论限价商品房项目用地的政府决策模式再造

胡　博

(1. 天津大学管理与经济学部， 天津 300072； 2. 天津土地交易中心， 天津 300042)



论限价商品房项目用地的政府决策模式再造

胡博1，2

(1. 天津大学管理与经济学部， 天津 300072； 2. 天津土地交易中心， 天津 300042)

摘要：进入21世纪以来，房地产市场多元化的发展带来了土地市场的异质化转变。政府既要保证经济增长也要关注民生需求，限价商品房项目用地作为土地市场中一种新兴用地形式，因其保障性住房的特点，政府应在用地选取上转变以往单纯的“城市挤出效应”和“边缘化”的决策模式。运用熵权的概念确定各备选地块项目指标权重值，通过TOPSIS法对限价商品房项目用地进行了选取模型的构建，从而选取出最为适合中低收入居民居住的限价商品房项目用地。

关键词：限价商品房； 政府决策； TOPSIS法

一、 限价商品房项目用地土地供给决策模式分析

1. 市场异质化成因分析及影响

(一) 市场异质化成因分析

如何更好地使得“居者有其屋”，这一问题越来越成为各级政府亟待解决的新课题之一，为了解决好这一课题，国家建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会9个部委于2006年5月共同出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》指出，要对中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房优先保证供应，使其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。这就意味着，政府既要保障土地财政收入，又要在国家规定的范围内进行保证保障性住房项目的土地供应。限价商品房作为各类保障性住房的其中之一，与廉租房项目用地及经济适用房项目用地等保障性住房用地土地划拨的形式不同，限价商品项目用地需要通过进入土地交易市场以“招标、拍卖、挂牌”的方式进行出让。虽然其出让方式与其他普通住宅项目用地方式相同，但在相关土地出让方案及土地出让文件中会明确要求销售价格上限，并且对房屋套型面积做了严格要求。当房屋销售价格出现上限时，土地价格自然也会出现上限，房地产开发企业在土地市场中的竞争度降低，溢价幅度更会降至最低，打破原有的各大中型城市住宅类土地市场高竞争度、高溢价率的发展规律，土地市场因限价商品房项目用地的出现开始出现异质化。

(二) 市场异质化的影响

就房地产开发企业而言，土地市场的异质化的影响并非仅仅是因房屋销售价格及土地价格的限制而导致低利润率的表征现象。限价商品房项目因其人口聚集能力较强、社会关注度较高，会带动周边地区的经济发展及区域规划总体平衡的倾斜，这就为企业未来的商业布局打下了良好的基础，反而会刺激企业对限价商品房项目的关注度及渴望度；对于政府而言，土地市场异质化增加了政府对于限价商品房项目用地决策的复杂性，需要正确处理好政府、房地产开发企业、中低收入者等各方利益关系。在房地产项目用地的选取上，避免出现单纯的“城市挤出效应”和“边缘化”的决策模式。一个好的限价商品房项目用地，不仅可以帮助解决中等收入家庭住房困难，还可以在限价商品房项目多重限制的情况下，最大限度的被市场所接受，创造一定的经济效益，带动限价商品房项目用地所在地的周边城市化发展。

2. 限价商品房项目市场分析

自2004年我国住房保障体系初步形成以来，住房保障供应模式已形成梯级供应模型，而限价商品房正是这一供应模式的重要组成部分[1]。其具有土地出让的供应方式、限定套型面积、限定销售价格及对象等条件的特点。与其他保障性住房不同，限价商品房项目具有较高的市场参与性。然而，因我国幅员辽阔，人口不不均，各地区经济发达程度不一，造成了各地区对于限价商品房项目的需求程度有所不同[2]。

通过调查发现，某些省份的二三线城市对于限价房项目很少推行，其最主要的原因是消费市场需求较少，以广西某三线城市为例，由于区位、区域经济发展等因素制约，人均收入水平较低，涉农区县较多，人口相对较少。农村居民住房需求都以宅基地的形式解决，全市需要住房保障的仅一千余户家庭，而这部分人群中大部分可通过经济适用房和廉租房来解决，限价商品项目在商品房消费市场上的出现也就显得毫无意义。而作为一二线的大中型城市，经济发展速度较快，人口密集，中低收入家庭较多，对于限价商品项目需求较为明显。以天津市为例，作为直辖市，人口密度较大，土地资源稀缺，经济发展速度较快，人口聚集能力较强，商品房消费市场对于限价商品项目需求度较高[3]。截至2015年6月，天津市在售限价商品房项目8个，尚未销售项目4个。至2015年6月份的统计数据表明，天津保障性住房已开工建设保障房1.2万套，基本建成1.8万套，其中限价商品房所占比例近60%。

