城市综合体酒店式公寓的创新技术研究

2016-09-13崔林军

中国建筑装饰装修 2016年7期

崔林军

城市综合体酒店式公寓的创新技术研究

崔林军

深圳市文业装饰设计工程股份有限公司事业管理中心副总经理

城市综合体酒店式公寓是随着城市化进程发展而逐渐发展起来的产物，有效解决了当前城市发展过程中的交通拥堵以及住宅问题。目前，该公寓模式已经成为当前房产投资者的新宠，并且成为建筑企业新的利润增长点。因此开展酒店式公寓管理创新技术的研究，能够有效推动其管理水平的提升。

城市综合体酒店式公寓创新技术

随着社会的发展，人们对高效建筑的需求不断提升，特别是在城市地区，城市综合体酒店式公寓受到了人们的广泛关注，成为当前城市发展的主流趋势之一。综合体酒店式公寓是在原有酒店的基础上，对其功能进行重新调整，使其满足人们简单的生活需求。和传统的公寓相比，酒店式公寓具有面积小的优势，用户购买资金较少，且易于转让和出租，受到了城市上班一族的青睐。

1 酒店式公寓的分类

酒店式公寓是指在大型商务圈中，采用统一的装修模式，统一的硬件配备，统一的管理模式，实现对公寓的统一经营。它是当前酒店的有效延伸，属于酒店和公寓一体的综合化产物。通常情况下综合体酒店式公寓采用租住方式，为用户提供酒店式的服务，但是采用家庭式空间布局，购买者拥有该公寓的产权，可以自住，可以租赁，也可以出售。根据不同的划分标准，酒店式公寓可以划分成几个几种不同的类型。

1.1根据物业档次高低划分，可以划分成豪华型、高档型和普通型

豪华型酒店公寓配备5星级酒店的服务内容，价格相对较高，主要针对国外客户，适用于其长期租住。高档型酒店公寓是当前我国社会发展的主流趋势，能够满足大部分客户对公寓的需求，长租和短租均可。普通型公寓中的装修相对简单，主要为收入较低用户提供服务。

1.2根据酒店式公寓的用途，可以分成居住、商务和商居型

居住型公寓的主要目的是为用户提供生活居所，需要配备单独的厨房、卫生间和阳台，从而满足其日常生活的需求；商务型公寓则主要为企业人员提供办公使用，所以只需配备卫生间和相应的办公设施即可；商住两用型公寓则要求配备较全的设施，满足客户居住和办公的多个需求。对于酒店式公寓来说，它属于城市发展的产物，不但能够为用户提供酒店式服务和管理模式，而且还带有信息化社会发展的特征，为商务人员提供翻译、秘书等办公服务。

1.3根据酒店式公寓的产权，可以将其分成大产权和小产权

大产权主要为用户提供高端服务，只为用户提供出租服务；小产权则跟现阶段我国小户型住宅的管理模式相同，业务可以委托管理公司进行整体出租，也可以分块出租，从而提高其经营收益。

2 酒店式公寓一体化管理模式中存在的问题

通过对我国酒店式公寓项目管理模式的调查和分析，当前其项目管理过程中大部分采用了一体化管理模式，实现业主方、管理公司和承包商的共同协商，解决项目建设过程中存在的各种问题。但是在具体管理过程中还存在下述几个方面的问题：

2.1沟通问题

由于酒店式公寓项目建设过程中涉及的主体较多，因此在项目建设过程中各个主体之间的沟通和交流存在一定的问题，导致其信息传递不及时和协调力度较差，给酒店式公寓项目的管理带来了一定的困难，造成各项工作的执行力度较差，甚至出现严重的滞后现象，导致整个项目计划的实施。

2.2决策机制问题

项目建设过程中需要各种类型的决策，特别是在项目设计阶段。虽然一体化管理模式的应用实现了项目管理质量的有效提升，但是对于项目建设的重大问题，一体化项目管理人员要切实做好决策分析工作，从而确保决策的正确性。但是在项目具体建设过程中，由于各个业主单位的办公地点比较分散，导致其在决策中的沟通速度和质量较差，影响工程项目的建设进度。

