我国老旧小区有机更新中的权属问题

刘锋

摘要：老旧小区有机更新改造是我国实行的一项惠民工程，既有利于带来投资促进经济增长，更有利于改善城市环境、美化居住环境、改善居民的居住条件，是一项利国利民的大事。由于老旧小区建造时间较早，有些小区权属关系复杂，而且在改造中会涉及加层、加梯、加停车位、增面积以及管网改造等权属问题，直接影响着老旧小区有机更新的普遍开展。

关键词：老旧小区，有机更新，建筑物区分所有权，权属问题

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）05-0075-80 收稿日期：2016-03-02

老旧小区有机更新是新时期政府的一项惠民工程，既有利于经济增长，也可以提升城市和社区风貌，进而改善居民的居住条件。现实中我国老旧小区改造更新面临着资金、政策等诸多难题，而其中权属关系如何界定是老旧小区改造更新的核心和难题。在老旧小区改造更新中一般会遇到面积扩展、楼层加层、加装电梯、增设停车设施、管网改造等带来的权属问题。

1 建筑物区分所有权理论及各国法律规定

建筑物区分所有权理论对建筑物区分所有权，尤其是混合型建筑物区分所有权的专有部分及共有部分作了明确区分；国际上各国也以此为指引对建筑物所涉权属予以了界定，该理论和经验对我国老旧小区改造更新所涉权属问题具有重要参考价值。

1.1 建筑物区分所有权的主要类型及特征

建筑物区分所有权类型主要有纵切型区分所有权、横切型区分所有权和混合型区分所有权。

纵切型区分所有权，即普通的一栋建筑物的单独所有。

横切型区分所有权，即一栋建筑物以横的水平分割，各层分属于不同的区分所有人。

混合型区分所有权，通俗讲就是多层楼宇的每一层均有多户住户，具体表现为各区分所有权人所有的部分系以分间墙、楼、地板等与他人所有部分分割成封闭性空间，在构造上形成独立性，二层以上的区分所有权人其所有的部分因与基地不直接相通，而是通过走廊、阶梯或电梯与外界相通。因而，在此形态的区分建筑物上，共用部分占有十分重要的份量。

在混合型区分所有权下，涉及的权属关系就存在着专有所有权和共有所有权之分。专有所有权即区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利；共有所有权即区分所有权人对区分所有建筑的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。专有所有权与共有所有权的界定不明，直接影响着建筑物所有权的界定，进而对小区建筑物改造维修带来诸多阻碍。

我国要改造的老旧小区，主要是以集合式住宅小区为主，其所涉及的所有权关系类型为混合型区分所有权。

1.2 国际上对混合型建筑物区分所有权的权属界定

关于混合型区分所有权中专有所有权和共有所有权的界定，各国法律法规都有相关规定，但不同国家的规定之间存在一定差异。

日本《有关建筑物区分所有等之法律》中第2条规定：专有部分为区分所有权标的物的建筑物部分，它从构造上的独立性和利用上的独立性加以认定。关于构造上的独立性一般以有无固定墙壁间隔为依据；利用上的独立性以能满足人们生活目的的独立机能为依据。而对于共有部分则采取了排除法来确认，即专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分的建筑物附属物和依本法规定而约定为共有部分的附属建筑物与通往数个专有部分的走廊或楼梯，以及其他在构造上可供区分所有权人全体或其一部共用的建筑物部分。

美国《公寓大厦所有权创设示范法》中第二条规定：专有部分必须是坐落在一栋建筑物的任一层楼板上，可供独立使用的房间或封闭性空间，且与公共街道或经由共用部分与公共街道相通的直接出口；而加州《民法典》第一千三百五十条则规定：专有部分系指区分所有权要素中非属于公共部分的部分。关于共用部分则采取了列举法予以确认，依据《公寓大厦所有权创设示范法》，建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、电力系统、电梯等公用设备，除了区分所有权人另有约定外，原则上均属共用部分；加州《民法典》则规定除专有部分以外的整个建筑物部分，但专有部分内的中央空调系统，水、电管线等则非属共用部分。