3. 限价商品房项目土地市场供应及决策模式

(一) 限价商品房项目土地市场供应分析

限价商品房与其他保障性住房相比，消费者购买门槛相对较低。这也就造成了如北京、上海、天津等一线城市，因经济发展较快，城市化水平较高等原因，其房地产市场对于限价商品房的需求较大的主要原因。土地市场作为房地产市场的“风向标”，对房地产市场的发展具有较强的指示性作用。各地政府既要充分发挥限价商品房的住房保障功能，又要维护房地产市场平稳健康发展，要做到这两点，应着重确保土地市场中对于限价商品房项目的供应质量。以天津市为例。在2012年天津市出台了《天津市基本住房保障管理办法》，很大程度上保障了中低收入居民的住房需求，缓解了一定的社会矛盾，同时，也需要注意的是，限价商品房项目用地，因其限地价、限房价的特点，使得土地财政下的政府收益相应减少。在土地资源总量不变的情况下，限价商品房项目用地在土地供应计划中的优先落实，也会挤压其他性质用地的供应份额，使得如普通城镇住宅用地、商服用地、工业用地等数量相应减少，经济发展速度受到相应的影响。政府及土地行政管理部门要想处理好经济发展与民生保障这一关系，则需要更为科学严谨的方法。

(二) 政府对限价商品房项目用地决策模式分析

政府选取限价商品房项目用地的方式不同于房地产开发企业选取项目用地，不仅仅要考虑规划建设指标、区位等客观因素，还要考虑到政府收益、地区总体规划平衡、配套设施标准等相关问题，力争做到经济效益与民生保障的平衡。在以往限价商品房项目用地选取工作中，有学者尝试采用过AHP方法对备选项目进行层次分析，从而建立相应的模型，进行模糊式的优选。这类方法具有可操作性较强的特点，但是，在指标评价方面具有较为主观的不利因素。在实际的选取工作中，通过统计发现，不同地块的影响因素差异度较大，实现影响因素的权重值的客观统一确定较难，各个指标的交互程度对评价结果具有较强的影响，对最终的评价结果的准确性容易造成影响。

通过对于限价商品房项目用地的研究，其影响因素基本可以归纳为两类：一是基本型因素，即指标性数据，如出让周期，周边普通商品房销售价格等；二是增长型因素，如最终土地成交价(出让金总额)、周边生活配套、交通便利程度等。本文利用TOPSIS(technique for order preference by similarity to an ideal solution )法，对限价商品房项目用地进行选取，并引入了一种较为客观的权重确定方法—熵权法，熵权的的应用可以利用原始数据客观的得出权重，有效避免主观因素。这种方法的应用可以对多个备选项目用地进行立体的比较分析，并且直观的得出排序用以决策出较为合适的项目地块。

二、 限价商品房项目用地选取指标体系的构建

1. 构建原则

限价商品房项目用地选取指标体系的构建应遵循真实性、可操作性、可比性、系统性的原则。

异质化房地产市场环境下，由于经济环境的不断刺激，导致了房地产市场的“逐利化”发展不断加剧，在以往的普通住宅商品房项目用地的选取过程中，政府在满足总体规划的前提下，只需要将关注的重点放在土地财政收入最大化上即可。限价商品房是在异质化房地产市场环境下而产生的，产品定位已经固定。其重点应是民生保障，这就要求政府对于限价商品房项目用地选取在满足总体规划的前提下，应着重考虑自然条件因素、交通便捷程度、周边生活配套设施、预计最终成交价(即出让金)、周边普通商品房销售价格、以及出让周期这几类因素。既然是在政府视角下进行项目用地的选取，就不同于开发企业对于项目用地选取追求利益最大化这一原则，如前所述，异质化房地产市场环境因城市居民保障性需求的原因政府应在考虑出让金、最终销售价格的限定、出让周期这三种经济效益的同时，将自然条件、交通条件、配套服务这三类影响中低收入居民生活质量的因素一并进行考虑。

