众筹购房的常见模式简析

摘 要 因国内经济下行、房地产市场不景气，有些品质高档、地段稀缺、价格昂贵的会所、商业或住宅难以凭一人之力购买，于是，众筹购房应运而生。多人共同出资购买房产、共享产权和经营所得，不仅降低了投资门槛，也分散了投资风险，一时之间受到开发商和投资者的双重追捧。

关键词 众筹购房 产权众筹 权益众筹 股权众筹

作者简介：吕士威，德衡律师集团，副总裁，研究方向：房地产法律。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）03-173-03

所谓众筹，英文表述为crowdfunding，指发起人采用“团购+预购”的形式，以私募方式向不特定的多数人募集项目资金进行项目投资。作为一种新兴的融资模式，众筹自2010年左右从国外引入中国大陆，并于2014年起在国内蓬勃发展。

众筹购房，是指以私募方式向不特定多数人募集资金，共同购买一栋、一宗、一套或多套房产（以下称“标的房产”），投资人直接或间接共享标的房产的所有权和收益的购房模式。目前，从国内实践来看，众筹购房主要体现为三种模式：

第一种：多个投资人共同购买标的房产并按份共有产权（以下称“产权众筹”）。

第二种：多个投资人通过合同约定共同以一人或几人名义购买标的房产并按合同约定份额享受权益（以下称“权益众筹”）。

第三种：多个投资人出资设立公司，通过公司购买并持有房产（以下称“股权众筹”）。

也有人将“多人组团预购商品房从而达到每人分别以低于市场价的价格购得一套房屋的目的”的模式称为“众筹购房”，但此种方式只是团购，并非典型众筹，故不纳入本文分析的众筹模式。

一、产权众筹模式

通常由一人或几人发起，说明标的房产的基本情况、价格、总价以及每人至少需要投资的金额及所占权益的份额，待响应同意共同购买标的房产的人数及承诺投资金额达到预期目标时，即共同与开发商或转让方签订标的房产买卖合同、支付购房款。房屋交付后，将房屋出租或委托他人经营，收取租金或经营所得受益。

（一）共有产权的登记

根据《物权法》第九十三条规定，房地产可以由两个以上的单位、个人共同共有或按份共有；且按照《房屋登记办法》第十三条规定，可以将房屋的全部共有人登记为所有权人。通过共有登记，每个共有人均可持有一份房地产权证，产权证会注明共有形式是按份还是共同共有，以及其他共有人，按份共有的话还会注明所占份额。

（二）共有人如何转让产权份额

按照法律规定，经占份额三分之二以上的按份共有人同意，按份共有的不动产可以被整体处分。那么按份共有人能否单独处分其所持有的不动产份额？处分时应当如何操作？

根据《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。结合《房屋登记办法》第十三条第二款“……因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”之规定，房屋按份共有人转让其享有的份额时，首先应将其转让意向、转让条件和转让价款等信息告知其他共有人，征询其他共有人是否行使优先购买权。若其他共有人有意购买，则应以通知的条件转让给共他共有人；若其他共有人不愿购买，则其可以将其份额转让给共有人之外的其他人。

按照登记办法，按份共有人将其份额转让后，应当由全部共有人共同向房屋交易主管部门提出变更登记申请，由主管部门根据房屋按份共有人的变动进行登记，并向新的共有人颁发产权证。

（三）按份共有人转让其份额进行的登记是什么性质、是否应当缴纳税费

《房屋登记办法》第十三条第二款提到的变更包括“房屋所有权”变更、“共有性质”变更和“共有人份额”变更三种，其中 “房屋所有权”变更应当按照转让房地产缴纳土地增值税、个人或企业所得税、营业税、契税等，那么后两者是否同样需要缴纳税费呢？

首先，共有性质变更是指“共同共有”变更为“按份共有”，或者 “按份共有”变更为“共同共有”，性质是变更登记，不必缴税；而共有人份额变更是指按份共有人之间所占份额多少的变化，性质是权属转移登记。

根据有关规定，对于权属转移登记，应当按照房地产转让缴纳税费（包括印花税、土地增值税、个人或企业所得税、营业税、契税等）。权属份额转让，理论上应当结合整套房屋转让应缴税费，按照所转让权属份额占整套房屋全部份额比例缴纳税费。

二、权益众筹模式

通常由一人或几人发起，说明标的房产的基本情况、价格、总价以及每人至少需要投资的金额及所占权益的份额，所有响应同意共同购买权益的人分别或共同与发起人签订合资购房合同，由合同约定全部投资人共同以一个或几个人的名义（以下称“名义购房人”，一般由发起人作为名义购房人）购买标的房产，投资人按照约定份额享有房产的收益分配权。之后，由约定的名义购房人与开发商/转让方签订标的房产买卖合同、支付购房款，将来产权登记在该名义购房人名下。

（一）权益众筹的法律属性

权益众筹其法律实质是一种信托，与集合资金信托计划类似，其不同是集合资金信托计划的发行适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》，并由信托公司担任受托人，权益众筹则是普通民事主体间的信托，不适用该办法，且一般由自然人担任受托人（名义购房人）。另外信托公司担任受托人一般会收取信托报酬，而众筹购房模式下，名义购房人大多并不收取报酬，反而负有很多义务，如不得以标的房产为个人债务设定抵押，不得因个人债务致使标的房产被查封等，未经全体投资人同意不得处分标的房产等等，有时可能根据协议约定在同等出资情况下享有略高于他人的权益份额或在出资略少于他人的情况下享有同等的权益份额。