德国《住宅所有权法》规定：专有部分指与共有部分不可分离的供特定住宅用或非供住宅用的空间，判断标准为该建筑物部分在构造上是否有独立出入的楼梯间或走廊通到户外，在机能上有无独立的经济使用价值。共有部分采用排除法和推定方式加以认定，具体包括：建筑物所在的土地及附属的庭院以及围绕建筑物的空地；维持建筑物的安全所必须的建筑物部分，如外墙、承重墙、天井、屋顶、天花板、地板；供住宅所有人共同使用的设施，如楼梯、电梯、冷暖气设备、自来水、电力系统；依住宅所有人全体约定共用的部分。

法国《住宅分层所有权法》中第二条规定专有部分指确保一特定区分所有权人享有排他性使用的建筑物部分或土地。第三条规定共用部分即供区分所有权人全体或数分区所有权人予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地。

我国集合式住宅小区的有机更新改造可以建筑物区分所有权的基本理论及各国法律法规相关规定的有益经验作为参考。

2 我国现有法律法规对所涉及权属关系的法律规定

我国老旧小区有机更新改造是一项新工程，因而对于老旧小区改造更新中所涉及的权属问题，现有法律法规仍缺乏较为明确的、专项的规定，但在所涉相关法律中也有了相应的法文指引。

2.1 面积扩展及楼层加层

《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》中规定“要引导旧住宅区居民分摊部分共用部位、共用设施设备的整治改造成本，对于扩大居住面积、修缮更新住房产权人专有的设施设备等项目支出，应由受益的住房产权人承担。”该规定为老旧小区改造中带来的扩展面积的产权归属提供了明确指引，而关于楼层加层的权属认定仍然缺乏较为明确的法文规定。

2.2 加装电梯

《物权法》第七十六条规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

第七十九条规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。

第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。以上规定对加装电梯的实施及电梯费用分摊等提供了指导。

2.3 增设停车设施

《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定明确了小区内停车设施应优先满足本小区内业主需求，并对其处置方式作了明确规定。

2.4 管网改造

《物业管理条例》第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。

第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。

《城市供水管理条例》第二十七条规定“城市自来水供水企业和自建设施供水的企业对其管理的城市供水的专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公用水站等设施，应当定期检查维修，确保安全运行”。

《中华人民共和国电力法》第十九条规定“电力企业应当加强安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针，建立、健全安全生产责任制度。电力企业应当对电力设施定期进行检修和维护，保证其正常运行”。

《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》中规定“对于更新改造供电、电信以及供水、供气等市政公用设施的专项成本支出，应由各运营单位承担”。以上规定对管网改造中涉及的权属问题具有较为明确的方向指引。

3 国际上对小区共有设施重建或维修的经验与做法

从国际上看，各国对建筑物混合所有权下共有设施的重建与维护除了有相关法律规定外，也有一些有益的实践经验和做法。

3.1 新加坡

新加坡住宅以组屋为主，小区物业维修和保养是由政府负责牵头，同时要求物业管理企业积极配合。对于住宅楼的维修，政府规定每5年对楼房的外墙、公共走廊、屋顶、地下管网及其他公共场所进行维修；并对水电设施进行维修保养。

住宅小区公共设施运行维修费用由国家负责，如地下管网的维修；具体来讲，政府每年在预算中预留部分资金弥补小区公共管理部分赤字，同时在房屋运转利润中留存部分作为小区管理资金；另外，通过法律法规对小区装修及维修期限做出了详细规定。

3.2 日本

日本小区的物业管理法制化、规范化程度很高，能及时防范房屋失修失养及管道老化现象。如遇重大维修，一般也由政府负责主导，政府将整个地下管网体系统一到政府公共服务中去，并依靠引入中介组织实现对小区管理的规范化；通过立法将某些社会服务职能转移给社会事业单位或行业协会。

对于小区内停车设施，认为地下车库拥有独立空间和专有特性，因而归专人独有；而处于公共区域的停车设施所有权，开发商逐渐取代了所有业主的地位而掌握了其所有权，但学界至今争议颇深。

3.3 欧美国家

由于欧美国家小区基本上都为私人住宅和小型物业小区，小区地下管网的归属一般按城市公共服务设施统一建设和维护。具体讲，小区内的小工程及日常服务一般由内部维修人员来进行，大型维修工程一般采取承包方式，由专业的维修公司来做，其费用由物业管理费承担，政府可以提供补贴；而对于私人住宅，房屋内部的地下管道由房主负责，其他则由政府公共服务部门统一负责。

