美英等四国住房反向抵押贷款养老的经验及启示

张仁枫

（四川大学，成都 610065）



美英等四国住房反向抵押贷款养老的经验及启示

张仁枫

（四川大学，成都 610065）

摘要：通过借鉴美国、英国、新加坡和法国等政府在住房反向抵押贷款养老模式中的积极举措，分析了我国推行住房反向抵押贷款的前提条件和优化路径。认为：住房反向抵押贷款业务的政策性较强，政府需要制定全面系统的政策，完善各种配套措施；此外，还应该加快房地产市场的多元化发展，通过宣传教育加强老年人的住房市场化意识。

关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；国际经验

一、引言

随着我国医疗水平和生活质量的提高，越来越多的居民将步入老年人的行列。在“未富先老”的背景下，如何实现老有所依、老有所养的养老目标，关系着整个国家和社会的持久稳定和发展。肇始于西方的住房反向抵押贷款养老模式将老年人住房与养老相结合，创造性地提出了老年人通过以房屋为抵押提前获取养老金来养老的新观点，为解决我国养老问题提供了一条可供选择的道路。

源于欧洲荷兰的住房反向抵押贷款（Reverse Mortgage），是老年人将自有产权房抵押给贷款机构，以定期或一次性领取的方式从贷款机构获取一定数额贷款的一种养老方式。[1]住房反向抵押贷款业务有广义和狭义之分，广义概念是指房屋所有人将自有产权房通过除销售以外的所有形式获取资金流的一种金融工具，[2]房屋所有人不仅包括老年人，还可以包括资金短缺的中年人；狭义概念则是指老年人将自有产权房抵押给特定机构后，特定机构在综合评估借款人的年龄状况、预期余命、房产评估价值和贷款结束后的房产价值等内容后，与借款人签订合同并在固定的时期内定时给付或一次性给付借款人一定的生活费用，待借款人过世后将贷款人房产收回变现，以弥补支付给借款人的贷款本息。在合同期间，借款人除可以获得金融机构一定的生活费用外，还可以继续居住在自己的抵押房产内养老。本文的研究对象为狭义的住房反向抵押贷款。

国际经验表明，作为社会性和福利性较强的社会养老制度，住房反向抵押贷款需要政府部门的大力支持；政策体系的构建是该养老模式的核心问题。目前，我国还处在住房反向抵押贷款的探索阶段，主要原因在于制度性缺陷。因此，研究住房反向抵押贷款的政策体系，有利于消除该业务的政策障碍，为开展此养老模式提供理论支撑和政策指导。

二、住房反向抵押贷款的国际经验

住房反向抵押贷款具有很强的社会公益性质，因此，政府在住房反向抵押贷款中的角色至关重要。国外诸多国家在开展住房反向抵押贷款时，都非常重视政府在其中的重要作用，为我国政府发挥应有的作用提供了参考。

（一）美国住房反向抵押贷款的经验

美国在开展住房反向抵押贷款中深刻地认识到政府在市场运作中的重要作用。20世纪80年代之前，美国政府对住房反向抵押贷款养老并没有太多重视，导致贷款机构参与积极性不佳，社会需求量也远没有达到预期水平。20世纪80年代开始，美国政府不断加强在该领域的影响和作用，相继推出一些政策和产品，使得社会活力逐渐恢复。从产品上来看，HECM计划就是美国政府率先开展的业务。在这一业务中，美国联邦政府提供担保，住房与城市发展部负责设立，联邦住房管理局进行具体的运营，并且由房地产协会Fannie Mae购买全部的贷款。由于政府在HECM中提供担保以及Fannie Mae购买全部的贷款，借款人能够获取所有应得的款项，杜绝了因风险产生的借款人领取贷款额低于房产价值的情况发生。美国政府还制定了相关的法律制度完善对消费者的权益保护，有力规范了住房反向抵押贷款市场。1987年，美国制定了《国家住房法案》，明确规定了政府支持住房反向抵押贷款的政策，这些政策包括：支持和鼓励私人公司和企业参与住房反向抵押贷款业务，增加住房反向抵押贷款的供给量；确定住房反向抵押贷款市场的需求规模、改进产品，以便更好地满足老年人的养老需求；贷款人和借款人在签订合同前，必须对借款人进行咨询服务，公开透露各种信息等条款。[3]

