城镇土地收购储备存在的问题及解决措施

摘 要：针对城镇土地收购储备管理的相关问题，对其改进策略进行分析。先介绍了城镇土地收购储备中存在的问题，包括土地收购储备存在制度风险、土地收购储备收益分配机制存在问题、土地收购储备资金筹措问题等；再针对上述问题提出相应的解决策略，以进一步加深相关人员对城镇土地收购储备管理问题的认识，为进一步提高城镇土地管理能力奠定基础。

关键词：城镇土地收购储备 问题 解决措施

土地收购储备严格讲就是土地征用与土地储备两种概念的结合，随着现阶段我国城镇化速度不断加快，城镇土地收购储备的作用更加明显，是推动城镇化发展的关键点。在当前阶段，如何做好城镇土地收购储备成为相关人员重点关注的问题。从当前相关地区的实践经验来看，整个城镇土地收购储备中存在多方面的问题，并受到多方面因素的影响，而出现一系列问题。因此，需要重视对城镇土地收购储备管理问题的研究，为进一步提高城镇土地收购储备管理水平奠定基础。

一、城镇土地收购储备中存在的问题

1.土地收购储备存在制度风险。

1.1法律风险。缺乏法律支撑是我国在城镇土地收购储备中普遍存在的一种问题。当前我国各地区虽然已经创建了土地储备中心，并制定了相对严格的管理规章制度，但对于土地收购储备工作而言，虽然国土资源部于2007年制定了《土地储备管理办法》，但管理办法尚处于”部门规章“阶段，导致部分地方在工作中重视不够，不利于土地储备工作的开展和有效保护人民群众的合法权益。

1.2法律定位不明确。我国现行的土地管理法并没有明确城镇土地收购储备的相关内容，导致不同地区在开展城镇土地收购储备中会采取不同的运作方式，且土地储备中心的职能也会出现明显的差异。从当前实际情况来看，主流的土地收购储备中心主要以两种形态存在，一种是以事业法人的形式进行注册，而另一种则是政府直接领导的管理机构。但从两种运行机制的实际情况来看，资金缺乏始终是影响土地收购储备中心工作的重要原因；同时，一旦储备中心出现违约现象，由政府还是由储备中心来承担主要责任，这些都需要法律来进行限定。

2.土地收购储备中的分配机制问题。在当前的土地收购储备中，部分地方存在着利益分配机制不是十分明确，在分配性质上也不够清晰。对土地储备机构而言，缺乏有效的激励手段，对被收购者而言，政府占据着优势地位，而被收购者处于弱势地位，这可能会导致收购双方因地位的不等而出现利益博弈现象，影响土地收购储备的工作效率。同时，政府在整体土地收购储备中占据着信息优势，可能通过信息不对称等影响其他人员利益。

3.土地收购储备中的资金筹措问题。古语说：兵马未动，粮草先行。资金保障是土地收购储备工作正常开展的必要条件。当前的土地收购储备资金主要有两个来源：一是政府投入，二是融资。受地方政府的财力限制，政府投入已不能满足土地收购储备工作的需要，融资成为筹措土地储备资金的重要渠道。银行贷款叫停以后，如何融入地方政府债券发行體系需要土地储备机构积极探索。

二、城镇土地收购储备的优化管理方法

1.重视制度建设。当前我国各地区已经广泛的开展了城镇土地收购储备工作，但部分地区相对应的制度建设尚处于起步阶段。因此在当前工作中，做好制度建设也应该得到相关人员的重视。一般在制度建设过程中，所需要开展的工作主要包括以下几点：（1）明确政府的行为，通过制度的形式对政府在土地收购储备中的各项工作流程进行明确，确保地方政府能在规定的要求下开展各项工作，保证工作科学性。（2）从法律上明确土地收购储备的性质、权责关系等，并规范土地收购储备过程中的行政主体、行为对象等，确保能在第一时间纠正工作中的错误行为，并让整个城镇土地收购储备工作都处在正确的轨道上。（3）强化制度落实。制度的生命力在于落实。如被征地农民的权益保障工作，需要地方政府认真落实被征地农民的各项保障政策，维护被征地农民的合法权益。同时，完善的法律规章制度也是提高城镇土地收购储备管理水平的重要保证。因此，建议立法部门加强土地储备管理方面的立法工作，并将其作为指导土地储备工作的首要政策制度；此外，还可以在相关制度中补充土地收购储备方面的条款，明确在土地收购储备工作中各方面的责任与义务，一旦土地收购储备中心出现违约现象，能在第一时间判断相关单位的责任，为城镇土地收购储备中心日后工作提供便利。

2.改善土地收购储备中分配机制.有学者指出，在整个土地收购储备管理中，界定土地收益构成成为保证双方利益的关键步骤，也是整个土地收购储备管理中的关键问题之一。因此，对于土地收购储备分配机制问题，应进一步采取措施，完善土地收购储备运作管理机制。一方面要明确土地收购储备过程中，主管单位和行政授权组织等相关部门之间的关系。通常情况下行政机关应当归属为政府土地资源管理行列，而行政授权组织受到行政机关授权之后，全面负责进行土地的收购储备工作。另一方面在理顺行政机关和行政授权组织的关系后，应建立有效的考核奖惩机制并严格加以落实。对政府部门来说，在工作中要将这作为有效管理的依据，积极开展相关工作，从而保障各项工作的顺利进行。

3.优化资金筹措和使用管理。在当前城镇土地收购储备工作中，收储资金的筹集是政府部门需要高度重视的问题之一。因此，为维护城镇土地收购储备工作的正常开展，一方面要优化资金筹措渠道，另一方面需要盘活现有储备资金，切实保障土地收储资金的安全。在优化资金筹措渠道中，需要充分发挥民间资本的作用。土地储备机构应积极与财政部门对接，融入地方政府债券发行体系，通过发行地方政府债券，吸纳社会闲散资金，扩大民间资本所占的比例，有效缓解地方政府偿债压力，降低银行系统金融风险。同时，针对来自企业方面的资本，政府可以建立相应的补偿机制，鼓励企业投资。例如政府可以对投资企业的产品或服务给予优先采购的政策照顾，这样不仅有助于提高企业的投资热情，企业也可以通过获得政府优先采购的特权，增加自身的社会声望，确立竞争优势，一举两得。在优化资金筹措渠道的同时，改革传统土地供应模式，构建健全的土地储备工作循环机制，其主要内容包括：（1）对于划拨土地项目，可以在依法免除其相关税费的基础上，实施保本供地政策，由用地户承担土地统征和手续报批过程中所需要的费用。（2）实施宗地统征预决算。要求在征地前，能确定每一宗拟征土地的用途，并根据多种方法确定土地的成本、升值空间等，并且在土地征收后，再开展宗地决算，切忌出现盲目征地现象，切实保证资金使用效率。

三、结语

主要研究了城镇土地收购储备工作的相关问题，在介绍问题的基础之上，对其解决措施进行阐述。总体而言，在当前城镇土地收购储备工作中依然存在多方面问题，这就要求相关人员在工作中，能深入研究导致出现土地收购储备问题的原因，分析诱发问题的深层次因素，再提出相应的解决措施，确保能全面提高城镇土地管理水平，为推动城市化发展奠定基础。

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作者简介：徐再彬（1984.11—），男，贵州织金 ，穿青人，本科，助理工程师，主要研究方向：土地资源管理。