基于三方博弈的住宅性能认定全面推行的激励机制设计

孙婷婷，王卓甫，丁继勇，刘振华

（1. 河海大学 工程管理研究所，江苏 南京 211100，E-mail:1791289785@qq.com；2. 中垠地产，山东 济南 250100）

基于三方博弈的住宅性能认定全面推行的激励机制设计

孙婷婷1，王卓甫1，丁继勇1，刘振华2

（1. 河海大学 工程管理研究所，江苏 南京 211100，E-mail:1791289785@qq.com；2. 中垠地产，山东 济南 250100）

为了解决住宅性能认定全面推行过程中动力不足的问题，加快住宅产业的转型升级，运用博弈论构建了房地产企业与政府、消费者之间的三方博弈模型并进行了求解，并对影响房地产企业和消费者选择的影响因素进行了分析。通过分析发现：政府对房地产企业、消费者的合理补贴，对房地产企业不推行的行政处罚，能激励房地产企业和消费者积极参与。为了促进住宅性能认定的全面推行，从法律法规的完善及专门的政府监管机构的设置、有效的正向和负向激励机制这3个方面构建了激励机制。

住宅性能认定；三方博弈；激励机制设计

“住有所居”是新型城镇化必须直面的问题，今后住宅产业转型升级的关键在于将生态文明理念贯穿于住房开发建设的全周期，准确把握住房产品的发展方向；将绿色、循环、低碳和新能源的技术和产品系统性地应用于住房项目，产生“1+1＞2”的整体生态效益。作为同样大力倡导发展建筑节能环保性能的住宅性能评定，应当成为引导企业全面提升住宅品质，发展住宅节能环保性能并能保障消费者权益的重要途径［1］。但是住宅性能认定在我国还处于初级阶段，在实践推行中面临动力不足的问题，大大影响了住宅性能认定制度的全面推行。

《住宅性能评定技术标准》［2］对住宅性能认定的定义是:为了进一步提升住宅品质，对住宅的适用性、环境性、安全性、耐久性及经济性等方面的综合性能进行评价，确定出住宅综合性能等级的制度。童悦仲［3］对《住宅性能评定技术标准》从5个方面性能的主要内容和相应的评定方法进行了详细的阐述。为了对住宅性能进行科学的评定，胡文发等［4］利用模糊层次分析法建立了住宅性能的综合评价模型；曹杰等［5］将层次分析法和灰色关联理论结合对其进行评价。目前住宅性能认定仍处于试点阶段，住宅性能认定工作的开展也主要依靠政府政策的引导，制定了相关的政策规范及条例，但实施效果并不明显。娄乃琳等［6］详细阐述了我国住宅性能制度的制定标准、发展的各个阶段，政府制定的相关政策规范及设立的相关工作机构。郭捷楠等［7］从政府的角度，通过对政府与房地产企业之间的行为博弈进行了分析，发现政府的激励强度不足这个关键问题，并提出相应的对策。Joseph I等［8］、Ouyang Jinlong等［9］提出政府应当发挥引导作用，提供适当的激励政策，推动工作的发展。房地产企业作为住宅性能认定的实践者，是住宅性能认定全面推行的重要推动力，孙婷婷等［10］站在房地产企业的角度，分析影响企业是否推行住宅性能认定工作的因素并运用DEMATEL模型分析出关键影响因素。赵彦霞等［11］对住宅企业与消费者之间的关系进行了博弈分析，进而提出影响住宅性能认定工作推行的主要因素及相应的建议。

综上所述，目前对住宅性能认定的研究比较广泛，为进一步研究奠定了基础，但还不够全面，主要是针对房地产企业、政府和消费者之间的两两博弈，并未在多方博弈的框架下系统分析出各行为主体的策略、博弈均衡条件和影响因素。因此，本文在前人研究的基础上，构建房地产企业、政府、消费者的三方博弈模型，找出影响住宅性能认定全面推行的影响因素，进一步构建出相应的激励机制。

1　住宅性能认定推行的三方博弈模型分析

1.1模型基本假设

在住宅性能认定推行的过程中，假定博弈参与人分别是房地产企业、政府及消费者，三方都是理性经济人，即追求自身利益的最大化。而且，三方都知道对方的策略空间，在短期均衡中进行完全信息静态博弈。其中，政府是重要的政策制定者、引导者及宣传者，并负责监管，政府通过切实有效的激励机制来激励其他利益相关主体，促进住宅性能认定的全面推行，其目标是通过政策的制定，影响房地产企业和消费者的决策，实现政策目标，并使社会收益最大化。房地产企业是住宅性能认定推行中的具体实践者，其目标是追求利益的最大化，在做出决策时，需要考虑政府政策的影响和消费者的消费倾向等相关因素。消费者是住宅的购买者，其购买住宅的目的是为了满足自己的购房和居住需求，其消费观念及消费倾向对房地产企业的决策有重要影响，并且需要政府的引导，同时消费者的信任和宣传也是房地产企业决策时需要考虑的，是住宅性能认定全面推行过程中不可缺少的利益主体。