（二）投资人的权益保护

权益众筹的购房模式下，标的房产的产权登记在名义购房人名下，其他投资人均不体现在产权登记薄上（故以下将其称为“隐名投资人”），各投资人之间的关系、权利义务、收益分配、份额转让等完全依合资购房合同约定。因此，合资购房合同的条款设计特别重要。

权益众筹模式实质虽为信托，但因为其为一般民事主体间的信托，根据现行法律无法通过权威平台进行公示，导致标的房产无法与名义购房人的个人资产区分，隐名投资人必然面临标的房产被名义购房人为个人债务设定抵押或因其个人债务房屋被查封甚至执行的风险。隐名投资人为保障自己的权益，会采取一定的防范措施，比如在签订合资购房合同的同时，共同与名义购房人签订一份借款担保合同，要求将标的房产抵押登记给全体隐名投资人。但这一方式又受限于不同地方房地产交易主管部门的不同规定，有的地方（如青岛）对于将房地产抵押登记给非金融机构的单位或个人的，不予办理抵押登记，使这种担保方式难以发挥作用。

另外，标的房产往往以名义购房人名义对外出租或委托经营，并由名义购房人收取租金或经营收益，然后按照合资购房合同的约定分配给所有投资人。

以上情况反映出，在权益众筹模式下，名义购房人的个人信用和品德对合资购房合同的履行和隐名投资人的权益保障起到决定性作用，由于该模式缺乏法律的规制和制度的保障，在实践中容易出现风险和纠纷。

（三）投资人如何转让其份额以及需要缴纳的税费

在权益众筹购房模式下，各投资人能否转让其在合资购房合同项下的权益份额、转让时其他投资人有无优先购买权以及配合义务等均按照合资购房合同的约定处理。一般而言，合资购房合同会约定投资人经全体共同投资人同意，可以转让其在合同项下的权益份额，但拟转让其权益份额的投资人（以下称“转让方”），应当将其转让的价格、条件告知其他投资人，其他投资人有优先购买权。其他投资人在一定期间内既不主张优先购买权，又不同意其转让的，转让方有权直接以通知的价格和条件对外转让其权益份额。这种转让，究其本质是合同项下权利义务的概括转让，若合同未约定转让方在前述情形下有直接转让权的，转让将不发生效力。

投资人转让其在合同项下的权益份额的，由于标的房产的产权仍登记在名义购房人名下，并不发生转移，故不应按照房产转让缴纳税费。但若其转让的权益份额相较于其原来的投资有增值，则转让方应当就其增值部分缴纳个人所得税。当然，实践中，税务主管部门对个人转让合同权利义务的，很难进行有效监管，所以，此种模式下的权益份额转让实际上是难以被征税的。

综上，虽然投资人在权益众筹购房模式下比产权众筹模式面临较大风险，但因其在投资人转让其份额时，一方面不需要向任何行政主管部门进行变更登记，另一方面需要缴纳的税额相对较少且是否缴税难以被监管，因而这一模式在实践中更受青睐。

三、股权众筹模式

时下国内的股权众筹是指融资者通过股权众筹融资互联网平台（即“股权众筹平台”）以非公开发行方式进行的股权融资活动（《私募股权众筹融资管理办法（试行）》征求意见稿）。但实际上通过股权众筹平台募资并不是股权众筹的必要方式，实践中，凡由发起人（也称领投人）提议，其他投资人响应并与发起人共同直接投资设立一个公司或共同收购某个公司的部分或全部股权，由公司对特定项目或资产进行投资和收益的模式均可称为股权众筹。

股权众筹购房模式，系由一个多几个发起人发起，多个投资人同意与发起人共同出资设立公司，通过公司购买、持有和经营标的房产，投资人可以通过转让公司股权方式间接转让其对标的房产享有的权益。设立或收购公司均适用公司法的有关规定，若为有限责任公司，股东不能超过50人，若为股份有限公司，股东不超过200人。

（一）股权众筹购房与房地产私募股权投资基金（即房地产PE）的区别

两者都是通过私募形式募集资金，都是以投资公司股权的方式间接投资房地产，但两者的区别在于：股权众筹购房是多个投资人为实现共有房产的目的而共同设立公司，每个投资人均为公司股东，而房地产PE，是多个投资人投资设立基金，由基金对非上市房地产企业进行股权投资，基金持有股权；股权众筹购房目的是以所投资的公司预购/现购房产并持有和经营，投资人通过股东分红方式间接获取收益，而房地产PE主要投资房地产开发项目，并通过所控股公司的上市、出售或原股东溢价回购等方式获利，再分配给投资人；股权众筹购房没有专业的管理人，靠投资人自行或内部推荐人员对公司和标的房产进行经营管理，管理成本较低，而房地产PE一般都有专业的团队或基金管理人对PE投资进行专业管理，管理成本较高。

（二）股权众筹购房模式下投资人权益保护

在该模式下，因标的房产登记在投资人共同持股的公司名下，需要通过投资协议和/或公司章程明确约定未经全体股东同意，公司不得对外举债，更不得以标的房产担保进行举债、不得以标的房产为他人或任何股东个人债务设定担保等，还应当约定公司是否能够进行其他经营活动，约定公司法定代表人及主要管理人员不得利用其职务从事可能使公司负债或遭受损失的活动等。另外还要约定股东转让其股权的具体做法和程序，以此保障转让方和其他股东的权益。

（三）投资人以转让其股权方式实现对房产权益份额的转让时应缴纳的税费

按照《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的规定，转让方股权转让所得应作为“财产