住房公积金制度改革研究

张英政

【摘要】经济学上的科斯定律提出，市场发生的问题只能由市场制度本身去解决，任何其他外部因素，如政策法规都不能起到决定性作用。这一理论也适用于我国目前的社会保障制度改革。我国从新加坡市公积金制度建立了住房公积金制度，在过去二十年的运行中，在我国的住房市场和住房保障制度改革中发挥着重要作用。但是也暴露了一些问题，特别是随着近期全国一些城市房价的上涨，老百姓买房成了一个不容忽视的社会问题。然而以解决住房保障为目的的住房公积金制度，却没有起到预期中作用。

【关键词】住房公积金 住房保障 制度缺陷

一、我国住房公积金的发展历程

1978年，党的第三届十一次全会在中国社会主义市场经济体系中迈出了第一步，并于同年在个别地区推行公房出售和公房提租等住房市场化。

到了1990年，在上海实行的初步房改遇到了重重阻力。1991年上海借鉴国外经验，出台了改革方案，推动了全国的住房改革步伐。

2002年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，规定了住房公积金的定义，明确了公积金使用范围。

2015年，由中国国务院批准，中国人民银行、中国住房和城市建设部、中国银行业监督管理委员会发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，分别调减拥有两套房、住房公积金最低首付比例。对拥有一套住房和相应的购房贷款余额的家庭，最低首付比例调整为不低于40%。在实施政策之前，购买第二套房的最低首付比例是60%。职工使用住房公积金贷款购买普通住房的首套住房最低首付比例为20%；已经拥有一套住房并且已经还清购房贷款的职工缴存家庭最低首付款比例为30%。据不完全统计，截至4月9日，有2个省、5个市公积金中心宣布了新的住房公积金规定。

（一）住房公积金的建立情况

总体情况是全国都建立了住房公积金制度，但建立时间不一，还需要进一步完善和统一。建立住房公积金制度最早的是上海，其次是北京、天津等地，全国住房公积金普遍建立是在1996年。

（二）住房公积金的的覆盖情况

我国城镇住房公积金制度建立多年以来，住房公积金覆盖率逐年提高，但是各地区发展水平参差不齐，总体覆盖率仍然比较低。截止2013年底，全国住房公积金覆盖率约是82%，北京等沿海发达地区的覆盖率更是高达98%，但部分地区的覆盖率却未达到60%。

（三）住房公积金的缴交情况

国家住房公积金支付比例总体偏低。全国大部分地区低于10%，有些地区略高于10%，但与发达国家相比仍有一定差距。与其他城市职工住房公积金缴纳水平相比，2012年北京市的缴纳比例为12%，上海为7%，西安为2%～5%。基本上反映了西部与中东部地区之间经济发展水平的差距。

（四）住房公积金的运营情况

我国住房公积金的整体运营效率率很低，并且方法单一。数据显示，截止到2014年，我国实际缴纳公积金的职工约为1.1亿人，所缴的数额达到了6.4万元，缴纳的余额则为3.2亿元，住房公积金运用率则为57.2%，同比增长1.96%。我国的住房公积金运用比例为74.5%，同比增长2.5%。住房公积金存款余额为4107亿元，扣除所需资金后的沉淀资金为2186.55亿元，沉淀资金占到缴纳余额总量的22.7%，同比下降1.9%。

洛阳市自建立住房公积金制度以来，经过十多年的发展，已成为城市居民提高住房消费能力改善住房条件的重要保障。2014年，全市实缴单位5386家，实缴职工49.89万人，缴存43.65亿元，同比增长11.6%。当年新开户单位558家，新开户职工3.86万人，净增单位533家，净增职工1.45万人。截至2014年底，缴纳总额250.97亿元，缴纳余额134.59亿元，分别同比增21.1%、16.0%，资金运用率为88.5%，比上年同期提高0.8%。

二、国外住房制度对我国的启示

（一）新加坡的住房公积金制度

在殖民时代，作为英国殖民地的新加坡政府为了平稳当地民心，在1955年頒发了《中央公积金法》，建立了较为完整的中央公积金制度。这一制度旨在为更多民众提供养老保障。制度规定在公司和职员的收入中抽出一定比例的资金存入雇员个人公积金账户，并且按期结息。随着经济的发展。

为了解决当地人民的住房问题，1964年2月新加坡政府宣告了“组屋计划”。所谓组屋，就是政府为居民提供一种廉价房屋。

新加坡公积金制度可供借鉴之处有：

第一，有力的法律保证是住房公积金发展的前提；第二，健全的管理机制，保证公积金制度的规范；第三，涵盖基础保障的多个方面，全面的保障人民生活。

（二）德国的住房保障制度

住房储蓄制度是德国住房保障制度中的房产融资核心。政府采取多种激励措施，鼓励储蓄银行吸引资金进入房地产系统。对于低收入者加入住宅储蓄进行储蓄奖励。贷款以固定利率，居民只需要偿还固定的贷款额。这些举措不仅稳定了资金来源，而且稳定了资金市场，客户不会因利率变动而增加还款压力，银行也获得了稳定的收入。