模型中各方的行动空间及参数分别为:房地产企业主要考虑利润最大化，其行动空间为:（推行住宅性能认定，不推行住宅性能认定），简称为（推行，不推行），选择（推行）所产生的成本为C1，所获得收益为A1，带来的社会收益为A2；选择（不推行）产生的成本为C'1，所获得的收益为A'1。

政府主要考虑社会收益的最大化，其行动空间为:（监督房地产企业推行住宅性能认定，不监督房地产企业推行住宅性能认定），简称为（监督，不监督），选择（监督）支付给推行企业的补贴为B1，付出的监督成本为C2，对不推行企业的行政罚款为 F1；选择（不监督）造成的社会资源损失为C'2。

消费者主要考虑接受通过住宅性能认定的住宅所获得的自身收益，其行动空间为:（接受通过住宅性能认定的住宅，不接受通过住宅性能认定的住宅），简称为（接受，不接受），对于理性的消费者来说，其收益包括直接收益和间接收益。间接收益表示的是消费者心理愿意支付的价格与实际价格之间的差值。其中，选择（接受）可获得的间接收益为A3，可获得的直接补贴收益为S1；选择（不接受）获得的间接收益为A'3。

1.2房地产企业、政府、消费者的三方博弈模型

根据上述假设，可以构建出住宅性能认定推行过程中房地产企业、政府、消费者的三方博弈模型，其三方博弈支付矩阵见表1。

表1　三方博弈支付矩阵

1.3房地产企业、政府、消费者三方博弈均衡分析

1.3.1混合策略Nash均衡分析及模型求解

在这个博弈模型中不存在纯策略 Nash均衡，房地产企业、政府、消费者将会选择采取混合策略。此时，假设房地产企业选择战略P1（推行）的概率为X，战略P'1（不推行）战略的概率为1-X；消费者选择战略P2（接受）的概率为Y，战略P'2（不接受）的概率为1-Y；政府选择战略P3（监督）的概率为Z，选择战略P'3（不监督）战略的概率为1-Z。其中，X，Y，Z均位于区间［0，1］范围内。由此可得出，三方采取不同策略的期望收益如下:

房地产企业选择战略P1，即选择推行的期望收益EP1为:

房地产企业选择战略P'1，即选择不推行的期望收益E'P1为:

消费者选择战略P2，即选择接受住宅性能认定的住宅的期望收益EP2为:

消费者选择战略P'2，即选择不接受住宅性能认定的住宅的期望收益E'P2为:

政府选择战略P3，即选择监督的期望收益EP3为:

政府选择战略 P'3，即选择不监督的期望收益E'P3为:

当三方各自的期望收益相等时，三方博弈将实现均衡，即当EP1=E'P1时，可得出房地产企业在三方博弈均衡时政府监督的最优概率:

当EP2=E'P2时，可得出消费者在三方博弈均衡时政府监督的最优概率:

当EP3=E'P3时，可得出政府在三方博弈均衡时房地产企业推行的最优概率:

三方博弈的混合策略Nash均衡解如式（7）～式（9）所示。

1.3.2博弈结论分析

从表1可以看出，只有当F1足够大时，作为理性经济人的政府才会选择监督，否则选择不监督。但是在实际情况中，政府为了推动经济发展，加快实现住宅产业化，不可能完全从理性经济人的角度进行策略选择，而是主动制定政策、采取措施来引导住宅性能认定的推进。所以，本文对Z的影响因素不做过多的分析，重点对房地产企业和消费者在住宅性能认定推行中的影响因素进行分析。

（1）房地产企业推行住宅性能认定的影响因素分析。由式（8）转换为下式的形式:

