城中村现状调查及存在问题分析

周亚丽

[摘 要]随着我国城镇化步伐的加快，多地相继出现“城中村”问题。本文基于松桃县城中村现状及存在问题，试寻找可行的解决方案。分析表明：松桃县城中村村民整体文化水平偏低，经济条件较差，居住环境恶劣，城中村改造面临资金贫乏、建设布局混乱等多重困境，对此，本文提出了城中村改造应尊重民意、强化规划、加大资金支持等实施对策。

[关键词]城中村；问题；对比

[中图分类号]F299 [文献标识码]A

1 前言

所谓“城中村”是指伴随产业分散化、城市郊区化及乡村城市化的迅猛发展，位于城市边缘的农村被划入城市规划，虽然地域上属于城市，但在行政管理、土地权属等方面仍保留着农村模式。武陵山区被视为国家扶贫攻艰试点片区，城镇化成为连片特困地区脱贫的重要途径之一，今后政府仍将关注该区域的发展。松桃县位于贵州东北部，是川、黔、湘三省交界处，地处武陵山脉梵净山东麓，交通便利，区位条件优越，但在城市化进程中却也出现了“城中村”问题。本次调查以城中村村民为调查对象，以其基本信息、城中村现状、村民意愿、意见与建议为调查内容，共计问卷200份，如期全数收回。通过对调查数据进行分析和整理，将其与贵阳市中心城区城中村状况作对比，进而有针对性地提出解决方案。

2 现状分析

我国城镇化总体水平不高，低水平、低层次的城镇化造成了诸多问题，这极不利于我国现代化进程[2]。以下将从村民文化水平、经济条件、居住环境及改造意愿四方面对松桃县城中村现状加以分析。

2.1 村民整体文化水平偏低

城中村内居住约200户村民，本次调查对象共200名，年龄主要在30至50岁之间，基本覆盖整个城中村。样本数据显示：该村初中及以下学历的村民占主体，占54%，高中学历的村民占25.6%，专科及本科文凭为20.4%。可见，该村村民整体文化水平偏低，在城中村问题的认识上可能存在不足，这将加大城中村改造的难度。

2.2 经济条件较差

数据显示，村民获得收入的途径较单一，主要分四类：固定工资收入、房屋出租收入、个体经营收入及其他收入，各类收入分别占15%、42%、24.7%、18.3%。其中，于政府或事业单位工作的9.7%，公司职员为8.6%，个体及私营业主达27%，有49.6%的村民因失地而无稳定收入。从具体收入额来看，每月收入在3000元及以下的村民占75%，3000元至6000元的为22.1%，而6000元以上的仅2.7%。可知，房屋出租收入几乎构成了村民的主要收入，且大量村民从事个体及经营业务，其收入额大体集中在3000元以下。

2.3 居住环境恶劣

总体上，该村房屋建筑结构类型较少，主要是混凝土住房、砖木房、钢铁楼房，但混凝土住房最普遍，各占70.2%、16%、11%。经统一规划且间距合理的建筑及出租屋与居民房分离、居民住高层的情况极少，占比分别为3.5%和8.0%。而房屋低矮拥挤且密集、住房杂乱无章和无合理规划是该村建筑最明显的特点，分别占33%和54%。

虽该村位于城区中心，但经济发展却滞后于城区，因房租较城市低，为此吸引了大量房客，村内人员结构复杂，致使城中村问题凸显。具体表现为：房屋低矮、拥挤、密集并存在严重的安全和消防隐患及人流混杂、治安混乱的现象极其突出，均约占70%；其次，53.10%的村民反映出租屋乱搭乱建与环境卫生状况恶化相当显著；最后，基础设施不配套及交通堵塞、出行不便的影响较大，分别占38.05%和40.71%。