2. 影响因素分析

自然环境是对各类房地产项目都影响较明显的因素，限价商品房项目因其人口聚集能力较强的特点，自然环境因素的影响作用愈加明显。房地产项目的固定性与区域性决定了房地产项目自身必然要受到自然环境因素影响。限价商品房项目区域内的地质条件与气候条件等自然因素共同决定着房地产项目的选址、规划、布局[4]。自然条件的影响还在于项目周边的自然环境是否符合居住环境要求，如项目用地周边是否有污染型工业企业，项目周边环境本身是否存在污染等问题；交通条件因素及生活配套设施是直接影响项目建成后的宜居程度[5]；预计最终成交价作为地块价值的最根本体现，如前所述，限价商品房项目用地性质不同于公租房及经济适用房用地性质的无偿划拨性质，其用地性质为出让，属于有偿使用的一种，既然是有偿使用，在土地出让市场中溢价的可能性就会产生，在限价的前提下，合理的产生溢价是经济发展的必然规律；由于限价商品房对销售价格有所限制，其周边普通商品房的销售价格是对其最终定价的直接影响因素，以天津市为例，限价商品房最终销售价格的确定原则上低于项目周边或项目所在区域相同用途和级别的土地在前3个月内新建普通商品住房平均交易价格二十个百分点左右。 这一因素将直接影响项目的最终售价；房地产项目本身具有周期性较长的特点，限价商品房项目用地出让周期更是影响着各年度政府对于住房保障任务的完成情况。

由此可见，组成了限价商品房项目用地选取体系中的影响因素(见图1)。

图1　选取限价商品房项目用地体系

3. 影响因素量化

对图1中各个影响因素进行量化(见表1至表3)，其中，预计出让金单位为万元；周边普通商品房平均销售价格为元；出让周期为月。自然性影响因素、交通因素、生活配套因素以满分为十分的标准进行量化。

表1　周边自然环境评分表

表2　公共交通评分表

表3　生活配套评分表

三、 基于TOPSIS法的限价商品房项目用地选取模型的建立

设拟安排作为限价商品房项目用地的备选地块集为Ρ={p1,p2,…,pm}；衡量各地块适合进行出让程度的指标向量设为F={f1,f2,…,fn}；将描述各备选地块指标的权重向量设为W={w1,w2,…，wn}；相应的决策矩阵为Q=(qij)m*n。

1. 构建规范化决策矩阵

将选取拟安排作为限价商品房项目用地问题的决策矩阵Q={qij}规范化，得出相应的规范化决策矩阵S={sij}，其中

(1)

构建加权后的规范化矩阵P={pij}，其中

pij=wj×sij(i=1,2,…，m;j=1,2,…，n)

(2)

2. 确定理想值与负理想值

(j=1,2,…，n)

(3)

(j=1,2,…，n)

(4)

理想解又称最优解，是一个设想的最优解，其各个属性值都达到各备选方案中的最优值；负理想解又称最劣解，是一个设想的最劣解，其各个属性值都达到各备选方案中的最劣值。根据上述定义，相对于增长型指标，其指标数值越大，则该地块在选取条件中的表现越优，相应备选地块综合评价优势较为明显；对于基本型指标，其指标数值越大，则该地块在选取条件中的表现越差，相应备选地块综合评价优势则不明显[6]。

3. 计算各备选限价商品房项目用地与理想解的欧几里得距离

计算各个限价商品房项目用地的备选地块到理想解p+与负理想解p-的欧几里得距离，各个限价商品房项目的备选地块pi到理想p+的欧几里得距离为

(5)

各个限价商品房项目用地的备选地块pi到负理想p-的欧几里得距离为

(6)

4. 计算各个限价商品房项目用地的备选地块的综合评价指数

根据B=Dw/(Db+Dw)得出

(7)

5. 计算各备选限价商品房项目用地权重

将ej定义为第j项指标的熵，则有

(8)

