我国廉租房制度的新制度经济学研究

张丽

摘 要 古人语：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”今人道：“居者有其屋。”而这个目标至今未能全面实现，几乎所有国家，包括发达国家都存在着住房问题，“居者有其屋”的目标仍是任重道远。十几年来，我国在保障性住房上借鉴国外经验创新发展了廉租房制度以解决这一民生问题。本文将从保障性住房中的廉租房方面切入，首先阐述廉租房制度在我国的发展及必然性，其次重点分析其所存在的问题，并结合新制度经济学的有关产权制度进行阐述，最后结合国外先进案例提出制度建议。

关键词 廉租房制度 产权制度 交易费用 社会保障

一、引言

我国是人口大国，在城市化进程发展迅速的今天，每家一套住房的愿景尚未能实现，这不仅关乎着国计民生更加关系着社会稳定与和谐发展，还缘滋生了一系列社会问题，如医疗卫生、教育、犯罪、疾病引发各界的关注。而国外早在20世纪就进行了住房保障的实行，推出城市低收入家庭的廉租住房制度，实施几十年来，不仅解决了西方资本主义国家社会动荡和城市人口边缘化的问题还成为制度创新的典型，为其他国家所借鉴。反观我国从1998年实施以来至今十几年的时间，基本上完成了框架的设定，但在许多执行和中间过渡环节仍有不少亟待改进之处。

二、廉租房制度出现的必然性

我国实行的住房保障体系包括经济适用房和廉租房，分别针对有住房需求和一定住房能力人群和有住房刚需但基本无能力的城市居民。廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。其本是为缓解经济适用房的压力，到如今已经成为社会保障建设中不可或缺的重要一环。

三、应用新制度经济学相关理论分析并分述存在的问题

（一）应用新制度经济学理论分析

我们先来明确一下廉租房的属性和范畴。廉租房作为一项国有产权产品，介于完全私有产权和共有产权之间的中间形式，理论上产权归国家所有，国家通过资格审查确定可保障范围。而法律要求必须要完善这方面的准入门槛。

虽然廉租房不是完全的公共物品，但是其建设主体和产权主体为国家，而政府行为往往会产生财政赤字、寻租、交易成本增大、社会经济效率低下等政府失灵。为解决这一问题，就需要拓宽融资来源，从单一的财政拨款向市场政府双杠杆转变。下面将从几个方面细化问题研究，并用新制度经济学相关知识进行阐述。

第一，公共物品供给渠道单一。融资、执行环节都是单一的地方政府主导，房地产商窥探到其无利可图，故望而却步，投资者也不会将源源不断的资金奉献给国家，所以从1998年政策实施以来，包括廉租房在内的各路公共物品供给都是财政的支持。

第二，科斯称私有产权能够实现最优效率，即共有产权是低效的。廉租房的建设和进入、退出都是由各级政府主导，房产权归国家，形象化意义就是相当于国家是客栈老板，城市低收入群体是租户，只不过该老板是个大善人，只接待刚需客人，且只收小比例的住店银子，同样是只租不售。

第三，交易费用，在廉租房的建设过程中，所需的成本以及在后期保障群体的筛选、机制的设定、资格认定等方面的费用，交易过程中的谈判费用，信息不对称和人的机会主义动机，主要表现在交易双方总有一方掌握的信息比另一方要多，而且还能从这种差别中获利。在廉租房交易过程中，各级主管部门和廉租住房申请的候选人之间就存在这种信息不对称，而这种情况所导致的交易费用则是对稀缺资源的浪费。交易费用可以降低，要通过制度的设定来达到既定的降低交易费用的目的。

第四，法律制度不完善，自从制度实施以来的十多年，国务院、各部委及各级政府陆续出台了规章制度，并没有形成一套完整的法律体系来规范政策行为。首先，这导致地方在脱离了中央的指导后缺乏忧患意识，节省开支，从而滞后各项工程的进度。其次，没有核心法律的牵引，监督不严、各级政府的寻租行为使得退出准入机制效率低下，出现尴尬的有人没房住和有房没人住的情况。

对于违反廉租房规定的责罚较为表面，但是相比而言进行欺骗性交易的行为所造成的危害是巨大的，如果仅适用当前的一些规章制度会使得不当行为日益滋生，人们的投机成本低自然引得大家效仿，从而造成恶性循环。

（二）退出机制单一

在整个的退出机制中，政府是绝对的主动性，而承租人是有义务进行汇报自己的情况，比较被动，这样的一上一下的关系很难协调平衡，从而使中间环节冗杂，谈判成本变大，交易费用增加。