2.4 改造符合多数村民意愿

除上述问题外，制约松桃县城中村经济发展的因素究竟还有哪些？完成所有调查资料的整理，分析数据显示：资金匮乏仍是最主要的障碍，占比超过65%，村民知识水平占56.6%；另外，无统一合理的管理秩序、交通堵塞严重的情况明显，占47.8%、37.1%，村民改造意识低与缺乏主动性及体制不健全为占33.6%和26.6%。总之，制约其经济发展的因素多种多样，实施改造须付出巨大努力。

此外，城中村改造符合多数村民意愿，但超过80%的村民尤其关心改造后的安置补偿标准，68.1%的村民关注就业以及医疗养老福利方面，注重房屋收益及集体分工状况、物业和补偿政策的村民各占46%、33.6%。具体来说，在安置方式上，近70%的村民希望就地安置，接受资金补偿的仅20.35%。据《铜仁市征地补偿标准》，耕地每亩补偿43850元，住房每平方米补偿1475元，建设用地每亩补偿40342元，对于此项规定，约63.7%的村民反映标准过低，希望提高标准。

3 城中村问题的对比

“城中村”有太多的显性问题以及隐患存在，导致很多专家在提到“城中村”时，总是批评指责的声音大，甚至将其看作是城市的“毒瘤”与“癌症”。纵观松桃县与贵阳市中心城区的发展，两者在城中村问题上有以下共同之处。

3.1 资金匮乏

资金匮乏是制约城中村改造的现实瓶颈。从政府角度来看，政府希望尽快完成改造，以防阻碍城市发展，但政府不会提供也无力提供充足的改造资金。从村民立场分析，城中村改造征收了村民赖以生存的土地，村民可能因此丧失应有的社会与就业保障，因而缺乏改造积极性并对土地及房屋补偿的期望值较高。松桃县与贵阳市中心城区城中村改造都为该困境所束缚。

3.2 基础设施不完善与环境恶劣

城中村并不是一个独立的个体，它是城市的一部分，与城市空间之间存在着千丝万缕的联系，在很大程度上解决了城市高速发展下大量外来人口的居住问题[4]。在此背景下，由于城中村人口过度膨胀，一方面，公共卫生设施不到位，村内出现乱堆垃圾、乱倒污水的现象，整体卫生状况较差；另一方面，教育、医疗及养老院等设施不完善，加之各方面管理力度的不足，基础设施与环境状况都没有实现有效监管，村内一片混乱，并伴随潜在安全隐患。

3.3 社区管理与建设布局混乱

城中村住有村民、市民及流动人口，人员结构复杂，村民因政府征地失去了固定经济来源，进而租房行为泛滥。同时，房价低廉加剧了外来人口急剧上涨，对流动人口管理力度不足使村内治安无序。此外，由于城中村脱离城市管辖，集体土地产权模糊，村民盲目追求个人利益，普遍存在违法乱搭建现象，宅基地、商用地错杂交互，导致违章乱建的公地悲哀。

地区条件的差异使松桃县与贵阳市中心城区城中村发展呈现出各自的特征。

3.4 规划方向不同

贵阳市政府以都市区为城区人口疏送区，重于发展交通，为城区的产业转移提供空间。到去年，规划完成中心城区44个城中村改造，95个国有煤矿区及工矿棚户区改造及老城核心区所有城中村、棚户改造。相比之下，松桃县于2013年“规划引领新型城镇化建设”中提出强攻城北、二中片的棚户区和城中村改造，并预计在2020年建成文笔塔公园等七大公园与打造镇江河等五条河道，布局城市新景观。可见，松桃县不仅要改造老旧城区、改善交通，而且注重城中村的教育与城市景观。

3.5 发展成果各异

村民得知开发商已投入改造资金，便纷纷在规划区进行大量违规建设以期获利。当下，村内建筑密度达70%以上，严重缺乏发展空间，开发商不愿承担巨额拆迁赔款而撤资，城中村改造就此失败。而贵阳市中心城区从2008年至今发展极为迅速，去年年底在城区又新增了贵州文化广场，规划总用地面积超过15.6万平方米，总建筑面积达230多万平方米。就此来看，贵阳市中心城区的发展比松桃县城中村更为成功。