根据以上熵值的定义及计算，对第j项指标的熵权所做定义如下

(9)

四、 TOPSIS法选取限价商品项目用地的应用分析

1. 应用背景

为满足天津市市域内中低收入住房困难家庭及外地来津就业人员的基本住房需求，天津市政府提出了住房保障规划和年度保障任务的要求，拟在下一年度保障性住房用地数量已满足土地供应计划总体要求的基础上再选取一宗限价商品房用地，用以满足保障房市场的需求，经过多次与发展改革、规划、建设等部门的沟通协调，以及现场实地调研踏勘，最终有ABCD四宗地块均符合相关政策规定要求：A宗地位于环城四区之一的甲区，为该市涉农区县，距离市中心较远，预计出让金总额为39 000万元，周边普通商品销售均价为8 400元，原为该市污水处理厂，后该厂迁址，因不牵扯居民安置问题，拆迁进度较快，出让周期预计为9个月；B宗地位于环城四区之一的乙区与市内六区的丙区交界处，原全部为乙区行政区划内，后因城市改扩建等原因，丙区行政区划有所扩大，故现该宗地范围横跨两区，为该市城乡结合部地区，地块五公里范围内地铁五号线站点正在建设中，预计明年年底完工，预计出让金总额为3 340万元，周边普通商品房平均售价为8 000元。因有部分农用地征转问题正在办理中，故出让周期须为12个月；C宗地位于市内六区之一的丁区，地块周边500米内已建成地铁3号线站点站并投入使用，预计出让金总额为63 200万元，周边普通商品房销售均价为9 820元。该地区原为棚户区，后进行拆迁整理，故拆迁整理成本相应较高，且有少部分居民因拆迁安置问题尚未搬迁，预计出让周期12个月；D宗地位于环城四区之一的戊区，周边地热资源极其发达，被誉为“温泉之乡”，风景秀丽，紧邻通往滨海新区的封闭式高速公路，预计出让金26 900万元，周边普通商品房销售均价为6 340元。出让周期10个月。

2. 背景分析

所选取的4个项目宗地，各具优势，A宗地虽原为污水处理厂，但因不涉及居民拆迁安置等问题，地块出让周期较短，可以较早的进入市场，缓解限价房市场的紧迫需求；B宗地地处城乡结合部，周边居民较多，生活配套设施相对较为成熟；C宗地交通优势明显，因棚户区改造等原因周边生活配套设施尚不成熟，未来将规划成为大型居住社区，地块周边普通商品房销售火爆；D宗地自然条件极其优越，如项目建成后，未来可实现地热资源的生活化利用。

面对优势明显的各个宗地，政府不仅要保证限价商品房的土地市场供应，更要合理刺激限价商品房项目用地溢价率，实现政府收益的相对最大化。在此前提下，政府作为房地产市场的管理者，更应充分的考虑限价商品消费市场的实际需求，将民生需求作为衡量各项目指标的标准之一，科学的配比各个因素的权重，衡量各个要素，对备选限价商品房项目用地进行较为精确的排序，从而得出最适合本地区经济社会发展及民生需求的项目用地。

3. TOPSIS法应用计算

经过多次专家论证会，邀请20位专家进行指标评分并取平均值后，得出各宗地相应的指标值(见表4)。

表4　各备选限价商品房项目用地指标值

通过对各个数据的直接观察，无法对各个备选宗地进行综合性对比，这就需要如前所示方法将各个数据规范化，得出相应的矩阵(见表5)。

表5　备选限价商品房项目用地指标规范化

e1=0.997 8；e2=0.997 2；e3=0.996 2；e4=0.976 4；e5=0.991 5；e6=0.994 3

由熵值的定义计算出熵权，根据公式

得出：w1=0.047；ww=0.060；w3=0.082；w4=0.506；w5=0.182；w6=0.122。

计算出各备选宗地的理想解与负理想解，根据

则理想解p+=(0.026 0,0.033 6,0.034 9,0.372 9,0.070 1,0.049 5)

负理想解p-=(0.020 8,0.026 2,0.046 7,0.196 8,0.108 5,0.068 8)

