房地产产权中的冲突与处理

毋会萍

[摘 要] 房地产产权（real estate title）主要将房地产作为一种特殊的财产继而形成的不动产产权形式，按照我国法律的相关规定具有绝对性以及排他性等特点。目前来看，经济以及社会的发展使得城市化建设越来越快，与之相应的房产纠纷事件也发生得较为频繁。我国现阶段实施的房地产产权产籍管理制度也出现了一系列的问题，因此在一定程度上阻碍了房地产的可持续发展。在此，笔者将根据相关工作经验，研究分析房地产产权的相关问题，并且提出针对性的解决方法。

[关键词] 房地产产权；冲突；解决方法；地产权制度

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016 . 05. 083

[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2016）05- 0157- 02

0 引 言

由于我国城市化的发展比较快，所以城镇的住房制度也发生了一系列的变化，继而促进了房地产行业的快速发展。根据相关研究资料结果显示，我国诸多研究专家对房地产产权存在的问题以及冲突做出了详细的解释，但是在部分问题上仍然没有达成共识。尤其是我国现阶段正处于经济转型期，所以需要对房地产产权的问题加以重视，对房地产产权进行系统化以及科学化的管理。

1 房地产产权内涵分析

由于房地产相关行业近年来发展得越来越快，越来越多的高楼大厦拔地而起，所以人们对房地产产权的相关问题越来越重视。但是，人们目前普遍对房地产产权的相关定义未达到一致认识，相关房地产研究专家从法律角度或者经济角度以及产权形式角度对房地产产权进行定义。从法律角度的相关研究来看，认为房地产产权是所有权，此种观点得到了人们的广泛认可。相关法律也规定产权就是在法律法规规定的范围内，其财产所有者享有对财产的以下四个方面的权利：①占有；②使用；③收益；④处分。除此之外，在有关房地产的书本当中对房地产产权等于所有权的观点也有迹可循。从经济角度来看，房地产产权是多种权利的组合，主要包括以下四个方面的要素：①占有权；②使用权；③收益权；④处分权。上述观点明确否定了所有权等于产权，经济学家认为应该将房地产产权作为所有权的重点核心。从产权形式角度来看，房地产产权是可以让自己或者让他人受损/受益的权利，此种观点以土地产权的所有权为基础，在转让的过程中反映出社会/个人的受损/受益情况。在笔者看来，经济学家的角度所陈述的观点比较客观，房地产产权应该以所有权为重点。

2 房地产产权存在的问题与冲突

2.1 房地产产权的产籍管理与市场经济相互冲突

目前来看，我国的房地产产权的产籍管理信息系统一般包括以下四个板块：①登记系统；②房地产测绘系统；②档案管理系统；④系统管理系统。上述四个板块具有以下几个方面的基本功能：其一，虚拟楼盘表；其二，同一窗口办理；其三，数据查询与统计分析；其四，系统管理。由于我国现阶段实施的房地产产权的产籍管理制度与市场经济的发展存在一定的冲突，因此导致了我国的房地产产权发展不顺畅。从房地产信息系统的4个模块角度来看，各个模块数据之间存在共享作用，但是现阶段实施的是房地产与地产权分开管理。简而言之就是房产管理部门有自己的一套数据，而地产管理部门也有自己的一套数据，难以满足房产与地产一体化的基本要求。而随着市场经济的发展，房地产数量的增多以及公有房屋被切割成私有房屋的情况逐渐增多，在产权登记以及产籍管理等方面的工作量也大大增加。从产籍管理权属证书本身的性质来看，需要相关工作人员发放高质量以及标准化的防伪措施，继而增加了登记发证工作的强度。

2.2 房地产产权的结构以及分类问题

上文曾经提到过法律学家以及经济学家对房地产产权机构的划分存在争议，主要体现在以下三种观点：①土地产权应该被划分为使用权、占有权以及所有权等；②有条件地让土地使用者得到部分土地使用权；③房地产产权应该分为财产所有权以及财产特附属权。在目前的相关研究来看，对房地产产权的定义分为以下三个层次：①房地产他物权；②房地产产业权；③房地产所有权。