在利率风险防控方面，美国政府规定政府反向抵押贷款实行按月调整或按年调整的可调控利率，并对利率调整幅度做了限制，按月调整的利率调整幅度不可超过10%，按年调整的不可超过2%和贷款生命期的5%；在房价方面，政府设置了申请的最高房产价值限制，有力地保护了贷款机构因房价波动太大带来的风险；在财税方面，政府制定了财产税和营业税减免制度，有力地维护了住房反向抵押贷款中借贷双方的利益。

此外，美国政府每年都提供一部分资金用来资助住房反向抵押贷款业务中咨询、教育与宣传以及扩大潜在消费群体等业务。在应对贷款可能出现的损失方面，美国政府为产品购买保险，先通过保险补偿，再由财政进行兜底。这种做法对政府、贷款机构和借款人都具有较强的风险防范功能。

美国的住房反向抵押贷款在产品类型上体现了多样化、多层次的显著特征。目前，美国针对不同的老年人群体分别设计了相应的高、中、低档产品：房产价值转换抵押贷款、住房保留计划和财务自由计划等三类。[4]

1.政府开展的住房反向抵押贷款

美国政府开展的住房反向抵押贷款产品主要是指房屋价值转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage，HECM），目前已经占据全国住房反向抵押贷款90%以上的绝对份额。该类产品由政府指定相关的部门开展产品设计、修改产品计划和运营产品，包括项目审批、保费收取、保险基金管理等。政府指定商业性的金融机构经营此项业务，贷款发放后政府为借贷双方提供保险，为了给贷款机构提供充裕的流动性，符合条件的产品也由政府指定部门购买。政府在这类产品中提供了较为完备的保障体系，为住房反向抵押贷款的风险控制提供了最为坚实的保障。

针对借款人提前还贷带来的违约风险，HECM计划假设提前还贷的违约风险与利率和住房价格波动风险无关，只与借款人的余命有关。因此，该产品不考虑借款人的选择性期权，而只与借款人的余命有关，从预防损失的角度对违约风险进行管理，有效避免了对借款人行为的刻画不准确。对于借款人在借款期间可能出现的住房维修道德风险，该模式通过签订合同进行约束，以及采取现场检查借款人对住房是否进行适当的维修等措施，确保了住房不因借款人的不道德行为而遭受贬值。

HECM计划在诸多领域存在着政府的影响和支持。在住房反向抵押贷款的风险中，政府对可能出现的长寿风险、利率风险、房价波动风险以及交叉风险都采取了较为完备的政策。在长寿风险领域，政府主要通过鼓励扩大贷款规模获取大数定律，据此平衡风险；在利率风险领域，为了减少利率变化给市场带来的风险，在任何给定的期间内，所有房屋价值转换抵押贷款（HECM）的贷款机构都可以在每个可调整利率选择权下收取相同的利率。一方面，几乎所有的贷款机构都收取可调整的利率；另一方面，这一利率又受现行1年期美国财政部安全利率的约束，利率的调高或调低，都必须和1年期财政部的利率升降趋势保持一致，按年调整的改变幅度，限制在每年2个百分点，即贷款生命期的5个百分点，按月调整的利率则限于整个贷款周期的10个百分点。

在房价波动风险方面，美国联邦住房管理局（FHA）对各个地区所能申请住房反向抵押贷款的最高房产价值额度也做了限制，当房产价值超过联邦住房管理局规定的最高限额时，以最高限额为准。由于房价的最高限制，这一风险在政策内得到了很好的规避。

