济南市商品住宅销售价格形成机制研究①——基于系统动力学

济南大学 张爽 李励 吕振兴

济南市商品住宅销售价格形成机制研究①
——基于系统动力学

济南大学 张爽 李励 吕振兴

系统动力学适合解决一系列涉及要素众多、持续时间较长、复杂的经济社会问题，房地产市场作为宏观经济系统的一个重要组成部分，自身就是一个复杂的、非线性的、存在时间延迟的经济社会系统。因此，本文选择了系统动力学的建模方法将房地产市场划分为成本子系统、供求子系统、社会子系统与调控子系统，并在此基础上绘制了济南市商品住宅市场内部运行机制与发展规律的系统因果反馈图，尝试借助重要的反馈回路对济南市商品住宅销售价格的形成机制进行分析。

商品住宅 销售价格 系统动力学

1　济南市商品住宅销售市场的系统结构分析

1.1成本子系统

济南市商品住宅销售系统的成本子系统，就是按照商品住宅的开发成本对其价值进行的估算，其理论基础为“生产费用价值理论”，即商品的价值由其生产费用而定，也就是马克思的剩余价值论所阐述的商品的价格由其价值决定。房地产市场的交易双方能够接受的就是包含成本与利润的正常代价，因此可以通过“成本加利润”的方式对商品住宅价值角度入手对住宅的销售价格进行估算。房地产开发商以“取得土地——开发建设——销售住宅产品”的一般方式开发经营商品住宅，据此可以得到商品住宅产品的一般定价公式：商品住宅的价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+相关税费。在此基础上得到济南市商品住宅销售市场的成本子系统，如图1所示。

图1　

1.2供求子系统

住宅产品的开发成本决定了其价格水平，但市场供求关系决定了住宅产品的溢价能力，即价格与价值间的偏离程度。一般而言，当市场处于供不应求的状态时，住宅产品的销售价格就可能高于其开发成本，此时商品住宅的销售价格就应在成本加利润的基础上进行加价调整；反之，当市场处于供大于求的状态时，住宅产品的销售价格就可能低于其开发成本，此时商品住宅的销售价格就应在成本加利润的基础上进行减价调整。因此，现实生活中房地产商品的销售价格最终还是要取决于其效用，而非花费的成本，“有价无市”的产品对市场而言是毫无意义的，开发成本的增减只有通过效用才能最终形成价格。济南市商品住宅销售市场的供求子系统如图2所示。

图2　

1.3社会子系统

商品住宅的销售价格除了会受到市场供求关系的直接影响，还会受到许多其他因素的影响，这些影响因素一部分来自房地产市场本身，但绝大部分来自房地产市场的外部。根据研究目的的需要，考虑到指标的可量化性及部分数据的可获得性，本文将从影响济南市商品住宅销售市场的众多社会、经济因素中选取部分可量化的指标构成社会子系统。济南市商品住宅销售市场的社会子系统如图3所示.

图3　

1.4调控子系统

房地产市场的健康稳定发展，离不开政府各类宏观调控政策的支持，在构建济南市商品住宅市场系统动力学模型时，应将政府针对商品住宅销售市场采取的各类宏观调控政策纳入其中。在绘制济南市商品住宅销售市场的调控子系统图时，笔者将房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、其他特殊政策以及一些与房地产行业发展相关的规划等政策因素纳入了模型中。济南市商品住宅销售市场的调控子系统如图4所示。

2　济南市商品住宅销售市场主要因果反馈回路分析

下面依据绘制的整体系统因果反馈图与济南市商品住宅市场的内部运行规律，选取一些对能够对商品住宅销售价格的形成产生重要影响的因果反馈回路进行简要分析。

（1）基准地价→土地取得成本→综合成本→住宅价格

土地成本是商品住宅开发成本的一个重要组成部分，商品住宅的销售价格受基准地价的影响较大，特别是目前中国的土地市场多采用政府定价的方式，房地产开发商通常只能通过招标、拍卖、挂牌、出让等合法方式获得土地，政府实际掌握着绝大部分的土地定价权力，致使中国土地市场的市场化程度普遍偏低

