城镇基准地价区位因素修正方法比较研究

薛金山

摘 要：对于城镇基准地价进行修正的过程中，研究人员主要采用的方式较多，在实际的研究中，会发现其中的问题和其他的不足因素。这些研究成果对于修正系数的制定具有一定的指导意义。本文中，笔者主要对两种方法进行细致地分析，并且采用对比法对二者进行比较分析，同时对这两种方法的利弊等进行分析，希望能够对国家的地价控制工作起到一定的促进作用。

关键词：基准地价；区位因素修正；方法比较；研究意义

对城镇的基准地价进行更新和修正是社会发展的重要工作内容之一。国家经过了多次土地改革，我国的土地市场趋于完善，基准地价的明确对国民经济的发挥起到重要的促进作用，同时也是人民群众比较关心的问题。在基准地价修正工作中，包括对区位因素、个别因素以及商用地等方面地价的修正。这项工作的内容相对比较复杂，难度较大。在实际的计算中比较常见的两种方法分别为以城镇土地估价规程为基本的区位因素修正法和定级因素与评估模型相结合的修正方法两种。

1 研究区概况和数据的来源

此研究区位于某草原的东北部，属于多民族聚集地，同时为这一地区的经济、政治、文化和信息的中心区域。总体面积超过5000km2，城镇的建筑面积为60km2，人口数量达到4万人。这些数据主要是从当地的国土资源局获得，这一地区的商业用地总共分为五个等级，每一个等级的基准地价都存在着差异，其中，第一级为650元/m2，第二级和第三极分别为450、240/m2，第四级和第五级仅有150和80元/m2。此商业用地经过了细致地规划，平均容积率达到了1.2，同时这一商业用地的附近都开通了道路，供水、供电以及通讯条件都已经形成，土地的平整程度达到了国家的标准，土地的部分使用年限出让。

2 研究方法

对于第一种方法来说，研究人员主要以GIS技术为基础，同时采用缓冲区分法来对各类因素中的因子进行具体化。叠置分析法主要是对分析的结果进行叠加并综合，通过这一方法研究人员可以对已经规划的商业用地的面积进行分析和明确。对于第二种方法来说，主要的分析原理也类似，最终建立其一个基准模型。

2.1 缓冲区分析法

缓冲区分析法是一种比较常见的研究方法之一，主要是对其中一类要素的信息进行分析。这类要素可能是集中的点，统一的线或者是固定的面。这些要素的主要功能是构成多边形，进而完善二维空间。在不同的缓冲区内部，面状的因素往往排除在缓冲区之外，同时还需要按照一定的规律进行分级处理，这样做主要是为了接下来的叠置分析工作做准备。另外，对于商业用地来说，其区位因子还需要根据不同的级别来对缓冲区进行确定，只是在分级的过程中存在着严重地差异性。

2.2 叠置分析法的交集操作

这种方式是GIS中的一种比较典型的研究方法之一，主要是用来对空间中所隐含的信息量进行明确。在实际的操作中，就是将不同类型的数据信息进行集中处理，从而产生一个新的数据层面，然后将叠置的结果进行综合处理，得到多个关键的要素信息。采用叠置分析方法，在最终会生成一种虚拟的空间关系，同时产生多个崭新的属性关系。交集操作就是通过重叠处理工作获得两个不同类型的图层，经过运算和其他的操作得到新的图层，一些数据信息可以在新的图层中得以显示。对于这两种方法来说，简言之，第一种方法就是将缓冲区内的因素和面状因子的数据的交集进行操作，然后将这些商业用地细分为各个不同的小块，将其中所包含的区位因子进行修正，修正的系数需要符合基准地价衡量的标准。然后对商业用地的面积以及调幅进行明确，得到标准的地价信息。对于第二种方法来说，经过综合，数据层需要进行交集操作，同样将商业用地分为不同类型的小块，对单位小块中所包含的综合作用细分，然后对用地的面积进行统计，并且进行细致地调幅计算。可见，这种方法的细致性同样可以达到国家的标准。因此，这两种方法在现如今的城镇基准地价修正工作中得到了广泛地应用。这种方法对工作人员的专业性要求相对严格，在实际的研究过程中，工作人员需要根据商业用地的基本特点以及实际的地价核定标准来进行，不能在任何一个环节出现任何的闪失，否则就会严重地影响到地价核定的准确性。

3 结果与分析

3.1 商业用地调幅分析

经方法一计算的商业用地理论调幅和实际调幅的最高值和最低值，理论调幅的最高值和最低值是可以得到的，实际调幅则需要在空间分析之后或实际应用中才能确定。与理论调幅相比，实际调幅较收敛。对于方法二，调幅是通过定级因素作用分和基准地价评估模型相结合的方法计算得到的。由方法二计算的商业用地调幅的最高值和最低值，可见调幅较发散，各级调幅均包含上调和下调部分，调幅的最高值和最低值均出现在B级；I级调幅的最低值得到的宗地地价（暂不考虑其他因素）低于B级基准地价。首先，在编制某类用地区位因素修正系数表时，调幅的最高和最低值应满足一定的原则。其次，方法二是建立在综合作用分最高的地块则地价最高、综合作用分最低的地块则地价最低的假设之上，综合作用分是各定级因素状况的反映，并不能充分反映市场状况；最后，方法二计算得到的调幅，其科学性受到基准地价评估模型拟合优度的限制，当样点资料较少时，这种限制就更加明显。

3.2 商业用地上调和下调地价面积分析

由宗地地价区位因素修正的计算可知，调幅为正，地价较基准地价上调，调幅为负，地价较基准地价下调。两种方法下调幅对应地块的面积统计，两种方法具有共同的特点，即无论各级还是整体，商业用地上调地价面积均大于下调地价面积，方法一的这种趋势更加明显。

4 结果

利用方法一计算的调幅，在保证理论调幅科学性的基础，要通过空间分析验证其实际调幅的合理性，若实际调幅偏离理论调幅，可通过调整因素修正说明表，纠正实际调幅偏差。利用方法二计算的调幅，只强调各定级因素的状况，并不能充分反映市场状况；并且受到基准地价评估模型拟合优度的限制。应该加强对各类用地总地价的掌握与控制，从而使基准地价体系更加完整，充分发挥其在土地管理和经济稳定发展中的作用。

5 总结

本文通过对比分析，在方法一的缺点和方法二的优点前加上了限制条件；其实不存在哪一种方法最好的问题，具体情况应具体分析，或者将二者综合运用，发挥其各自的优点，方法一在确定调幅方面以样点资料为依据，更能反映市场交易状况，而方法二在区位因素修正说明表编制方面以定级因素综合作用分为依据、更能反映区位因素状况，在基准地价更新编制修正体系时应该对两种方法进行选择和区分。因此，两种方法的融合模式和适用程度有待进一步研究。

参考文献

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