此外，在HECM计划内，政府为该产品购买了保险，并提供了贷款担保。如贷款合同期结束后抵押房产的价值高于贷款本息总额的话，多出来的金额就由借款人的继承人继承；而如果抵押房产的价值低于贷款本息总额时，不足以抵偿贷款总额的那部分则由保险公司承担，借款人无需为此支付额外的费用进行补偿，其中保险费用在支付给借款人的贷款中扣除。这一政策解决了大部分老年人的担忧，为住房反向抵押贷款的运行提供了可靠的风险保障。

2.半政府机构开展的住房反向抵押贷款

半政府机构开展的住房反向抵押贷款是指政府指定和支持相关机构开展住房反向抵押贷款经营的运行模式。这一运行模式中，政府出台相应的优惠政策进行支持并实行市场监管。由美国房地产协会房利美（Fannie Mae）开展的Home Keeper计划住房反向抵押贷款产品就属于典型的半政府机构开展的产品，原因在于房利美本身具有很强的政府公益性的性质，但又不是完全的政府管理，而是得到了政府很大的支持。Home Keeper计划通过给借款人提供“增值分享”来使借款人承担住房价值波动风险，从而达到规避交叉风险的目的。随着房屋的升值，这种模式允许借款人增加贷款，可以给借款人更多的选择权。

3.私人开展的住房反向抵押贷款

私人开展的住房反向抵押贷款是指完全由私营企业开办、以盈利为目的、自助设计和销售住房反向抵押贷款并接受政府监督的产品运行模式。由老年人财务自由基金公司开展的财务自由计划（Financial Freedom）就属于这种模式。首先，该模式的最大特点在于没有政府提供的保险，贷款机构通过收取较高的风险溢价来规避交叉风险；其次，与前面提及的两种模式不同，财务自由计划的资金来源不同，贷款人在签订合同后，贷款不是直接交给借款人，而是一次性转给人寿保险公司，由该保险公司承保，借款人可以每月领取固定的年金；再次，财务自由计划有一个“房产价值分享条款”，借款人可以保留一定房产比例（最高可达房产价值的80%），借款人的后代可以继承此产权。此外，自由财务计划中没有直接的费用支出，而是一次性地从贷款额中扣除。

在风险管理方面，财务自由计划可以通过“权益分享”制度安排，实现借款人和贷款机构共同承担住房市场的价格波动风险。此外，财务自由计划可以通过证券化实现资产的流动性，避免了支付风险。

（二）英国住房反向抵押贷款的经验

政府缺位是导致英国住房反向抵押贷款发展缓慢的重要原因。英国政府在开展住房反向抵押贷款时一直处于旁观者的身份，特别是在2000年之前，以私人公司推行的住房反向抵押贷款业务存在着重大的缺陷，政府部门不仅没有进行干预，而且默认其存在和滥觞，导致社会对该业务存在较多的担忧和顾忌。尽管2000年以后政府对市场进行了一些干预，但总体上来看，政府力度还远远不够。政府在业务宣传、法律法规的制定、风险规避、市场监督上都存在很大的漏洞。英国政府对住房反向抵押贷款没有进行相应的担保和资金支持，而且一些住房反向抵押贷款很难得到保险公司和商业银行等长期投资者的资金支持，使得住房反向抵押贷款市场缺乏供应者，严重影响了市场的发育和完善。此外，英国比较死板的财政政策和税收政策也使得大部分的投资者不愿参与此项业务，一定程度上影响了该业务的开展。2001年之后，英国通过制定一项新的资产释放计划，对贷款条件、产品类型等加以调整。2004年，英国金融服务局接管了住房反向抵押贷款业务，市场得到一定程度的好转，但依然缺乏应有的监管制度和法制制度。

