浅析宏观调控下地产金融的新渠道

朱瑜

摘 要：我国地产行业的主要融资渠道是银行信贷和上市融资，具有融资渠道相对比较单一、资本运作的市场化和专业化程度较低等弊端。而在宏观调控的政策背景下，地产企业的资金链存在很大的风险，这就需要各大地产企业来探寻能够适应该背景的、资本运作高度专业化的融资模式。基于此，本文首先对我国宏观调控效下地产金融的现状进行分析，然后在此基础上借鉴国外金融发展经验，对能够促进地产行业不断发展的几种新的融资渠道进行阐述，旨在为进一步拓宽我国地产行业融资渠道提供参考，从而促进我国地产金融专业化、国际化。

关键词：宏观调控；地产金融；新渠道

宏观调控又称国家干预，是国家在经济运行中，为了促进市场发育、规范市场运行，对社会经济总体的调节与控制。针对房地产市场目前存在的房价涨幅过快、投资性购房比例过大、市场管理不到位等问题，国家出台了宏观调控的诸多新政，目的是使房地产市场健康发展、房价向理性回归。但由于宏观调控新政的连续出台，导致银根紧缩和上市再融资受制，直接造成了房企的资金短缺。对资金需求规模巨大而投资回报期长的房企而言，能否解决融资问题是决定企业生存的关键，于是催生了对房地产融资新模式的创新发展。

一、我国地产金融在宏观调控下的发展现状

在宏观调控政策效应的逐渐显现下，房企的资金缺口不断加大，融资难度不断增强，主要表现在以下几个方面：

（一）银根紧缩，银行信贷融资难度大

2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出：“加强对房地产开发企业购地和融资的监管。商业银行要加强对房地产企业开发 贷款的贷前审查和贷后管理。”房地产业要严格区分授信等级，贷款审批权限也同时进行上调，其中对商业银行季度信贷额度的严格分配和存贷比、资金充足率等硬性监管指标的约束，使银行对房地产开发贷进行严格的审批，甚至部分城市暂停开发贷。

（二） 房企上市融资、再融资渠道受制

2010年初，证监会开始对房地产上市公司增发方案进行调整，严格限制公开增发募集的资金用于补充流动资金和偿还银行贷款的额度，从2009年10月开始，房企向证监会提交再融资申请纷纷搁浅，没有明确的时间答复。同时，证监会加强对房企融资行为的监管，并与国土部共同拟定房企融资申请纳入征求国土部意见的范围。

（三） 信托融资渠道逐步收紧

经營信贷资产类理财产品，可以将信贷指标转为表外不必上报，于是银行资金借道信托流入房地产业。 仅2010年上半年，银信合作产品发行规模就超过2.5万亿元，为了控制银行表外贷款急剧扩张的风险， 同时也有利于引导信托回归资产管理的本职，同年7月银监会紧急叫停一切和银信合作有关业务。 2010年2月24日，银监会停止土地储备信托，同时对结构化信托方式也进行了严格限定，控制房企的高杠杆融资，及时防范市场投资风险。

二、宏观调控下地产金融的新渠道

面对宏观调控对原有融资渠道的抑制，在市场经济环境下，借鉴国外金融发展经验，地产融资不断拓展新的渠道。市场化的地产融资新渠道，由市场来分担风险和分享收益，这将大大缓解银行信贷压力，降低银行风险，不断丰富民间资本的金融投资产品，形成“融资于民，藏富于民”的良性循环，拓宽国外资本融资渠道，促进我国地产金融专业化、国际化。

目前，地产开发商解决资金来源的问题，是中国今后房地产改革最重要的一环。绝大多数发达国家中，发展商融资的主要渠道是通过资本市场，而不是通过银行代管。股市、债市是经济趋向成熟的房地产市场主要的融资渠道。资金需求不能全靠银行满足，否则会对银行体系形成巨大冲击。基于此，本文对目前宏观调控下，得到迅速发展的几种融资渠道进行阐述：

（一） 债权型REITs和地产PE

REITs是一种可以上市流通的运用信托制度的金融产品、投资房地产的金融领域产品。中国的房地产投资信托概念更为宽泛。中国房地产信托投资计划，不仅仅用于商业物业、写字楼和工业地产，还可以用于普通住宅。运用的方式可以是贷款的形式、股权的形式。

中国严格意义上没有REITs。只有建立起严格的法规体系，才有中国的REITs。现在投资者没有退出的通道，所以要解决信托的上市通道，否则长期的产品没有市场。另外，诚信的体系没有建立起来。而做信托大部分是希望别人长期持有产品，税收是有减免的，如物业租赁除了5%的营业税和3%的管理费外，还有其他的费用，但现行政策不鼓励租赁，还要收费。