德国储蓄银行规避风险主要是通过配额贷款制度。鞠正球（2005）指出，配贷即存款人按照预先签订的合同将钱存入银行，当存入的数额和时间达到一定的值时，就可以从银行贷出相应的款项用于购房。德国住房保障制度值得我们借鉴的经验：

第一，住房融资机构要向公司企业性质的金融机构转型，提高其工作效率；第二，采取奖励措施，吸引资金流入；第三，资金来源要与使用相连结，以达到规避风险的目的。

三、我国住房公积金制度存在的问题

住房公积金是我国住房保障体系的重要组成部分，其发展水平对我国的经济发展和社会稳定具有重要的作用。因此，要完善住房公积金制度，就需要以国家为单位找出基金发展中所存在的问题。

（一）公积金发展不平衡

公积金覆盖范围过窄，受益人群只占所有居民的一小部分。我国的住房公积金主要是通过属地化管理，及每个地区收取自己当地居民的公积金，并独立发放。因为我国区域经济发展水平严重不平衡，人均收入和房价在各地之间有很大差异，这就导致了部分地区公积金贷款越来越多进而导致资金不足的局面，然而在一些不发达的地区因为各个方面的原因却出现了资金沉淀的尴尬局面。如洛阳市住房公积金覆盖率目前为86.21%，虽高于河南省平均水平的66.56%，但与沿海发达地区存在一定的差距。在高收入高房价的上海、北京等地区，由于高昂的房价使得居民不得不用公积金来贷款买房，导致这些地区资金短缺，没有资金去进行贷款；在一些房价低廉的地方，居民买房不需要通过公积金来贷款，导致了资金的闲置。

缴纳率的巨大差异，导致不公平的分配。现有的住房公积金缴存比例是5%～12%，但不超过当地社会平均工资的2倍或3倍。但实际却不是这样。住房公积金的巨大差异导致有房者能够购买几套房，但无房者仍然买不起房。公积金高的居民，如不考虑买房，其公积金只能躺在其公积金账户中。而公积金少的低收入居民，仍然贷不出购买住房所需要的资金。

（二）资金使用效率不高

住房公积金制度的建立初衷是要将职工缴存的住房公积金由各地政府专管机关统一管理，在保证职工的正常使用的此基础上，将剩下的一部分资金为购房困难的职工提供贷款帮助。洛阳市在执行住房公积金规定后，將部分县区作为贷款试点，获得了不错的效果。2014年洛阳市住房公积金使用率为87.7%。由于地区经济发展等因素的差异，全国公积金使用率为74.58%，与发达地区的差距依然十分明显。

（三）公积金管理不利

2003年，洛阳市实行了新的住房公积金管理办法，对以前的管理办法进行了扬弃。但因为监管部门工作人手不足，管理过程中发现的问题不能及时报告处理，使工作变的十分被动。

从全国来看，住房公积金的管理体系比较复杂。各地住房公积金管理中心管理不一致，有的地方房管局接管当地公积金，也有一些地方归为财政局或其他机关。

四、我国住房公积金制度的改革

（一）促进公积金发展广泛性

1.扩大住房公积金的覆盖范围。公积金制度应有轻有重，有缓有急。逐渐取消公积金存缴政策的条件限制，不应对户籍进行过多限制，应将在本地工作的所有居民全部纳入缴纳范围。

要加大宣传力度，为当地居民科普住房公积金的相关知识，注重对个体工商户、民营企业和外资企业的扩张，让更多的人受益于住房公积金制度。

2.建立良好的住房公积金缴纳调节机制。要考虑各阶层的能力，合理确定住房公积金数额和比例基础。规定存缴的上限和下限。为中低收入者购房提供更多便利，减轻其购房压力。

（二）拓展公积金的使用渠道，发挥公积金的使用效率

在很多地方，住房公积金只能用于房屋的买卖和租住，范围显得过于狭小。有关部门应该充分结合社会实情，考虑公众的现实需求，允许他们提取一定比例的公积金用于医疗药品和教育支出等。这就相当于将公积金和社保充分结合起来，既扩大了公积金的使用范围，使其具备了社保功能，又提高了它的利用效率。

（三）改善公积金服务质量

简化公积金的存缴提取流程，尽量让民众在一个窗口即可完成业务办理，缩短办理业务的时间。推动公积金手机短信服务的开展，将职工公积金余额动态、贷款动态及时以短信方式提醒，保证职工第一时间获取信息。丰富服务方式，提供周末预约等便民工作。

五、结论

我国住房公积金制度经过多年的发展和探索，虽说取得了不错的效果，但还有一些问题等我们去解决。但是国外的成功经验以及我国公积金发展的前景来看，这一制度拥有巨大的潜力。并且从其具有稳定的资金来源来看，只要找准问题的根源并且采取行之有效的措施，这一制度必将在改善居民住房等方面继续发挥积极的作用和影响。

参考文献

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