4 松桃县城中村问题的解决对策

针对当前松桃县城中村的状况，借鉴贵阳市中心城区治理城中村问题曾采取的措施，我们提出了以下解决方案。

4.1 尊重民意，强化规划

贵阳市在城中村改造过程中坚持了统一思想，规划先行，加强建设管理的做法。而松桃县城中村问题长期得不到解决的一个阻碍因素是村民对城中村改造的认知度较低。他们担心城中村改造会出现暴力拆迁及执法、村民抗拒等行为，以及政府制定的安置补偿标准、就业及医疗养老福利和房租收益等方面损害自身利益。因此，为消除其顾虑，我们可以借鉴贵阳市的经验，充分尊重民意，强化规划，适宜地向村民宣传城中村改造的相关知识，转变其对内城中村问题的观念，提升其改造意识，以此推进改造进度。

4.2 规范开发商行为

村民担心开发商违约是其对城中村改造产生抵触的另一个原因。通常，开发商以显现的或潜在的商机为投资目的，因此并不能排除他们为追逐自身利益而损伤村民权益的可能性。而对开发商来讲，奉公守法与规法经营是其本分，按章纳税与美化城市是其义务，扶贫济困与关注公益是其责任。因此，开发商应对消费对象负责，树立信守承诺的商人形象，对社会负责，树立企业公民的公众形象，为政府担责，树立顾全局与识大体的企业形象。既然开发商行为的影响如此重要，那么，政府对其加以规范对推动改造工作顺利进行就显得尤为关键。

4.3 实施多样化的安置方式

贵阳市城中村改造以货币补偿为辅，使有支付条件的被迁居民自己租房。在此，我们认为可采取“先货币补偿、后多样化安置”的方式尽量满足村民安置需求。可根据房屋市估价格、搬迁费、临时安置费等折合成货币计补偿总额。随后由住户自主选择完全货币安置或房屋产权调换。并为应对安置房紧缺，对选择纯货币安置的村民给予适当奖励。此外，有关各方应尽力健全公共就业服务机制，宣传培训及就业信息。

4.4 采取政府主导与引导多元主体相结合

城中村改造的模式主要包括：一是政府主导改造；二是政府引导开发商改造；三是政府引导村集体和村民改造；四是政府引导多远主体改造。村集体对城中村进行改造的优势是对村民的基本情况清晰且易于谈判，有助于防止出现钉子户，但最大的难题是资金不足，因而改造质量得不到充分保障，且村集体必须负责如拆迁安置费、房屋建设费及就业分配等所有费用。然而，由于城中村布局混乱且环境条件较差，几乎不可能获得足额贷款，因而仅靠村集体力量行不通。但将希望完全寄托于政府并不现实，城中村的收益率及资金回报率都明显低于城市，政府不愿提供大量资金。贵阳市中心城区在城中村改造过程中明确了政府的主导职能，在此我们依然强调该策略的可行性。因此，最可行的办法就是采取政府主导与引导多元主体共同改造相结合的方式，如政府规划部门与土地管理部门相互合作，转换土地权属后进行统一规划，一方面动员村集体对村民进行改造谈判行动，另一方面引进外商加大投资。

5 结语

城中村问题是一项综合性的长期工程，解决松桃县城中村问题必须统筹规划，妥善处理城市发展与环境生态等多方面的关系。在实施过程中，兼顾村民的顾虑，切实保障其合法权益。只有在协调好各方利益的前提下，才能有效处理好松桃县城中村问题将改造计划朝着目标步步推进。

[参考文献]

[1] 姜秋婕.城中村改造对策研究[J].上海建材，2015（1）.

[2] 赵海.人口城镇化的现实困境和路径选择—基于江西省南昌县的调查[J].宏观经济研究，2013（10）.

[3] 苏红妍.“城中村”土地资源的利用及对策[J].宁夏农林科技，2012（6）.