（2）住宅价格→自主性需求量→总需求量→供求比→住宅价格（正反馈回路）

住宅价格→心理预期价格→投资性需求量→总需求量→供求比→住宅价格（正反馈回路）

商品住宅的销售价格除了会受到开发成本的影响，还会受到市场供求关系的调节，根据消费者购买商品住宅的不同目的，可以将商品住宅的总需求划分成自住性需求与投资性需求两部分。自住性需求通常包含刚性需求与改善性需求，投资性需求通常包含融资租赁性需求、保值增值性需求以及简单的套利需求。消费者对商品住宅产品的不同需求实际会对商品住宅销售市场产生不同的影响，继而带来商品住宅销售价格的变动。由于与住宅总需求相关的两条因果反馈链均为正反馈回路，表明在其他因素不变的前提下，无论是自住性需求量还是投资性需求量的增加都可能带来商品住宅销售价格的上涨。特别是消费者的投资性需求中包含着大量不利于房地产市场健康发展的非理性因素，例如资本的逐利性、购房者的价格预期、开发商的虚假宣传等，都可能使商品住宅的销售价格越来越偏离市场均衡价格，最终导致商品住宅销售市场失去平衡，这不仅会影响房地产市场资源的合理配置，更会带来大量的空置房，进一步加剧购房者的负担，使真正的居住性需求无法得到有效满足。

（3）住宅价格→总供给量→供求比→住宅价格（负反馈回路）

商品住宅的供给量对销售价格的影响回路为负反馈回路，可见在其他因素不变的前提下，商品住宅供给量的增加会对商品住宅的销售价格产生反向影响。房地产市场的发展本身带有很强的地域性，且中国地域广袤幅员辽阔，地区与地区之间差异巨大，致使房地产市场长期以来很难实现各类资源的优化配置。具体表现为房地产市场供给与需求结构的失衡，一方面是一些一二线大城市房价飞涨、一房难求，另一方面是三四线城市巨大的库存压力与随处可见的空置房。这些都呈现了中国房地产市场不均衡的发展现状，特别是区域间资源配置的失衡与市场结构的失调，最终在这些非理性因素的干扰下，商品住宅的销售价格出现剧烈变动失去平衡。因此，保持房地产市场供给与需求结构的稳定对维持商品住宅销售价格的稳定意义重大。

（4）住宅价格→城市GDP水平→基础设施建设水平→城市拆迁改造量→自住性需求量→总需求量→总需求量→供求比→住宅价格（负反馈回路）

房地产市场的发展与宏观经济系统联系密切，且该回路为负反馈回路，表明商品住宅的销售价格最终会在各种宏观经济因素的调解下回归理性，保持稳定发展。房地产市场始终是宏观经济的重要组成部分，房地产业的发展为城市经济、社会的发展贡献了巨大的力量，同时在各种宏观经济因素的调解下，房地产市场得以保证健康理性地发展。

图4　

3　结论分析

本文通过构建济南市商品住宅销售市场的系统动力学模型，尝试对济南市商品住宅的价格形成机制进行探究与分析。首先，通过建立济南市商品住宅销售市场的系统因果反馈模型，分析了济南市商品住宅销售市场的各主要参与主体，以及各参与要素在商品住宅市场中发挥的不同作用；模型将济南市商品住宅销售市场划分为成本子系统、供求子系统、社会子系统与调控子系统，综合分析了各类市场参与要素开发成本、经营利润、市场需求、供给状况以及各类经济、社会、人口及政策因素在济南市商品住宅销售市场中发挥的有机作用，对济南市商品住宅销售价格的形成机制有了较为客观的认识。房地产市场作为宏观经济的一个重要组成部分，其价格形成机制受多种宏观及微观要素的影响，表现十分复杂，但并非没有任何规律可以遵循，住宅产品作为一般商品同样遵循最基本的市场规律，其销售价格最终还是要取决于其效用，因此通过构建的系统动力学模型还是能够对房地产市场形成很多规律性的认识，对日后进一步规范房地产行业的健康理性发展还是具有一定的借鉴意义。

［1］ 贾仁安，丁荣华.系统动力学［M］.北京：高等教育出版社，2002.

［2］ 牛凤瑞，李景国.中国房地产发展报告［M］.北京：社会科学文献出版社，2009.

［3］ 吴艳霞，王楠.房地产泡沫成因及其投机度测度研究［J］.预测，2006（02）.

［4］ MichaelGoldberg.PeterChimoyUrbanLandEconomics［M］. NewYork：JohnWilley&Sons，Inc，1984.

F293.3

A

2096-0298（2016）07（a）-117-02

济南大学研究生创新基金项目（YCXS15023）。