德国对小区停车设施规定若停车设施界标是持久性的，则此私人所属车位受法律保护，而与车位设置位置无关；并且法律规定停车设施的支出不能纳入建筑物中。

美国则规定小区内停车设施属于本小区业主，其他人无权持有；停车设施在买卖时必须与房屋一并销售，且不允许小区内停车设施出于盈利性目的出租或建新。

4 老旧小区改造更新涉及权属问题的政策建议

在老旧小区改造更新过程中，能否明确的界定所涉及的相关权属问题直接决定了各利益相关者的权责，进而影响着人们及所涉权属单位的参与意愿，最终将影响老旧小区的改造进程。

4.1 通过立法明确相关权益的边界及归属

借助《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定，出台可操作性强的关于明确界定所涉权属问题的法律规定；同时借鉴国际有益经验，明确老旧小区内专有部分及共有部分的产权归属问题，从而明确界定在改造实施过程中各方责任与义务，并在实践中加以落实，减少改造过程中由于权属归属不清问题导致的利益冲突，提高改造进程和效率。因此，在完善相关法律法规及明确产权的基础上，结合各地已有的有益经验，所涉相关权属问题的具体做法可参考如下。

4.1.1 面积扩展

改造过程中增加的面积应归业主所有，业主需承担建造费用，明确其产权归属，所收费用除弥补成本外可作为小区维修基金。

4.1.2 楼层加层

涉及楼层加层的改造，所加楼层采取对外出售的方式，所得资金用于楼宇加装电梯费用和其他改造费用，明确产权归购房人所有；或可引入市场化机制，由企业出资进行综合改造，加层面积产权归该企业所有。

4.1.3 加装电梯

对于加装电梯，应在业主同意的前提下费用由全体业主共同承担，按照《物权法》的规定，电梯产权应归业主共同所有。

4.1.4 增设停车设施

小区增设停车设施应该本着服务本小区内业主的基本理念，合理科学规划，改造以后向业主出售或者出租。如若出售，停车设施产权归购买者所有，出售资金扣除停车设施改造成本和参与改造企业合理利润后用于整个小区改造；如若出租，停车设施产权及相应收益归小区全体业主所有。

小区外公共用地上的新增停车设施建议采取BOT方式，通过特许经营模式运作。

4.1.5 管线改造

管线改造涉及的权属关系应界定清楚政府、涉及权属单位及个人的权属边界，具体要做到一户一表，权责明确，表后及入户部分费用应由住户自行负责，小区公共部分由业主委员会或管线所属单位承担，小区红线外部分归属于企业，其应承担维护费用。

4.2 加大法律宣传引导力度，提高居民的权利义务对等意识

在法律层面上，个人权利与义务是对等的，在享受权利的同时也应承担应尽的义务。在混合型区分所有权小区内，专有权与共有权共存，对于其共有部分而言，居民在享受其带来便利与服务的同时，应相应承担其维护、改造所需的费用是符合法律上权利义务对等理念的。

在现实中，居民往往只关注权利的享有，而不乐于承担义务或者只关注改造带来的义务的增加而未意识到其所带来的权利的享有，造成了在老旧小区改造尤其是公共部分改造中资金收缴困难。特别是改造后居民只关注眼前利益，缺乏长远意识，在意识到要承担缴纳物业费的义务时并未意识到现代物业的建立使其所能享受到的现代物业管理服务的权利，因而居民对建立现代物业管理服务体系态度不积极。因此，应加大法律宣传引导力度，提高居民的权利义务对等意识。

参考文献：

1.陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社.2007

作者简介：

刘峰，住房和城乡建设部政策研究中心，博士，助理研究员，研究方向为宏观经济、房地产等。

Abstract：The old districts organic renewing is a Waste Management Project of China.It is a major event for the country and the people，not only promoting economic growth by bringing investment，but also improving the urban environment beautifying the living environment，and upgrading the living conditions of residents.Because the old district was built many years ago，its ownership is complex.Besides，the ownership，such as adding floor，installing elevator，increasing parking area，enlarging acreage and piping network transformation，affects the old districts renewing progress.

Keywords：Old district，Organic renewing，Ownership of building distinction，Ownership

李求军/责任编辑