房地产投资分析课程的主要教学内容研究

周琳 宋梦歌

摘要：房地产投资分析课程是建筑院校房地产专业开设的一門实践性很强的必修课，涵盖的知识面广，与房地产金融与保险、房地产市场营销、房地产经营管理等相关学科交叉。本文旨在探讨通过研究房地产投资分析中最重要的融资风险的内容，对房地产项目融资风险的防范提出建议，来提出一些观点以供参考。

关键词：房地产投资分析；融资风险；教学

中图分类号：G642.3 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2016）45-0065-02

一、引言

房地产投资分析作为一门必修的专业课，依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的核心内容，分析了最新的房地产投资分析相关政策与评价指标的变化，还包括社会与环境评价等相关内容；房地产投资分析课程最重要的内容就是房地产融资风险。本文就融资风险进行详细的分析，对风险防范提出观点，便于学生更深入认知房地产投资分析这门课程。

二、房地产投资分析课程的主要内容分析

（一）融资风险分析

1.融资渠道集中。尽管国内目前已经出现并得以应用的融资方式越来越多样化，但由于我国房地产金融市场还处于发展的初步阶段，许多金融产品和手段并不成熟，因此，企业在房地产开发项目过程中过度依赖于银行贷款的状况仍旧没有太大的变化。

可以从对比看出，2016年第一季度房地产项目资金结构与2015年度相比整体上变化不大。需要说明的是，在其他资金来源中，定金及预收款项占总资金来源的25%左右，所以项目的资金来源主要是自筹、银行贷款和预收款项。

2.法律法规滞后。我国融资体系的发展并不十分完善，缺乏相应的法律法规来对各种融资方式和渠道进行有效的约束和规范，融资过程中法律漏洞也十分常见。例如针对通过互联网形式进行公开小额股权融资的股权众筹融资方式，我国至今还未出台专门具有针对性的行政法规和部门规章，只是在《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》等类似的文件中对该种融资方式进行了初步的定义，这为企业进行众筹融资触犯法律底线留下很大的隐患和风险。类似情况还有因缺乏法律规范导致的信托兑付危机等，项目融资过程中应重点注意存在法律争议的融资渠道或方式。

3.融资成本高。融资成本过高一直是房地产业常见的现象，也在不同程度地限制着房地产业的发展。项目通过间接融资可较为灵活地获得所需资金，但间接融资除了保密性差之外最大的缺点就是融资成本高，如通过券商融资成本在15%-25%之间，信托融资成本则在13%-20%之间。即使是成本最低的银行借贷，其理论年利率为7%-10%，但加上如贷转存、顾问费等各种成本费用之后，综合成本也在8%-12%之间。直接融资渠道如股市融资的综合成本则在15%左右。虽然政府通过一系列调控政策来缓解融资难的问题，但短期内企业所面临的融资形势依然十分严峻。

4.项目决策不理性。项目决策的过程实际上是项目发起人通过市场调研，发现新的投资机会或者领域，结合自身实力确定是否要进行投资的过程。在这个过程中，造成决策失误的常见原因有两种，一是市场调研结果与实际有偏差，二是对自身综合实力评估不准确。前者由于房地产市场的需求空间很大，近年来房地产的投资属性不断被放大，与之相反的是消费者的购房能力有限，若市场调研只重需求不重消费者的购买水平，则会造成有市无价；而后者最典型的例子就是开发商通常都会同时进行多个项目的滚动开发，以期获得更大的市场利润，却忽略了多项目管理需要完备的项目管理技术和资源分配能力，包括保持资金的持续供应并在时间和空间上合理分配的能力，理性的项目融资决策需要通过建立系统完备的决策机制来支撑。

（二）风险因素之间的相互作用

基于上述风险种类分析，可将风险分为两大类别，即内源性风险和外源性风险。外源性风险主要包括不可预见的政治、经济、行业市场等的变动，内源性的风险是建立在项目自主性基础上，主要包括对项目资金流、工程建造过程、后期运营过程的管控。然而，在大范围来看，各种风险因素之间是相互关联、相互作用的。

（三）融资风险防范分析

目前，一些传统的风险防范方法已经在大范围内得到应用，如与具有实力的房地产企业合作进行项目的开发分散风险；发行股票或债券，在接纳民间资本的同时对风险进行分摊；在具备条件的情况下发起项目预售活动，在规避市场风险的同时有效实现风险的分散。然而风险随资金的流动无处不在，想要从根本上对风险进行管控，需要我们将风险防控工作落实到项目进程中的方方面面。

1.建立动态风险评估与防范机制。在项目进展的过程中，应根据项目实际情况建立起针对性的全面动态风险评估与防范机制，以帮助项目负责人进行理性地决策。对项目外部不可预见的环境因素如政治、经济、行业市场的变动进行实时监控，实现对外部环境变化的敏锐感知，并据此对项目的资金流做出灵活的调整；对项目内部资金及物料的流动、工期进度、工程质量进行动态跟踪检查，及时跟进项目公司报送的资料，评估各参与方在项目中的实施情况，一旦发现偏差应及时向项目发起人及投资人提出建议以及预警。

2.组合利用不同的融资方式。成本与风险之间有着密切的对称关系，即当融资成本上升时，对应的风险会下降；当融资成本下降时，项目所承受的风险会上升。因此在成本与风险之间寻求一个合理的平衡点将有利于项目融资的顺利进行。项目直接融资不需要经过金融中介机构，因此所要支付的成本比间接融资要低，但也正因为缺少了中间担保机构，直接融资所面临的风险比间接融资要大。可以通过组合多种融资方式，根据资金的用途有区别地进行不同渠道的融资，寻求风险与成本的均衡与对称，可适当降低风险，节约成本。

3.利用计算机技术模拟工程建造。在多数的房地产项目建造过程中，由于施工过程的复杂性、动态性和不确定性，不可避免地会存在因设计变更、试错返工等因素造成的工期拖延、成本超支甚至影响到项目质量的现象，造成了劳动力和材料的极大浪费。可利用BIM等计算机技术对施工建造过程进行反复模拟，找出各方面问题，并及时进行纠正，力争将项目真正投建后的偏差降低到最低程度，以实现低成本高效率的建造过程，最大程度地避免完工风险。

4.针对风险事件进行评估总结。一些房地产龙头企业之所以能够实现快速发展，其原因之一就在于他们善于总结经验，为下次危机风险的出现提供借鉴，减少损失。对已出现的风险事件，应及时将实际效果评价信息反馈给风险防范机制，总结此次风险应对方案带来的得失，提出更加完备的应对方案，建立风险信息数据库。增强项目在以后的发展过程中的风险抵御能力。

结论

房地产投资分析课程是建筑院校房地产专业所开设的一门专业必修课。房地产投资分析是房地产业的基础，它以形成新的房地产价值为表现结果。这门课程涵盖的专业知识多，并可以直接应用到房地产投资项目评价的实际环节。融资风险是这门课程中最重要的内容，如果这个问题弄清楚了，学生就能够了解房地产投资分析最核心的内容。能够顺利完成本课程的教学。

参考文献：

[1]王晓慧.房地产开发项目的融资成本及风险防范[J].透视经济，2014，（3）：43-44.

[2]唐高升.房地产项目融资的风险管理机制研究[J].中国集体经济，2014，（28）：58-59.