北京：“司法拍卖+按揭贷款”模式助力司法拍卖改革

◎ 陈实 谢占林 （北京产权交易所，北京100033）

北京：“司法拍卖+按揭贷款”模式助力司法拍卖改革

◎ 陈实 谢占林 （北京产权交易所，北京100033）

司法拍卖，是指人民法院在民事案件强制执行程序中，将查封、扣押、冻结的被执行人财产依法以公开竞价的方式转让给出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。

我国的司法拍卖目前有三种模式：“淘宝模式”，即执行法院可以作为拍卖主体，在淘宝网等网络平台进行标的网络拍卖；“交易所模式”，即执行法院委托拍卖公司，在产权交易机构平台上公开处置标的；“纯拍卖公司模式”，即执行法院委托拍卖公司进行标的的拍卖。三种模式各具特色、各有利弊，选择哪种司法拍卖模式是由各地法院根据当地实际情况而定。自2013年10月起，北京市第一中级人民法院、朝阳区人民法院、海淀区人民法院、大兴区人民法院试点“交易所模式”。法院委托拍卖公司在北京产权交易所（以下简称“北交所”）诉讼资产平台进行司法拍卖，实现了司法委托拍卖环节的阳光处置，通过在法院与拍卖机构，以及拍卖机构与竞买人之间增设的“防火墙”，有效地进行了风险隔离。而且北交所强大的平台招商能力为司法拍卖项目带来了更多的意向竞买人，极大地提高了司法拍卖的效率。自开展试点工作以来，取得了良好的效果。

最近，北交所又创新性地将银行按揭贷款引入到司法拍卖房产业务中，极大地提高了司法拍卖房产的成交率及溢价率，对于推动我国司法拍卖改革的探索性试验和论证具有十分重要的意义。

1　“司法拍卖+按揭贷款”模式的意义

司法拍卖的标的物中，房产项目是最常见的，也是最受关注的，数量占比较大，往往金额也是很大的。但由于房产项目的买受人需要一次性支付剩余成交价款，且付款时间较短，高额的支付压力将很大一部分意向竞买人拒之门外。据统计，北交所诉讼资产网络交易平台自2013年上线以来，房产项目平均评估价少则二、三百万元，多则上亿元，均价超过了八百万元。虽然市场上有一些融资渠道，但很多竞买人并不知道如何操作，也不知道要去何处融资，且融资成本相对较高。

考虑到上述情况，如何妥善有效地解决司法拍卖买受人一次性付款的难题，降低意向竞买人融资成本，提升意向竞买人的延期支付能力，降低参与的准入门槛以便吸引更多的意向竞买人参与，从而提高项目的成交率和溢价率，全力维护案件当事人合法权益，这也是北交所近期的重点工作之一。

2　“司法拍卖+按揭贷款”模式的设计

针对司法拍卖中的房产项目所面临的问题，所涉各方积极探索解决途径。最先由江浙一带的一些法院和相关银行创立了为司法拍卖的房产提供按歇贷款的方法。这种方法可以称为“直接放贷模式”，主要流程是，意向竞买人在竞拍前向法院交纳保证金后成为竞买人，在公告期内可与贷款银行联系并申请贷款。其中该竞买人是否符合贷款标准及贷款额度等情况由银行进行审核，银行接受贷款申请并收集所需全部资料，初审通过后向竞买人发放贷款意向书等文件。当竞买人竞拍成功后，凭借法院出具的拍卖成交确认书等材料，办理正式贷款手续，然后再去相关部门办理过户、抵押等手续，最后由银行将贷款划至法院账户。

一方面，这种贷款模式解决了买受人资金不足的问题，有助于提高司法拍卖的成交率和溢价率。司法拍卖的核心目的是最大限度地实现当事人的合法权益，这就要求司法拍卖应在最短的时间内，将诉讼资产的价格拍卖到合理区间的最高上限，而且当事人可以在最短时间内拿到执行案款。

但另一方面，通过上述模式拍卖成交后，需要先办理完成过户手续，银行才能将贷款划入法院，这样当事人并不能在第一时间拿到案款。另外，我国人民法院普遍面临司法资源紧缺的问题，使用上述模式，法院要分两次收取竞买人案款，还要花费时间与银行对接买受人的信息等情况，无形中增加了司法成本。

综合考量上述两方面因素，北交所探索引入“过桥资金”加“银行贷款”模式，解决一次性付款难题。由北京首融在线金融信息服务有限公司（以下简称“首融在线”）与南京银行北京分行合作（以下简称“南京银行”）提供融资贷款服务。在该模式中，首融在线提供贷款的过桥服务，在房产过户到买受人名下并抵押给南京银行后，由南京银行将贷款通过买受人给付至首融在线，最终由买受人以按揭方式偿还银行贷款。其中需要说明的是，过桥资金虽然给买受人带来一定成本，但其是当前市场中成本最低的，且能保证法院执行案件的当事人能够在第一时间拿到案款。另外，执行法院没有增加任何额外的工作量，与原来买受人一次性付款情况下的工作量是一样的。

3　开展“司法拍卖+按揭贷款”模式运行情况

2015年11月，北交所正式开展“司法拍卖+按揭贷款”业务，并进行了一系列的推广，在北交所网站、央视证券频道、北交所微信公众号以及多家媒体等都做了专题介绍。经过半年的运行，截止到2016年4月26日，南京银行受理按揭贷款申请近70人次，买受人通过按揭贷款方式竞拍成功房产项目17宗，银行预计提供贷款金额达4079万元。其中已经正式发放个人购房按揭贷款4笔，共计827万元，其他十余户竞拍成功且贷款获批的买受人正在办理过桥资金垫付及产权过户手续。

北交所在操作运行过程中，也根据实际情况逐渐对贷款模式进行微调改善，如根据多数竞买人的意见，及时提高贷款额度、增加贷款年限、适当扩大贷款主体范围、降低贷款房产房龄要求、降低贷款利率等。

北交所还根据贷款服务的运行情况，考虑继续引入其他市场机构为竞买人提供融资贷款服务，新的贷款服务在流程上与现有的贷款服务基本相似，略有不同。此举为竞买人提供了更多的自主选择，也助推融资贷款提供方在充分的市场竞争中提供更优质的服务。

4　北交所创新发展为司法拍卖提供优质高效服务

北交所成功创新开展“司法拍卖+按揭贷款”，有效地解决了竞买人、案件当事人、执行法院在司法拍卖过程中的多种需求，实现了一举多得，这是北交所为司法拍卖提供优质服务的成功探索之一。近年来，北交所围绕扩大招商范围，提升服务品质做了众多尝试。在扩大招商范围上，与央视合作将重点项目在证券频道进行推介，针对房产项目与北京市房地产交易市场、链家网等机构合作推广；其他资产项目，利用北交所的平台优势，在北交所旗下及合作的其他交易所进行推广。在提升服务品质上，针对司法拍卖项目免费为法院提供信息发布、项目推广、评估报告展示、项目实体预展等优质服务。

今后，北交所将继续积极加强司法拍卖业务的创新，为司法拍卖工作提供更优质、更高效的服务。