英国早期的住房反向抵押贷款产品设计存在严重的问题，社会需求不佳。贷款机构将借款人的贷款投资于股票市场，将老年人的资金暴露在市场风险之下，在经济不景气的时候将使资金严重缩水，严重损害了借款人的利益，致使借款人对该业务失去信心。尽管后来有所改观，但市场的需求和活力一直没有得到充分的挖掘和激发。此外，英国的一些住房反向抵押贷款产品的规定太过苛刻，如有些产品规定申请者的年龄需为65岁以上或70岁以上，这相当于将大部分60岁以上的老年人排除在外。

2001年，英国推行新的资产释放计划，对产品进行了更为合理的设计，相继推出了终身抵押贷款和住房价值转换计划两款产品。终身抵押贷款最大的特点在于，其根据利息支付的不同，可以将业务分为利息滚动支付抵押贷款（A Roll Up Mortgage）、单纯利息支付抵押贷款（An Interest-Only Mortgage）、固定偿还额终生抵押贷款（A Fixed-Repayment Lifetime Mortgage）三种类型。[3]

利息滚动支付抵押贷款是指借款人不用每月支付利息或者本金，而是在借款结束后一并计算和偿付。该方式的特点是：在贷款期间，利息将会不断地累计，加到贷款总额内。这种方式一般采用固定利率，以规避借款人可能遇到的利率风险；但有些合约也规定采用浮动利率。在贷款的支付方式上，借款人可以采取一次性总额支付，也可以年金支付。其中年金支付又有固定金额式和递增金额式两类。此外，利息滚动支出的抵押贷款产品附有“无追索权”条款，贷款机构不得向借款人追讨本息总额超过住房价值的差额。

单纯利息支付抵押贷款指借款人在一次性领取贷款金额后，每月只需向贷款机构支付利息而无需支付本金，直到贷款结束后才进行本金的核算和支付。这种形式下，利息的支付可以采取固定利率，也可以采取浮动利率。

与利息滚动支付抵押贷款和单纯利息支付抵押贷款不同，固定偿还额终生抵押贷款指借款人在签订合同后直到去世期间，每个月或每年向贷款机构支付固定数额的本息，不管市场利率如何变动，也不管借款人在住房内居住时间长短。借款人支付的固定金额一般是根据借款人的平均余命，在借贷双方签署合同时进行协商。因此，这种形式的产品对实际存活年龄较长的老年人有利。

住房价值转换计划与终身抵押贷款的最大区别在于两者对房屋产权的持有程度不同。住房价值转换计划一般可以将房产部分抵押，也可以全部抵押，一般介于30%～100%的比例。根据借款人签署的合约，老年人去世后，该房产的处理方式有两种情形：第一种情形为房产全部归贷款机构。老人将房产全部抵押给贷款机构的时候，贷款机构则可能将住房收回进行变现，消费者将要放弃对房产的继承或赎回。第二种情况为部分房产归贷款机构所有。如果老年人抵押的是一部分房产，则老年人可以一次性获取该部分产权的贷款额，贷款机构也只能对其部分产权进行处理。在这种形式下，贷款机构和借款人同时享有住房增值收益。贷款结束时，如果房产增值，则除借款人偿还相应的贷款本息外，双方可以按比例享受房产的增值收益。

（三）新加坡住房反向抵押贷款的经验

新加坡在住房反向抵押贷款中凸显出了不一般的社会需求和养老困境。但由于相关制度的落后以及国情的特殊性，新加坡的住房反向抵押贷款一直都处于缓慢发展的状态之中。新加坡政府采取不作为的态度，极大地影响了市场的运行。

