澳洲房地产投资持续看好

文/郭连平

澳洲房地产投资持续看好

文/郭连平

2015年9月，中央二台财经频道（CCTV-2）大篇幅报道了澳洲房产投资市场的火爆近况，以及整个澳大利亚房产市场的发展趋势。一项最新的全球报告显示，澳洲房产价值自1975年以来翻了3倍，在过去30年里，澳洲房产升值了221.4%，领先于美国、荷兰、瑞士、法国等主要发达国家。2015年前的30年里，澳洲房产的价格以每年8.43%的幅度在飞涨。

为什么澳洲房产这么火？

澳洲楼市“一片红火”主要有两方面的原因：1.人口的快速增长，导致住房需求的增加，而市场供应不足。2.澳联储的连续降息，给予投资购房金融支持。同时，澳洲对海外人士的贷款评审和购房首付与当地人一样，这也造成大量海外投资客在澳购房。

澳洲购房具有以下几大优势。

优势一：健全的政策法律体系给购房者提供了安全保障。澳洲房地产相关政策法律体系确保：1.房屋、土地永久产权与继承权；2.无遗产税、无房产税；3.规范的房屋交易市场；4.严格控制建造量，空置率常年保持约2%；5.房产交易强制律师和中介参与；6.资金安全，首付款存于独立信托账户管理。

优势二：贷款额度高，可只还息不还本。澳洲银行信贷支持如下：1.贷款额度大，投资门槛低，购房首付10%，交房再付20%。海外人士在澳洲银行的贷款额度高达70%。2.贴现政策：房产增值部分可套现后实现再循环投资，一套房变两套。3.还贷方式：还贷不还息，无本金贷款（贷款还款只还利息，不还本金）；还贷少还息，对冲账户，存抵充分利用对冲功能。

优势三：汇率低、利率低、当下正省钱。澳洲官方利率降至历史新低2%。澳洲央行降息的影响，对于海外购房者是利好的：1.将房贷利率降低，现在购买澳洲房产可以少还贷款；2.影响澳币汇率，澳币汇率走低，直接带来购房成本大幅缩减，购房门槛更低。

优势四：移民政策、鼓励生育政策、留学生持续上升导致住房需求大。在积极吸引海外移民政策和鼓励自然生育政策的双重实施下，澳大利亚人口数量与日递增。目前，澳大利亚政府正斥巨资进行基础设施建设和完善社区环境，以应对未来几年持续增加的新增人口和新移民人口带来的需求。在可预见的未来，房屋的刚性需求将进一步增加。此外，自2000年以来，澳大利亚的留学生在全球所占比例不断上涨，这其中，中国是澳大利亚最大的留学生输出国。为了节约留学澳大利亚的成本，父母替子女购置房产用以“以房养学”也逐渐成了主流，从目前来看，这种趋势将越来越热。

优势五：住房供应量远远小于需求量。与人口激增相对应的是澳洲的住宅兴建缓慢，导致符合需求的房产物业愈加供不应求。据澳洲国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）预测，到2031年，澳洲的住房需求量将比供应量多出66.3万套。由此可见，今后澳洲的房产将会在相当长的一段时间内供不应求。

优势六：经济发展稳定带动房产市场发展稳健。澳大利亚RP Data数据调研主管Tim Lawless声称：“几乎澳大利亚所有首府城市的房价均已经恢复到了金融危机前的水平。”经济危机后很多国家面临巨大的挑战，但是澳大利亚房产价格却在以7%-10%的涨幅稳步上涨，甚至在萎靡的经济市场中强势反弹，这其中的原因有：

一是澳大利亚稳定的经济、健全的法律法规、规范的金融，对2008年澳大利亚房价起到了支撑作用。而经过180多年发展和完善的澳大利亚法律和房地产管理模式已经相当成熟，也支撑着澳大利亚经济的稳步发展。澳大利亚储备银行公布，2015年6月之前的12个月中，澳大利亚经济稳健地增长了3.1%。