由式（10）可以看出，X是A3、Z及S1的增函数。当A3变大时，表示消费者接受住宅性能认定的住宅可获得的收益增大，这时理性的消费者会选择接受住宅性能认定的住宅。当S1变大时，表示消费者接受购买住宅性能认定的住宅获得的直接补贴收益增大，消费者将更愿意选择购买住宅性能认定的住宅。当Z变大时，表示政府监督的力度加大，消费者获取补贴的概率也会变大，其会更主动积极地购买住宅性能认定的住宅；而房地产企业为了避免惩罚并得到政府的补贴也会选择积极推行住宅性能认定。X也是A3的减函数，即当A'3变大时，消费者会选择不接受住宅性能认定的住宅，即购买普通住宅，此时房地产企业也会选择开发普通住宅，推行住宅性能认定的动力减小。

（2）消费者购买住宅性能认定的住宅的影响因素分析。由式（7）可以看出，Y是（A'1-A1）的减函数，而（A'1-A1）代表房地产企业是否选择实施住宅性能认定的收益差值，当（A'1-A1）变大时，代表房地产企业不推行住宅性能认定比推行时的收益增加的多，此时房地产企业实施住宅性能认定的积极性会逐渐减弱，甚至选择不推行住宅性能认定。此时，因房地产企业没有推行住宅性能认定，消费者也无法购买住宅性能认定的住宅获得政府的补贴收益和间接收益，其参与的积极性进而减弱。Y也是Z、F1、B1和（C'1-C1）的增函数，当Z变大时，政府的监督力度加大，房地产企业为了避免行政处罚并获得更多的政府补贴会选择推行住宅性能认定。当政府提高补贴 B1并加大行政处罚F1的力度，房地产企业迫于行政处罚的压力也会选择推行住宅性能认定，并利用政府给予的补贴来抵消推行住宅性能认定过程中额外增加的费用。当（C'1-C1）变大时，房地产企业是否推行住宅性能认定的成本差额变小，此时房地产企业推行住宅性能认定的成本费用要比不推行减少的更少，房地产企业会更倾向于选择推行住宅性能认定，消费者购买住宅性能认定住宅的概率Y也会随之增加。

（3）综合分析。推行住宅性能认定过程中，对影响房地产企业和消费者选择的影响因素进行分析，可以得出以下结论:一是在混合策略下，房地产企业是否推行和消费者是否接受住宅性能认定的住宅与政府的监督与否正相关，因此，需要加大政府的监督和激励力度；二是提高 F1、B1和 S1的比重可以促进住宅性能认定的全面推行，而且F1在房地产企业、政府及消费者三方的博弈中发挥着重要作用；三是房地产企业应主动选择推行住宅性能认定，增加品牌价值，即增加A1，减小F1。

因此，通过政府的监督管理来引导和促进住宅性能认定的全面推行是很有必要的。政府需要制定全面的激励机制来引导房地产企业积极推行住宅性能认定，让消费者对住宅性能认定有更好的认知，扩大消费需求。

2　住宅性能认定全面推行的激励机制设计

由上述分析可知，住宅性能认定的全面推行不能完全依赖房地产企业主动推行，其需要政府的监督及有效的激励机制来激励更多的房地产企业和消费者主动参与。

2.1完善法律法规体系，组建政府专职监管机构，

全面发挥政府监管作用

完善住宅性能认定相关的法律法规体系，进一步修订完善《住宅性能评定技术标准》，提高其法律效力，明确各主体的法律地位，从法律上规范政府、房地产企业和消费者在住宅性能全面推行中的行为，使住宅性能认定工作走上法制化的轨道。

住宅性能认定的全面推行需要政府的监督和引导，因此建议国家及地方政府组建专职的监管机构，负责研究住宅性能认定的发展战略，统筹协调住宅性能认定推行中的相关事项，并赋予其一定的监管权，全面发挥政府的监管作用，其主要工作职责见图1。

图1　政府专职监管机构的主要工作职责图

2.2构建正向激励机制

（1）对房地产企业的正向激励政策。由上述分析可知，房地产企业推行住宅性能认定动力不足，一方面是因为政府的激励力度比较弱，房地产企业有选择的余地；另一方面是因为房地产企业在决定是否推行住宅性能认定时会从自身利益最大化的角度权衡收益，其发现选择不推行住宅性能认定的高收益使其不必冒险去尝试推行住宅性能认定。这说明政府的正向激励政策不足以弥补推行住宅性能认定所增加的成本。

因此，对于房地产企业的激励政策主要有两方面:一是政府应加大经济激励，给予房地产企业更多的优惠政策，激励其积极主动地推行住宅性能认定。如在贷款政策方面，对于积极推行住宅性能认定而且信誉良好的企业，可以给予更低的贷款利率、更长的贷款期限的优惠政策；在财政金融方面，可以对积极推行住宅性能认定的企业给予经济补贴、税收减免等优惠；二是政府对积极推行住宅性能认定的房地产企业给予公开表扬和奖励。