新加坡第一家住房反向抵押贷款机构是一家私人保险公司——职总英康保险合作社（NTUC INCOME）。该公司于1997年推出了国内第一笔住房反向抵押贷款业务。但由于制度上的一些限制，该业务发展缓慢。例如：该业务只针对拥有私人房产的老年人，但新加坡国内84%的居民住房为购买的政府组房（类似于我国的经适房）或公寓式住房。为了扭转市场的颓势，职总英康保险合作社于2006年开始将贷款对象扩大到拥有政府组房的老年人。同年，新加坡华联银行（Oversea Chinese Bank ing Corporation）开始介入该项业务，至此打破了职总英康保险合作社在这一领域中的垄断地位。2009年，新加坡政府建屋发展局（HDB）推出了房屋契约回购计划（Lease Buyback Scheme，LBS），正式以政府的名义开展住房反向抵押贷款，允许62岁以上的老年人通过该计划将组房变现，以便获取养老金和消费费用。同年，职总英康保险合作社和华联银行由于业绩不佳决定退出住房反向抵押贷款市场，但仍保留对已签约客户的借贷关系。

房屋契约回购计划是一款完全由政府开展的新型业务。该计划的实施正是该国政府认识到自身问题所在而做出的积极回应。尽管设计较为完善，但该业务也由于住房产权的问题而出现市场规模较小、相关制度缺失等相关问题。例如，新加坡的住房反向抵押贷款中没有“无追索权”条款，难以消除借款人的各种风险。目前，新加坡国内大约只有不到3万人符合房屋契约回购计划所规定的条件。

该计划规定：政府每年从预算中拿出一定的资金回购组屋屋主的房屋契约，屋主可定期领取一定数额的金额补贴，并可继续居住在房屋内。该计划规定接受该项计划的人必须为62岁以上拥有两房或三房式组屋的老年人，且申请时只购买了一套组屋。参加房屋契约回购计划的房屋契约年限缩短至30年；政府将通过回购的方式回购其剩余的房屋契约。30年过后，组屋归政府所有，如果屋主30年后依然健在，则政府继续为其提供住所。

按照该计划，政府支付给屋主的资金分为三部分：第一部分为加入计划后可一次性从政府部门领取的1万新加坡元的津贴，其中5000元为现金，另5000元存入公积金账户；第二部分则为政府每月为其支付的固定资金，用于老年的生活支出费用；第三部分则为用来购买长寿保险的款项，如屋主由于长寿超出了计划期限，则可以继续从保险公司领取养老年金。

房屋契约回购计划下老年人可以领取资金数额的多少取决于建屋发展局（HDB）对房屋市场价格进行评估计算出来的契约价值。该项业务由于政府部门的参与，引起了很多老年人的关注。

（四）法国的住房反向抵押贷款的经验

与其他国家不一样，法国社会存在一种和住房反向抵押贷款功能差不多的以住房为标的物的住房反向抵押贷款业务——Viager系统。该业务与其他国家的住房反向抵押贷款的最大区别在于它是个人与个人间的私下活动，而与金融机构没有直接的关系。该业务广泛存在于法国社会，并由于其可以减轻政府和社会的养老压力而受到法国政府的支持。

Viager一般只是私人之间的交易，也只有一般的合同法律才适用，并没有特殊的法律制度对其进行约束。法国政府非常鼓励其的推广和运用，因为这样可以在很大程度上减轻社会的养老负担。在法国，还存在很多的中介机构为交易双方牵桥搭线，在Viager业务中扮演着重要的角色。在有中介机构参与的情况下，Viager实际上是一种基于买方、卖方和中介机构三方相互博弈的私人交易。这就好像是个人租房行为一样，完全是通过三方的协商约定达成的交易。

法国政府当时并没有自己推行的产品，致使Viager交易存在诸多的乱象和道德风险。21世纪初，法国政府认识到问题的严重性，积极借鉴美国等国家的发展经验，2004年开始开展住房反向抵押贷款业务，推出不动产贷款新品种。2006年3月，法国对其国内的担保制度进行了改革，并修订了《民法》、《商法》、《消费法》、《保险法》等法律制度的相关内容，[5]为发展住房反向抵押贷款铺设道路，扫除不必要的制度性障碍。2007年，法国首笔住房反向抵押贷款业务由法国储蓄金库银行集团旗下子公司——地产信贷银行推出，标志着法国Viager系统得到了重大的改进。