房地产产权的分类依据是不同的，产权的类型也存在不同的特点。在笔者看来，以房地产产权的使用期限为基础依据，对房地产产权进行分类分析，得出以下两种观点：①完整产权；②非完整产权。从完整产权的角度来看，业主可以对房屋无限期使用，根据自己的兴趣爱好来进行处理，其主要特点表现在永久性以及继承性等。目前来看，我国的完整产权尚不存在，我国土地具有公有制性质。从非完整产权的角度来看，非完整产权也被称为租赁权，简而言之就是对完整产权的分割。

3 解决房地产产权冲突的具体办法

我国现阶段实施的是社会主义制度，土地所有权归国家所用。从上述角度来看，我国想要在房产权与地产权方面进行统一管理，首先必须从立法入手，对土地的使用权限方面进行改革。

3.1 加强房地产产权的产籍管理

房地产产权产籍管理方面的工作能够对房地产所有权的主体进行一定的保护作用，继而有效实现社会秩序的和谐以及对城市的合理化管理。加强对房地产产权的产籍管理也可以为经济建设发展提供可供参考的数据，继而有效保障GDP的稳步发展，为社会历史提供相关的发展素材。从另外一个角度来看，对房地产产权的产籍管理也可以为建筑专家提供房屋的使用情况，继而清楚掌握该座城市居民的生活水平高低。那么，对房地产产权的产籍进行管理需要从以下两个方面来进行：①对面积进行规范化的测量与计算；②加强房产权管理部门与地产权管理部门之间的沟通与交流。从对面积进行规范化的测量与计算角度来看，政府首先需要针对目前出现的面积确认而政出多门的问题进行处理。面积的相关确认是房屋产权确认过程中最关键的问题，需要相关部门对其加以重视，并且按照我国的相关面积测量标准来进行测量。针对部分无法测量的问题，需要报告上级。从加强房产权主体与地产权主体之间的沟通与交流角度来看，房产权管理部门与地产权管理部门之间的信息交流要更为频繁，并且按照相关规章制度办事，与此同时房产权管理部门与地产权管理部门需要对建立房屋以及地产登记证等信息进行及时的了解。

3.2 解决房地产产权的结构以及分类问题

在现阶段的房地产产权制度的法律规定范围内，需要注重以下三个方面的问题：①关于房屋拆迁中的土地使用权补偿问题；②关于土地使用权年限期满对土地上的建筑物处理等问题；③完善房地产利益分配制衡机制。从房屋拆迁中的土地使用权补偿问题角度来看，在确认了土地使用权是不动产权之后需要对城市房屋拆迁改造未对土地使用权提供专项补偿，继而出现违背物权法等问题进行研究分析。目前来看，被拆迁的房屋基本上都是旧房子或者危险房子，土地使用权也需要进行一定的评估。现阶段的房屋补贴做法在拆迁法中明确规定给土地使用权的主体提供补偿，将划拨之后的土地使用权加上房屋重置之后的价格进行价值评估，继而计算出合理的赔偿价格。从土地使用权年限期满对土地上的建筑物处理等问题角度来看，笔者认为土地使用权因为年限到了而丧失相关权利这是必然的，但是对于土地上建筑物的所有权逐渐归于消失等问题，是由国家出面有偿取得伤害了房屋所有权主体的权益。从完善房地产利益分配制衡机制角度来看，必须着重注意产权主体独立化以及产权分界问题，需要从理顺城市土地所有者以及房地产使用者之间的分配关系出发，对份额进行科学化的分配与处理。让城市土地所有者的代表来参与受益分配，并且通过土地使用权转让的方式来获取相关收益。

4 结 语

综上所述，随着我国经济的发展以及社会的进步，房地产行业逐渐成为了我国国民经济发展中的支柱行业，并且带动着其他产业的发展。随着我国城市化脚步的不断加快，房地产行业对城市的影响越来越大，与此同时房地产产权纠纷的事件也发生得较为频繁。就现阶段的研究结果来看，我国在房地产的开发与建设中遇到了以下两个方面的冲突与问题：①房地产产权的结构以及分类问题；②房地产产权的产籍管理与市场经济相互冲突。

主要参考文献

[1]王丽英.我国房地产产权产籍管理信息系统存在的问题及建议[J].中国集体经济，2011（4）：151.

[2]马娟.试论房地产产权产籍档案信息化管理与应用[J].西部大开发：中旬刊，2012（9）：95.