二是金融海啸以来全球经济增速减缓使得地产投资遭到一定冲击，然而澳大利亚地产市场仍凭借良好优势保持领先地位。安永（EY）针对全球53个国家超过1600名企业高管（包括澳企高管124名）进行调查揭示，由于澳洲国内地产投资环境持续改善，澳大利亚与美国、中国、加拿大和英国共同获评2016年全球前五大最具吸引力投资目的地（转载自澳洲媒体ABC News）。安永大洋洲房地产投资部门主管Richard Bowman表示，澳大利亚长期保持着全球最具吸引力地产投资目的地领先地位，近年来国际投资者对悉尼和墨尔本房地产市场的投资信心日益增强，尤其是在商业地产、零售地产和工业地产领域。

三是人口增长带来的巨大市场需求。2015年12月1日由澳洲媒体ABC News与今日传媒集团联手举办的“后自贸协议时代”澳洲主题投资论坛上，中国房地产行业领袖们表示，澳洲市场前景显然十分光明，政府在促进基建投资与开发上的坚定信念、人口增长带来的巨大市场需求，正稳固托举澳洲房地产界的未来。

四是澳大利亚地产市场长期存在的供需缺口依旧是澳洲房市上行的最主要动力。此外，澳大利亚作为自然条件优越、气候宜人、居住环境优良的国家，政策规范，市场规范，正在吸引愈来愈多的亚洲投资人对澳投资，无论是地产开发商还是地产投资者都有机会从中受益。

五是我们生活在一个投资贸易国际化趋势愈来愈强的时代，中国目前已成为澳大利亚最大的贸易伙伴国，FTA自贸协议签署后，中澳两国贸易与投资空间将进一步打开，两国在金融、地产等领域将迎来历史性的合作机遇。

为何投资澳洲房地产？

为何投资澳洲房地产，其主要理由如下。

1.投资成本少（杠杆原理的极大化）∶购房者只需首付30%， 其余的70%可以从澳洲银行贷款，目前的2年固定利率是4.50%。专业机构负责将所购房屋出租，贷款利息基本可由租金抵冲，前5年可以只还利息，不还本金。

2.投资回报高∶充分地利用杠杆作用可以使你的投资回报高达平均每年30%以上。以60万澳元的一套住房为例， 保守估计10年翻一番， 10年后的回报为60万澳元。但是，购房者的首付是12万或18万澳元 （因为贷款利息基本由租金抵冲）。

表1　以7%的年增长投资回报分析

如以保守估计7%的年增长率计算，4年后购房者将会有近108000澳币的溢出资金（见表1），其结果是：（1）购房者基本收回原始投资的首付120000澳元，且已经拥有了一套房子；（2）无需另外投资，用溢出资金108000澳元做首付，投资第二套房子。

3.投资风险小∶ 购房者的投资风险几乎为零，澳洲房地产具有极强的“抗跌性”。1997年和2008年两次金融危机中， 当欧美的房地产市值下跌30%-50%时，澳洲的房地产市值反而上升了20%。过去60年的统计数据表明，澳洲房价平均每7-10年翻一倍，即平均每年增长7%-10%。

4.海外资产配置：（1）多样化投资可保证购房者资产的安全性。不要把鸡蛋放在一个篮子里，分散投资即分散风险。（2）海外资产叠加增值。充分利用澳洲银行的转贷功能。

5.稳定的租金收入∶澳洲的各大城市的租金回报是5%-7%，租房空置率在2%以下。有些楼盘的开发商担保5.5%以上的租金收入。

6.安全的账目往来∶所有的资金往来都通过澳洲政府监管的信托账户和购房者的账户。

7.专业的物业管理∶公司为购房者提供全程服务，如寻找租客、管理租金、定期检查房屋等。

8.全面的售后服务：当购房者决定出售物业时，专业公司会竭诚为购房者服务，卖出市场上最好的价格。

9.完备的法律保障∶按照澳洲的法律，独立的审计公司会每年对购房者的账户进行审计，不用付费。

10.为移民澳洲创造前期条件∶当购房者在澳洲的资产达到一定的程度， 就可能达到移民的条件。

（作者单位：澳洲悉尓集团）