商品房空置率计算与实证分析

李梦娟

摘要：收集长沙市梅溪湖片区已经竣工且竣工时间不超过五年的居民住宅（包括别墅）的住房空置现状，结合国内外相关研究资料，建立可行的计量分析模型。并了解各结构住房的空置情况，分析引起住房空置的原因。并分析不同户型对住房空置率的影响。

关键词：商品房；空置率；长沙；实证分析

一、前言

住房空置情况是各国政府、房地产企业和居民都非常关注的问题，它与竣工量、销售量、售价、租金等，构成衡量市场表现的主要指标。研究城市住房空置率对于规范并加强当地房地产业管理，防止房地产经济泡沫的产生，促进房地产业健康可持续发展，具有深刻的理论和现实意义。

“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”近日，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”

因此研究住房的空置率有重要意义，本文通过手机长沙市梅溪湖片区的住宅的情况进行分析，分析空置的原因，找出特点，并予以讨论。

二、计算模型与采集方案

（一）样本选取

调查对象为该片区内已经竣工且竣工时间不超过五年的居民住宅（包括别墅）。样本的空间位置尽量分布均匀，样本包括繁华地段与非繁华地段的住宅小区。

（二）调查方法

物业公司问卷调查。本次调查由于时间、精力以及其他方面条件的限制，采取典型抽样调查的方法进行，即在城区内符合调查条件的住宅小区，发调查问卷至各小区物业公司。

营销中心问卷调查。在符合调查条件的楼盘售楼营销中心通过现场访问工作人员获得部分相关数据。

购房者随机访谈。在符合调查条件住宅小区的购房者中随机进行访谈调查，调查内容包括工作地点，购房目的，未入住原因等。

（三）空置住宅界定方法

本次调查是针对已达交房条件但无人入住使用的住宅进行统计，由于调查条件的限制与住房情况的复杂性，导致空置房的准确界定存在难度，本调查报告暂将以下住宅认定为空置住宅：1、小区已交房楼栋中至今未售出的住宅。2、小区已交房楼栋中已售出但未办理收房手续的住宅。3、小区已交房楼栋中已办理收房手续但未入住使用的住宅。（未入住使用主要以累积用电量未超过300度为判定标准）。

其公式为：住宅空置率=（未售住宅套数+未收房住宅套数+收房未入住住宅套数）/住宅总套数*100%

本文将住房结构分为小户型、中户型、大户型、别墅四个类别，其中小户型指建筑面积不足90㎡的普通住宅，中户型指建筑面积为90-144㎡的普通住宅，大户型指建筑面积超过144㎡的普通住宅，别墅为独立的庄园式居所。

三、实证采集与分析

选取调研的长沙市梅溪湖片区房地产市场的空置量数据进行分析，详见图1。

图1长沙市梅溪湖片区空置房数据

梅溪湖片区住房空置率平均水平为5263%，远远大于全国平均水平。其中，空置率最高的为旭辉御府，为100%，最低为麓景裕园1062%。梅溪湖片区住房空置率相对于全国平均水平非常高，经过访谈调查和现场考察，我们发现，大多数楼盘的售出比例都比较高，平均售出比例近80%，但是很多人购买住宅后还没有入住，导致空置住房较多。

梅溪湖片区住房空置率相对于全国平均水平非常高，经过访谈调查和现场考察，我们发现，大多数楼盘的售出比例都比较高，平均售出比例近80%，但是很多人购买住宅后还没有入住，导致空置住房较多。

通过分析得出，导致梅溪湖入住率较高的原因有以下几点：

1、竣工时间不久。楼盘大多在近两年才开始开发，竣工或交房时间不久，一些户主还在装修或筹备装修款，没有入住，如，旭辉御府、金茂悦。

2、周边配套不成熟。梅溪湖附近交通不方便，周边设施不齐全，如购物区、银行、医院等都很少，地铁还没建好，生活很不方便。

3、购买学区房尚未入住。梅溪湖附近正在建设长郡中学分校，导致很多人购买学区房自用或出租，而学校还未建成，因此入住率不高。如，我们在调研和泓·梅溪四季楼盘时，不断有家长来营销中心看房并询问有关学区房的相关事宜，很明显，名校学区房已经成为梅溪湖片区一些楼盘的一大卖点。

4、购房作投资用。梅溪湖片区中一些楼盘距离长沙汽车西站较近，很多人投资购买相关楼盘，等待日后升值。如，我们在调研达美D6区时，连保安大叔都认为，很多人甚至一下子买下了一层楼，这也是导致达美D6区售房比例高，而空置率也较高的原因。

对不同户型进行比较，分析不同户型对空置率的影响，结果如图2所示。

图2不同户型空置房对比

按照结构分类后，得出小户型和中户型的空置率均高于梅溪湖平均空置率，分别为696%和6122%，大户型空置率较低，为3366%。

通过分析可得，小户型楼盘空置率最高的原因可能是由于小户型结构更难满足购房者的居住需求。大户型楼盘空置率相对较低，可能是因为大户型投资成本较高，短期难收益，因此购买大户型的户主更多的选择自住。且大户型开发的楼盘并不是很多。另外，售楼人员更倾向于想购房者推荐大户型的楼盘，以增加其收益，因此导致大户型空置率较低，而小户型空置率最高。

四、结论

空置率是反映房地产的供需矛盾的主要指标之一，利用这个指标研究房地产市场的供给和需求状况，必须要正确地把握空置率的内涵和外延，以及具体计算方法。由于房地产市场存在一定的失灵，市场自身对供求关系的调节不够灵敏，所以必须通过政府开发商以及金融机构等多方面的调节，配合市场机制，才能有效调节房地产市场供求关系，使二者在规模和结构上能够相匹配，提高住房资源利用效率，推动我国房地产市场的健康发展。（作者单位：湘潭大学商学院）

参考文献：

[1]贾海. 我国商品房空置率计算方法及合理区间研究[J]. 城市开发，2004，08：70-73.

[2]韩笑. 我国商品房空置率计算方法研究[J]. 经济论坛，2009，07：38-41.

[3]王幼松，林轶红，王芳，张雁. 广州市商品房空置率的计算与分析[J]. 建筑经济，2008，03：35-37.