国人为何惊恐“70年产权大限”



国人为何惊恐“70年产权大限”

最近，“温州一批20年产权的房子将陆续到期，若要续期，须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金”的消息引发了整个社会的争议与恐慌：70年后，我们的房子和灵魂如何安放？我们的房子会不会被掠夺，或被政府收回土地使用权？

对“70年大限”的恐惧

虽然，温州市国土局近日已表示，《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。但仍有分析认为，从媒体事前的报道，以及温州国土局有关部门的介绍看，准备收费，而且准备高额收费应该是真的。

稍对土地使用权“70年大限”有所了解的人都知道，由于中国特色的“土地国有”和建设用地的出让人必须是政府的特殊规定，对于“70年大限”之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法的时候就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

而日前媒体报道的温州“收取高额续费”的办法，直接倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，这个条例首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”这个规定，可以说，暴露了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位。历史总是在进步，三年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。从1991年到1994年的《城市房地产管理法》，再到《物权法》，在70年后如何处理的问题上，最起码大家就“自动续期”已经达成了基本的共识，而且即使收费，大家在认为应该是象征性的这点上也是有共识的。而媒体爆出来的文章的做法可以说是置《物权法》与法治的进步与变迁于不顾，引发民众不必要的恐慌，令人匪夷所思。

其实，中国民众对“70年大限”的恐惧，一是基于对高房价的恐惧，无论政府和开放商如何互相推卸责任，但一个不争的事实是，高房价离不开高地价的助推，在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是基于对公权力的恐惧，在中国历史上的任何一个朝代，私权肯定是要为公权让路的，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。

这种担心根本没必要

其实，对于温州事件的出现，可以让整个社会来讨论，来厘清问题的根源，并找出化解的办法，没必要引起人们的恐慌。

首先，实际上当前中国居民购买的商品住房，按照国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

也就是说，即使从这个法律文件开始，中国居民所购买的住房土地使用权绝大多数都是70年产权（占比肯定高于99%以上），而不是低于70年产权。所以国人对自己所持有的住房根本上就不用被那种混淆是非的言论所恐吓。因为，低于70年产权不是居住用地的使用权。比如，综合用地使用权是50年的产权。而且购买这一种住房时，不仅土地出让金的价格较低，而且住房的价格比一般的居民住宅的价格要低。但该类商居两用的住房到期时间也应该是2040年，而不是现在。至于低于70年产权土地使用权的，到期之后如何处理，本来就与居民住宅没有多少关系，国人根本就不用因此而恐慌。

其次，目前为何会出现房屋20年土地使用权到期的问题呢？如果这是个事实，那么该发生的时间是1996年，即发生在国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后。也就是说，即使温州等地出现房屋20年土地使用权到期的问题，但是这种事件本身就是违法的。把一个违法事件与合法住房70年的土地使用权混淆在一起，这肯定是有人或是刻意炒作，或是别有用心，希望以此来煽动社会的不安。

还有，20年土地使用权到期事件，不仅是非法的，还得问当时这些土地是如何出让，土地出让金收取多少？如果70年的土地使用权的土地出让金收取的费用100万元，而该20年土地使用权的住宅收取费用只是10万元或象征性收费，那么即使现在重新认可这种非法的土地使用权，是否续费或续费多少？那是地方政府处理的问题。至于地方政府如何处理，则根本不值得与70年的土地使用权到期后如何处理类比。因为，两者完全是风马牛不相及的事情。把两个性质完全不同的住房土地使用权搅和在一起，除了恐吓国人、制造恐慌，还能做什么？

再次，目前温州20年住房土地使用权到期的处理问题之所以会引起国人恐慌，之所以能够被人所煽动，最大的问题主要在两个方面：一是国人对中国的法治不是太有信心。总是认为政府随时都制定侵害民众权利的法律。二是《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期的问题，没有给出一个具体可操作的细则。比如“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。如果这样，70年之后基层国土部门在实际操作过程中将会出现无法可依、无章可循，有可能不能办理相关续期手续的情况。

谣言背后透露的真问题

对于70年产权问题的解决，多家房地产网站曾发布了一篇有关中央取消房产证70年产权的文章，业内人士表示并不靠谱。当然，取消房屋70年产权是个谣言，可是，续期细则迟迟没有动静，要不要接着交钱，交多少钱，对所有有房和无房的人来说，都是涉及切身利益的大事。

2007年出台的《物权法》第149条规定，住宅“建设用地使用权”期间届满的，自动续期。这在一定程度上给有房的业主吃了颗定心丸。可如何续期仍然没有详细规定落地。

之后，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《北京市国有建设用地供应办法（试行）》等与住房产权有关的条例都做了一些相应的规定和调整，但这些语焉不详的法规仍然解决不了许多购房者的担忧：“土地使用权”70年到期后怎么办？要不要缴纳土地出让金？如果还要交钱，自己是否等于是长期的租房，当了这么多年的“房奴”是否值得？如果不缴，政府无偿收回土地，我们的房子怎么办？

70年产权带来的问题还不止于此，据报道，北京大学光华管理学院朱国钟研究发现，70年产权对中国城市化进程、对社会发展和民生保障都有着重要影响。

对于临近土地使用期限的房子，人们不大会对住房进行翻修和重新开发；住宅老化，富人自然会寻求新住宅，而新建筑总是在城市周边地区开发出来，导致的结果就是城市扩张得厉害，老城区会老化得厉害。朱国钟个人推测，“以后中国也会出现大面积的贫民区，聚集在现在的高层建筑区里面。”

另据报道，2011年银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示，我国现有的制度——房屋产权70年，致“以房养老”难推行。

那么，究竟该如何解决这一问题，一些专家给出了几大设想：

办法之一就是重签合同，续缴出让金。这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样缴和缴多少土地出让金方面达成共识。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。

办法之二就是房随地走，国家补偿，或者用类似拆迁安置的办法解决。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面，《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。总的来说，这不是国家和业主“共赢”的方式。

办法之三是坚持土地国有和集体所有公有制度不变，延长企业、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。这样可以确立土地使用者的使用年期产权，可以交易、抵押、入股和继承。

（《中华工商时报》2016.04.25、人民网2015.05.20等）