（2）对消费者的正向激励政策。从上述分析可知，消费者是住宅性能认定全面推行的主要因素，只有让消费者了解有住宅性能认定的住宅的优越性，他们才会选择接受并购买；消费者对住宅性能认定的住宅的需求量增加，房地产企业才会有动力去选择推行住宅性能认定。但是，目前我国的相关文件和政策并没有对购买住宅性能认定住宅的消费者给予各项优惠政策，而且对住宅性能认定的宣传推广力度也不够。

因此，应加大对住宅性能认定相关知识和政策的宣传和推广，让消费者了解住宅性能认定，进而接受住宅性能认定的住宅；而且政府应该对购买住宅性能认定的住宅的消费者实施相应的优惠政策，比如，贷款利率可以比普通住宅的低，给予适当的现金补贴政策等，鼓励消费者积极购买通过住宅性能认定的住宅。

2.3构建负向激励机制

对于房地产企业:一是制定行政处罚制度，对于不积极推行住宅性能认定的，由专职监管机构对其进行一定的行政处罚；二是建立社会责任损失机制，若企业消极推行或不推行所带来的社会损失，其管理者要承担一定的责任，并通过媒体报纸等公开对企业进行点名批评处罚。

对于消费者:选择购买普通住宅的，一是不予补贴，而且提高相应的税率来降低消费者的购买概率，二是在贷款政策方面，不享受任何贷款利率和期限的优惠，负向激励消费者接受并购买住宅性能认定的住宅。

3　结语

本文利用博弈分析方法构建了住宅性能认定全面推行中房地产企业、政府和消费者之间的三方博弈模型，得出混合策略下的均衡解，发现政府的监督对房地产企业和消费者的积极性有很大的引导作用，而且一定的补贴和处罚（F1、B1、S1）影响着参与主体的积极性。在此基础上，从法律法规的完善、设置专职政府监管机构及有效的正向和负向激励机制角度设计了住宅性能认定全面推行的激励机制，加快住宅性能认定的全面推行。希望通过本文的研究，为住宅性能认定制度的全面推行提供一定的理论指导。

［1］住房和城乡建设部科技与产业化发展中心，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心.住宅性能认定应成为发展绿色建筑的重要途径［J］.城市开发，2013（9）:1-1.

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［3］童悦仲.《住宅性能评定技术标准》的主要内容和评定方法［J］.住宅产业，2006（3）:29-31.

［4］胡文发，姚 伟，周 明.基于模糊层次分析法的既有住宅性能综合评价［J］.同济大学学报（自然科学版），2011（5）:785-790.

［5］曹 杰，穆丹丹.基于层次分析法和灰色关联理论的住宅性能评价［J］.承德石油高等专科学校学报，2010（2）: 66-70.

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［15］张维迎.博弈论与信息经济学［M］.上海:上海人民出版社，1996.

Incentive Mechanism Design of Residential Performance Determination Based on Three Party Game Model

SUN Ting-ting1，WANG Zhuo-fu1，DING Ji-yong1，LIU Zhen-hua2
（1.Institute of Engineering Management，Hohai University，Nanjing 211100，China，E-mail:1791289785@qq.com；2. Zhongyin Estate，Jinan 250100，China）

In order to solve the problem of lack of power in the process of housing performance determination，to accelerate the transformation and upgrading of the residential industry，this study uses game theory to construct the three party game model between real estate enterprises and the government and consumers，and solves this model. Then this paper analyzes influencing factors of the real estate enterprises and consumers in detail. It has been found that the government can encourage real estate enterprises and consumers to participate actively by offering them subsidies for compliance and imposing penalties on real estate enterprises for non-compliance. Finally，to promote the overall implementation of the housing performance determination，constructing the incentive mechanism from three aspects:the perfection of the laws and regulations，the establishment of specialized government regulators，the effective positive and negative incentive mechanism.

residential performance determination；three-side game；incentive mechanism design

F293.3

A

1674-8859（2016）04-138-05

10.13991/j.cnki.jem.2016.04.026

孙婷婷（1990-），女，硕士研究生，研究方向:工程项目管理；

王卓甫（1957-），男，博士，教授，博士生导师，研究方向:建设工程管理；

丁继勇（1985-），男，博士，讲师，研究方向:工程项目管理；

刘振华（1987-），男，工程师，研究方向:工程项目管理。

2016-03-11.

中央高校基本科研业务费专项资金项目（2014B01314）.