三、对我国推行住房反向抵押贷款的启示

住房反向抵押贷款主要利用了家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据家庭拥有的资源在一生中予以优化配置的理论，使房屋的价值在人生最后阶段通过提前变现的方式实现房屋价值被个人利用程度的最大化，实现了房屋价值的流动。这种贷款运作模式具有自身的优势。

然而在我国的实践过程中，住房反向抵押贷款业务的推行并没有理论上预设的那样理想。一方面，由于受到家庭观念、社会文化和道德的约束等因素，父母一般都倾向于将自己的财产遗留给儿女或后代，形成所谓的“财富代际转移”现象，老年人不愿意轻易地将住房交给市场。另一方面，我国住房市场的不稳定、政策的不明晰、养老产业化不高等因素也限制了金融机构主体参与住房反向抵押贷款的积极性。以上四国住房反向抵押贷款的经验为我国推行住房反向抵押贷款业务提供了以下几点启示：

（一）拥有两套以上的住房

中国人的家庭观念比较强。因此，房子对国人来说就是永远的财富和终生的依附。买房和房屋改善成为人们一直追随的梦想。对于老年人来说，房子是自家的永恒财富，是可以一代一代地传下去的最珍贵的东西；对于儿女来讲，房子承载着历史的记忆，不仅可以栖身，更是家庭精神的载体。因此，一般情况下，老年人和子女都难以割舍对住房的情感，也就难以将住房推向市场。然而，由于受家庭结构变迁、养老模式变迁等因素的影响，老年人对住房的依赖有所松懈。在老年人拥有两套以上住房的假设下，开展住房反向抵押贷款业务的可能性就会更大。这样，老年人不仅可以将一套住房留给后代，也可以大胆将另一套住房进行抵押养老。

（二）政策的全面覆盖

政府在住房反向抵押贷款业务中的作用主要体现在监管者和担保者的角色上。在监管层面上，政府主要是通过管理业务有助于实现贷款市场上的公平交易和公平秩序，促进反向抵押贷款业务的顺利开展。在住房反向抵押贷款市场上，借款人和贷款人的地位比较悬殊，这种不对等的格局容易导致市场交易的不公平，处于比较强势的贷款机构很容易对处于弱势地位的借款人进行欺诈，损害借款人的利益。如果借款人对市场产生不信任或抵制情绪的话，就很可能殃及到整个贷款市场的运行。因此，政府的监管和管理就显得非常重要。世界上一些国家的实践也充分说明了这一点。例如，美国在开展住房反向抵押贷款业务的初期，政府对市场的介入和监管不足，导致市场上的欺诈行为极其泛滥。20世纪80年代，美国政府部门积极介入后，市场逐渐从颓势中复兴，极大地提高了市场的交易量和社会参与的积极性，至今，美国的住房反向抵押贷款业务是世界上最为成熟和稳定的。

政府对住房反向抵押贷款的推进具有重要的、不可替代的作用，在土地政策、财政支撑、税费减免、风险担保和信息咨询等方面都离不开政府的支持。政府监管机构在住房反向抵押贷款市场中，定期对处于执行期的贷款业务进行检查、监督和管理，做好市场宣传和培育工作，并在政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询等方面提供必要的支持和帮助。因此，有必要从土地、财政、风险担保、税费减免、法律保障、教育宣传等方面实行政策的全覆盖。

（三）房地产市场平稳充分发展

房地产市场是住房反向抵押贷款养老模式赖以存在的基础，住房市场的价格变动对贷款机构的利益影响非常明显，有必要通过健全房地产市场机制，稳定住房价格，发展和完善二手房市场及房地产市场的关联领域。