中国要建立REITs并且发行成功，需要银监会和证监会的合作，还要有税务局、财政部的联合解决方案。新加坡的 REITs是免税的，然后进行分配，个人投资者也是免税的，新加坡企业20%的税，外国的企业10%的税，给予一定的支持，REITs本身也可以借钱。REITs也可以到銀行贷款，借贷比例准备提高60%～70%。我国的财务制度也要改，REITs有一百年的期限，只是到了最后的二十年才可以提折旧，房地产的折旧，33%的所得税还有租赁税要交，现在外资都要购买中国的房地产，他们认为中国的物业租赁处在不成熟不规范的环境，这样的话，他们对中国物业的回报要求要比新加坡的高。

此外，目前国内很多开发商自己就是投资商，将中国房地产开发模式和房地产投资基金分开操作，可以实现对房地产项目的市场潜在价值具有专业判断能力，对开发经营全程具有专业管理控制能力，因此，如何规范地产PE资金投资归向，避免关联交易的出现，是未来几年监管和操作环节需要解决的难题。

（二）充分运用共同基金方式筹资

运用共同基金方式融资目前已成为国际上较为普遍的融资工具，各国在经济发展中都十分重视。共同基金（MutualFudn），通常是指通过发行受益凭证，集合各类投资资金，由专业投资机构（通常是信托投资公司或基金管理公司）运用专门理财知识，投资于有价证券、贵金属、房地产、大宗物资、工业项目等，并由基金投资人共享利润、共担风险的代理投资方式。

从发展中国家的经验来看，先期多采用间接证券投资的方式为宜。因为，一方面发展中国家证券市场起步较晚，尚待完善，另一方面，对外汇进出国境实行一定管制。因此，组建海外基金、通过在国外配售上市，把所筹资金引人国内进行投资，可较大规模地利用外资，便于外资的有效利用，也可作为国际资本与国内证券市场间的缓冲器和控制网，为进一步开拓利用证券市场吸收外资奠定基础。如马来西亚现有33个共同基金，吸收外资48亿美元。香港共同基金达930多种，资产总值约180亿美元。台湾目前有22个共同基金，22亿美元的资产。随着我国金融市场的不断完善，国内也将出现一大批投资共同基金，这无疑应当成为我国扩大海外融资的一个渠道。限于国内目前的金融管理体制，现在海外基金的筹资，主要通过海外机构的运作来实施。

（三） 地产金融衍生产品

国内宏观调控政策的收紧和人民币升值的预期，及在香港市场发新股的价格不理想的情况下，内地房企掀起了新一轮海外发债热潮在香港市场发行高息票据利率比较高，但由于发行的是美元票据，人民币的升值预期，会对冲票据赎回的实际利率；另外，海外发债获得的资金灵活，不仅可用于项目开发，还可支付土地出让金。通过场外金融衍生品市场，寻求外部投资机构的介入，与其签订对赌协议，也是一些房企选择的融资手段之一。对赌协议优点在于房企能解决资金需求；完善和优化企业管理，能依靠外部投资机构的名声来拓展业务。缺点是在对赌协议中，赌输了意味着失去控制权，融資风险巨大。所以企业在引入外部投资者时必须注意：谨慎决策对赌协议和设计对赌协议条款；以风险低的融资方式为首选；提升管理水平，增强核心竞争力。

（四）地产信托和股权质押

地产信托的综合成本为8%～9%，处于银行信贷和海外发行高息票据之间。地产信托资金使用起来比银行信贷资金更为灵活，同时其期限相对较长，与地产项目开发的周期吻合。所以，地产信托也一直被称为银行信贷的超级替补，在这次宏观调控下，地产信托一跃成为众多房企融资的热门渠道。据普益财富的统计数据显示：2010年1季度，已有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元，数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。

通过股权质押，房企可以获取贷款期限比较自由的流动资金；可以盘活大量的现售股或闲置股权；可以通过股权质押增信。2010年上半年，有超过20多家上市房地产企业发布过股权质押贷款的公告。但是，一旦在质押过程中，回款流转及公司运营上出现问题，将会造成公司股權被冻结、拍卖，对公司发展产生重大的不利影响。

三、结语

综上所述，宏观调控政策的出台致使我国资金高度密集的地产融资的已有融资渠道受限，寻求地产融资新渠道依然成为地产企业当下亟待解决的问题之一。本文基于我国地产金融在宏观调控下的发展现状，对债权型REITs、共同基金、地产金融衍生产品、地产信托和股权质押等几种融资渠道进行了阐述，旨在为今后我国地产金融的进一步发展提供参考。

参考文献：

[1]李智强.浅析宏观调控下地产金融的新渠道[J].特区经济，2011（04）：294-295.

[2]杜强.新常态下我国宏观金融调控问题探讨[N].天津日报：2015-01-19.