此外，在廉租房的退出机制中，由于受保障群体的收入水平可能有所波动，比如生活条件改善了不符合租住要求，但是这部分群体又仍旧没有能力买经济适用房，形成问题群体。

（三）政府主导下的政府行为失灵，寻租行为令人担忧

政府是最大的承包商，几乎涵盖了廉租房建设的所有环节，部分各级主管单位缺乏紧迫感和绝对的责任感使得走后门等寻租行为凸出。现今主要的分配方式是通过摇号配租，先来后到的原则，准入门槛包括收入水平证明材料、城市居民户口以及一些特殊情况。退出机制过于死板缺乏弹性，并且工程量浩大。

（四）保障范围不够

众所周知，农民工潮是现在的热门话题，而农民工在城市的生存更是社会热点关注的，他们不属于城市，因为他们不能拥有城市户口，但是他们又是这些城市的生存者，需要城市提供的资源，他们应当拥有和城镇居民同样的权利。但如今的廉租房标准中仍将他们排除在外。虽然可以理解廉租房的供应有限，但是这部分应该引起政府的高度重视，不应该差别化对待。

四、推进廉租房制度建设的原则与对策

（一）完善退出机制设计

一项符合社会发展规律的制度设定，必须有它自身的合理性和同时代步伐相适应的时代性，针对凸显的各种制度问题要进行修正改革，以避免租客或政府主管单位从中谋取不当利益。一旦发生，这种投机行为就会像蛀虫一般侵蚀着廉租房体系，造成再分配的不公平和资源的浪费。

通过租售结合打破现有的廉租房供应模式，对于廉租房住户，有能力且有意愿进行购买的群体允许并鼓励购买，对于不符合条件的租户通过审核圈定属于哪种类型。比如对于生活条件改善的一部分人群给予比一般的经济适用房更低的价格或者进行生活补贴，对于补贴之后仍然没有能力买房的这部分人可以提高他们的租金，实行梯度收租，类似于梯度电价的收费标准，以工资为基础。

（二）完善一套关于廉租房制度的科学严密的法律制度

从以上论述可以看出，我国关于廉租房的法律只包括一些规章制度，立法和执法力度仍然不够，使得下级政府无指导思想依靠，松懈对廉租房制度的实施，而某些承租者进行投机套利（下转第页）（上接第页）行为对很多人产生效仿作用，让人有空子可钻。同时，在中央和地方制度衔接上也要进行严密的监管，建立奖惩机制，并落实到立法层面上，激励地方政府热情，打击地方寻租行为的可能性。

（三）改变以实物配租为主的模式

现阶段，我国主要是以实物配租为主的廉租房供给模式，这在制度推行的初期是必然的手段，但是实物配租有一定的缺陷，并且工程量浩大，长期下政府会不堪重负。从经济学角度分析，租金补贴比实物配租能够带给消费者更大的效用，使得社会福利水平提高，受保障人群的选择面大了，也有利于他们追求更高的生活质量。

（四）保障非城市户口居民的住房

可以增加一定的资格认定。比如将三年以上的常住人口，包括外来务工人员纳入保障体系，保障大部分人的利益，保证再分配的公平。非城市居民也应当按照同样的标准进行保障，对于他们的工作单位也要详加考虑，最大化地保障并实行和城市居民同样的信用评级和租售鼓励，挖掘他们潜在的消费能力。

（五）信用评级制度建设

现在各地都在倡导建立个人信用制度，笔者认为在廉租房执行环节也可以借鉴，并纳入个人信用体系中。这样能在一定程度上抑制部分人的投机欺骗等行为，使得政策实施减少阻碍。除了用个人信用体系来约束人们的行为之外，还可以鼓励匿名举报，开通举报邮箱或者热线，通过承租人的相互监督，层层递进，通过博弈起到激励的作用。

五、结语

每一个历史时期都有不同制度的变革以适应时代的发展，我国家实行廉租房制度十几年来受到社会的广泛认同，虽然制度并不完善，却在一定程度上解决了城市化带来的部分问题。希望不久的将来，在全面小康社会的愿景中能实现“万家灯火”，老百姓住有所居，这是廉租房制度存在的根本意义。我国尚在起步发展阶段，虽然存在众多问题，但是通过不断完善的法律和各地的实施经验的积累，以及我国政府的不懈努力，笔者相信“必得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。

（作者单位为安徽财经大学经济学院）

参考文献

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