2.3工作冲突问题

一体化管理模式中，由于各个企业之间文化和管理模式的不同，采用的管理方法不同，导致其在工作问题中的制度和工作方式不相匹配。特别是在酒店式公寓项目存在设计变更或者费用支付等重要问题时，由于企业文化之间的差异，导致其工作冲突问题不能够得到有效的解决。

2.4管理人员能力问题

酒店式公寓项目管理过程中的管理人员都是从原来建筑项目的管理人员抽调而来，其掌握的管理技能和方法在传统建筑项目实施过程中具有较高的优势，但是不能够满足酒店式公寓项目的管理。另外，在进行项目建设之前，虽然公司对这些人员进行了有针对性的培训，但是其管理水平还没有达到酒店式公寓项目管理的要求。再加上酒店式公寓项目的利润水平较低，给员工的待遇较差，不能够吸引具有较高素质和管理技能的人员。

2.5技术标准规范问题

目前酒店式公寓项目在建设过程中使用的建筑技术不同，采用的技术标准规范不同，所以在具体项目建设过程中其技术标准的协调性较差，影响整个公寓式项目的建设效率。

3 酒店式公寓的创新技术

为了实现酒店式公寓更好的发展，实现其管理水平的进一步提升，在未来发展过程中可以采取以下几个方面的对策。

3.1建立规范的会议决策制度

对于建筑项目来说，其所有重大决策的制定都要召开会议完成。同时，在会议上，相关部门领导人还要对项目建设过程中提供的资源做出承诺，便于后续项目建设的顺利实施，确保整个酒店式公寓在建设目标和进度中达成一致意见。由于酒店式公寓项目涉及到的主体较多，在具体实施过程中可以将会议时间固定下来，将其作为项目管理的日常工作。会议组织人员还要在会议进行前的1周或者3天之前，将会议需要讨论的问题以及相关材料提前发送给参加会议的决策人员，方便其提前做好相关内容的预审和分析工作。对于材料中存在的任何问题，决策人要及时跟会议组织人员进行沟通，从而确保使用资料的完整性。

3.2通过开展活动，提高内部凝聚力

公司要定期组织各种类型的活动，在活动过程中增加各个单位和部门之间人员的沟通和交流。一方面为大家提供一个轻松愉快的工作环境，另一方面增加一体化项目管理团队之间的凝聚力，确保各项管理工作的顺利进行。

管理过程中，一体化项目管理人员还要充分考虑各个单位的现有工作流程和制度，并且根据一体化项目管理的需求，进行适当的调整，使其能够更好地满足一体化项目管理的需求。

3.3加强人才培训

项目管理人员在管理过程中，要建立完善的人员培训计划，开展有针对性的培训。首先，要在企业内部挖掘有能力的管理人员，尽量避免外部聘用。这样既能够提高公司人员工作的进行性，同时还能够充分发挥管理提升人员对公司的了解，降低其人员和业务流程的熟悉过程。为了确保培训效果，制定的培训计划要具有较高的针对性，并且做好培训的组织和协调工作，实现所有培训人员管理能力的提升。

同时，企业还要建立优胜劣汰的管理机制，实现对管理人员工作情况的有效激励。酒店式公寓项目在建设构成中必须要建立长效人才管理机制，通过对比实现人才的优胜劣汰。另外，还要不断更新其管理观念，促进酒店式公寓跨越式的发展。

3.4建立统一的技术标准

一体化管理模式的应用，还要求建设企业建立统一的技术标准，确保项目管理人员能够在沟通过程中达成一致的意见。具体的技术标准可以由项目管理部门统一制定，然后征求各个单位的意见和建议，对统一的技术标准进行不断修改和完善，从而得到最终的技术标准。

3.5引进先进的管理系统

当前软件系统的发展非常迅速，能够帮助管理人员制定相应的决策。因此酒店式公寓项目在未来管理过程中也要引进先进的软件管理技术，借助计算机先进的数据处理能力，为其各项决策的制定提供可以参考的依据，进而实现项目管理质量的不断提升。另外，酒店式公寓项目在建设过程中还可以引进先进的BIM技术，实现项目设计、施工、运营和管理的全面管理。一方面项目管理人员可以通过BIM模型清楚地看到公寓的布局特点，从而为其管理提供可视化；另一方面，还能够为客户提供直观的三维模型，为其公寓购买决策的制定提供可以参考的依据。