1．稳定房地产价格。按照现代经济学的观点，在不考虑其他因素的情况下，价格的影响因素主要包括市场的供给与需求两方面。房地产市场也一样，其价格的高低直接反映了房地产市场的供求状况。近年来，我国房地产的价格一直处于快速上升的阶段，住房市场呈现出一派繁荣景象。然而，由于各种条件的限制，如居民的收入水平增长较慢、住房市场的饱和等，目前我国住房市场的价格基本上处于比较稳定的状态。维持这种态势可以考虑采取逐步提高居民的收入水平、构建房价监控机制和风险控制机制、合理供应土地资源等。

2．健全和完善二手房市场。我国房地产市场具有一手市场活跃、二手市场较落后的特征。通过发展住房中介、推行二手房优惠政策、合理规范存量住房的登记和管理、实行二手房配套优惠等举措，刺激和鼓励居民购买二手房，加快二手房市场的流通，是开展住房反向抵押贷款业务的重要保障，可以为贷款机构将收回的抵押房产变现提供便利。

（四）相关配套的完善

推行住房反向抵押贷款业务，还必须加强相关配套设施的建设，为老年人参与这一业务提供便利，消除参与人的后顾之忧。这些配套措施应该包括健全法律法规制度、完善社区化配套养老服务、制定完备的风险担保制度、推行市场退出机制、构建专业化的业务考评体系等。

四、结论及展望

住房反向抵押贷款对我国来说还是一种新兴事物。在推行该业务的时候，必须认识到这一业务在我国的推行还面临着较大的障碍。我国要成功推行住房反向抵押贷款业务，需要充分考虑宏观环境、贷款供给方和贷款需求方三大影响因素的作用。[6]

尽管我国养老福利有限，是一种需由家庭和政府共同付费的“准公共品”，[7]但政府的责任不可减弱。通过对国外经验和我国的具体情况分析后，笔者认为住房反向抵押贷款业务的政策性较强，政府需要制定全面系统的政策，完善各种配套措施。此外，还应该加快房地产市场的多元化发展，通过宣传教育加强老年人的住房市场化意识，缓解其后顾之忧。

参考文献：

［1］张茜，任燕燕.住房反向抵押贷款养老运作机制探讨［J］.求索，2013（2）：5-9.

［2］孟晓苏，柴效武.住房反向抵押贷款［M］.北京：人民出版社，2009.

［3］范子文.以房养老：住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择［M］.北京：中国金融出版社，2006.

［4］柴效武，胡平.美国住房反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪［J］.经济与管理研究，2010（4）：55-63.

［5］郭慧娟.倒按揭贷款法律问题研究［D］.重庆：西南政法大学，2009.

［6］罗永恒等.老龄化背景下农村住房反向抵押贷款养老模式研究［J］.求索，2015（4）：26-30.

［7］王丽.人口老龄化背景下我国养老模式的思考［J］.当代经济管理，2012（4）：52-55.

（责任编辑：李丹；校对：龙会芳）

Enlightenment of Reverse Mortgage Loan in the United States, Great Britain,Singapore and France

Zhang Renfeng

（Sichuan University,Chengdu 610064,China）

Abstract：The paper studied governments’positive measures taken in reverse mortgage loan in the United States,Great Britain,Singapore and France and analyzed the prerequisites and ways of improvement of implementing reverse mortgage loan in China.The paper has the following conclusions,reverse mortgage loan needs great policy support so that the government should formulate all-round systematic policies and improve supplementary measures.Moreover,we should also accelerate the diversified development of the real estate market and raise the elderly residents’market awareness of housing thought education campaign.

Key words：housing reverse mortgage loan;house-for-pension program;international experience

中图分类号：F832.4

文献标识码：A

文章编号：1006－3544（2016）03－0018－07

收稿日期：2016-05-20

基金项目：四川省社会科学“十二五”规划2014年度项目（SC14C020）

作者简介：张仁枫，男，江西上栗人，经济学博士，四川大学马克思主义学院讲师，四川大学公共管理学院在站博士后。