计算各个限价商品房项目用地的备选地块到理想解p+与负理想解p-的欧几里得距离，各个限价商品房项目的备选地块pi到理想p+的欧几里得距离为

各个限价商品房项目用地的备选地块pi到负理想p-的欧几里得距离为

表6　备选限价商品房项目用地计算结果及排序

由此可见，C宗地最合适作为限价商品房项目用地进入下一年度土地供应计划在土地一级市场进行出让，用以解决中低收入家庭对于住房的需求。同时C地块也可以在相关政策规定的范围内相应刺激土地市场的溢价率，在合理的范围内最大限度的保证土地财政的政府收益。因限价商品房项目用地对于套型、面积等建设指标有特殊的要求，其余三宗地块，可根据土地市场的不同需求对相应的用地性质、规划容积率、建筑标高等规划指标进行变更后，再进入土地市场进行出让，由此来保证宗地所在区域规划的整体性，也可以创造出更大的经济价值及社会价值。

五、 结语

限价商品房项目用地的选取涉及一个“经济-社会-保障-收益”的复合系统，在异质化的市场环境下，对房地产市场的整体发展产生的影响深远而复杂。 因此，政府的决策模式应从以往的“城市挤出效应”和“边缘化”，转变为经济发展与民生保障的均衡发展的模式。TOPSIS法在限价商品房项目用地的选取上的应用构建，运用科学合理的决策方法正确进行用地选取。同时，在确定各个指标权重值方面，熵权概念的引入，还可以客观、正确的判断影响的项目用地的权重，改变以往的主观随意性，极大程度的保证了决策结果客观性、可靠性，对政府在异质化的市场环境下的限价商品房项目用地的决策模式进行了再造，使得限价商品房项目更加符合市场需求。如前所述C宗地项目业已竣工，该项目可用地面积63 801.6平方米，总建筑面积140 363.52平米，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%，总户数1 806套。套型面积以50平方米左右一居室、70平方米左右两居室的户型为主，项目全部售罄。现已进入入住阶段。解决了一千八百余户中低收入居民的住房困难。在解决中低收居民住房困难的同时，也加快了项目周边区域的发展速度，形成了大规模的居住区，从不同侧面拉动就该地区的经济发展。

参考文献：

[1]高雪琪．我国城镇中低收入家庭住房保障制度研究 [D]．济南：山东经济学院财政金融研究，2010．

[2]宁培楷．我国城镇中低收入家庭住房保障制度研究 [D]．天津：天津财经大学财政系，2011.

[3]卢磊，未红．限价房政策引发的思考[J]．价值工程, 2009(12): 1885-1892.

[4]胡博．基于综合评价方法的房地产项目前期可行性研究[D] ．天津：天津大学管理与经济学部，2012．

[5]汤清， 王梓．基于灰色预测的地铁对沿线房价影响分析[J]．河南科学，2015，33(3)：492-496．

[6]武永祥，范丽静 ．基于熵权与 TOPSIS 理论的房地产开发方案优选[J] ．工程管理学报(优先出版)，2015 29(1)：144-148．

收稿日期：2015-07-06.

作者简介：胡博(1985—)，男，博士研究生，工程师.

通讯作者：胡博,375741732@qq.com.

中图分类号:F205

文献标志码：A

文章编号：1008-4339(2016)04-308-06

Re-Construction of the Mode of Government Decision-Making on Land Selection for Price-Limit Commercial Housing

Hu Bo1， 2

(1. College of Management and Economics, Tianjin University, Tianjin 300072,China; 2. Tianjin Land Exchange Center, Tianjin 300042, China)

Abstract:The land market might have been being heterogeneous in the new century due to the diversification of the real estate market. The government shall fulfill its function to guarantee the economic growth and benefit people’s livelihood, and therefore the mode of government decision-making on land selection for price-limit commercial housing, which becomes a newly emerging land use form, would possibly be changed from its counterpart of “crowd-out effect” or “marginalization”, due to its characteristic of being as affordable housing. By means of applying the entropy weight method to determine the weight values of alternative blocks indexes, this research basically focuses on the model building of site selection of price limit commercial housing project through TOPSIS method, and thus it may probably screen out the most suitable land block for the low-and-middle income groups.

Keywords:price-limit commercial housing; government decision-making; TOPSIS method