在境内上市，万达集团将以每年12%的利率向境外投资人回购全部股权，以每年10%的利率向境内投资人回购全部股权。

从根据克而瑞数据来看，前8月，万达商业实现销售额671.3亿元，已完成全年1000亿元销售目标的67%。克而瑞研究中心沈晓玲认为，未来9-12月，万达需月均销售82亿元即可达成全年目标，如能保持今年以来销售速度，完成1000亿元目标难度不大。

不过，沈晓玲指出，上半年房地产市场火爆异常，整体全面向好，多家典型房企业绩甚至达到同比翻番，因此在这样的市场中，万达业绩完成的实际情况一般。

万达商业地产退市进入倒计时阶段，外界对其关注也日益白热化，毕竟，绿地借壳上市的财富神话还如同昨日才发生。而未来，万达商业地产要面对的问题还有太多，或许不只是万达商业地产的人事调整，从H股转变到A股，包括信息披露、财务制度等都要随之做改变。