浅析房屋承租人的优先购买权

李佳琳

摘 要 房屋承租人优先购买权，是指出租人在出售房屋时，承租人在同等条件下优先于第三人购买的权利。本文主要从房屋承租人优先购买权制度设立的依据及其性质出发，探究其存在的问题，以期对房屋承租人优先购买权制度有进一步的了解。

关键词 房屋承租人 优先购买权 形成权 同等条件

中图分类号：D923 文献标识码：A

1房屋承租人优先购买权设立的依据及其性质

1.1房屋承租人优先购买权设立的依据

房屋承租人优先购买权设立的依据主要在于实现居者有其屋的目的。房屋作为重要的生产生活资料，具有满足人们居住、生活的功能，是人们生活不可缺少的重要部分，况且承租人在租赁房屋时会考虑多方因素，生活因素、工作因素等，经过深思熟虑才会租住，从而形成了稳定的生产生活关系。因此，为了更好地保护承租人的合法权益，保障其居住权以及维护社会的稳定，我国《合同法》230条规定了房屋承租人优先购买权制度。

1.2房屋承租人优先购买权的法律性质分析

（1）该权利属于法定权利，而非约定权利。即无论合同双方当事人是否约定，只要出租人想出售自己的房屋，在同等条件下承租人就有优先于第三人购买该房屋的权利。

（2）该权利属于附条件的形成权。所谓形成权，是指依照权利人的单方意思表示，无须他人参与，即可导致某一既存的法律关系发生变动。在房屋承租人优先购买权制度中，出租人出售房屋，在同等条件下承租人作出购买该房屋的意思表示时，无须出租人的同意，承租人优先取得房屋的所有权。但该形成权的基础必须是承租人以同等条件来购买该房屋，因此说，承租人优先购买权的属于一种附条件的形成权。

（3）该权利属于专属权。出于对于出租人利益保护的目的，房屋承租人的优先购买权仅限于房屋租赁合同中的承租人行使，该项权利不得转让和继承，具有专属于承租人的特性。

2房屋承租人优先购买权存在的问题

2.1次承租人的权利认定问题

我国法律明确规定了承租人在同等条件下享有优先购买权，而次承租人是否享有该项权利，我国法律并未作出规定。笔者认为，在非法转租中，承租人未经出租人同意转租的，次承租人无优先购买权自不必言。而在合法转租中，承租人与次承租人均享有优先购买权，且次承租人的优先购买权具有优先性。从次承租人的权利来源来看，次承租人的权利来源于承租人，二者的权利内容具有一致性，其权利行使内容不会超越承租人，次承租人行使优先购买权并不会给出租人权利带来实质损害。而出租人对转租的同意也意味着对第三者权利的认可，因此应对次承租人权益予以保护。从权利的优益性来看，并存的两个以上权利主体行使权力必然要经过选择。优先购买权是对人权，是对特定对象的信赖利益保护，此时次承租人占有、使用该房屋，已经形成稳定的社会关系、法律关系，相较于承租人来说，次承租人对该房屋的利益需求更大，因此说，其优先购买权具有优益性，优先于承租人。

2.2承租人优先购买权同等条件问题

《合同法》第230条规定承租人在同等条件下享有优先购买权。但对“同等条件”并未作出具体的规定。我国学理界的通说观点认为对同等条件应采取“相对同等理论”，但该理论认为的大致同等，过于模糊，并没有一个清晰的规范。笔者认为承租人优先购买权中的同等条件应包含以下几个方面。

（1）标的物特定。同等条件所指向的标的物需特定，即承租人优先购买权仅限于其租赁的房屋，超越其租赁房屋的部分承租人不享有优先购买的权利。

（2）价款及支付方式。价款和支付方式是交易双方在交易过程中非常重要的两个要素。因此，承租人只有在价款和支付上等同于或更加有利于出租人时，才能行使其优先购买权。

（3）支付期限。出租人出售自己的房屋往往是出于对于现金的急迫需要，若第三人承诺将房屋价款在某一期间内一次性支付给出租人，则房屋承租人也应该在该期间内一次性支付房屋价款才能行使优先购。

（4）担保状况。在出卖人出卖房屋时，第三人不能一次性支付房款，采取分期付款方式支付价款，但出于对出租人的利益考虑，第三人用自己的财产或他人的财产为出租人设立了担保，对于出租人来说，该债权就具有了优先受偿的权能。而此时对于承租人来说，就必须也设立相应担保或者一次性支付房屋价款才能行使其优先购买权。

2.3承租人的优先购买权与第三人权利冲突问题

关于承租人优先购买权与第三人的权利相冲突，我国法律未统一规定。根据最高人民法院出台的相关司法解释，承租人的优先购买权受到侵害的，承租人可以请求确认出卖人与买受人之间的买卖合同无效。笔者认为该司法解释存在欠妥之处，若第三人在明知出租人出售房屋未通知承租人，与之订立房屋买卖合同，此时第三人为恶意，其权利当然不受保护。但若第三人不知租赁合同的存在，且出租人与次承租人之间的房屋租赁合同未备案，善意的购买人虽不能以善意取得制度取得房屋的所有权，但基于民法的公平原则，信赖保护原则，善意购买人的权益也应该受到保护。若赋予承租人优先购买权以追及力，承租人行使优先购买权替代善意第三人取得房屋所有权，就会导致善意的买受人无辜承受不必要的损失。这是有违民法基本原则的。而对于承租人的救济，承租人可以出租人未尽通知义务，致使其权益受到侵害为由，向出租人主张侵权责任。

3总结

承租人的优先购买权作为一项重要的民事权利，关乎公民生活的基本，我国立法及司法对该项权利的规定应进一步完善和明确，以解决纷繁复杂的现实情况。

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