涉房委托公证之浅见

吴东香

摘 要：近年来随着我国房地产交易市场的蓬勃发展以及公民法律意识的逐步提高，涉房委托公证已成为许多公证机构的主要业务之一，它不但提高了房地产交易登记的效率，而且有效地促进了交易登记的顺利进行，节约了社会成本。但涉房委托公证的办理由于时代的进步和法律法规的更新，在实践中难免会因各种因素影响，导致产生很多难以防控的风险。文章侧重于对涉房产委托公证的理解，存在的风险，以及如何解决实践中遇到的问题，提出一些浅见。

关键词：涉房委托公证 风险防控 房地产

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）06-080-02

前言

所谓涉房委托，是指委托人授权的事项围绕的标的物是不动产房屋类，针对涉房的登记、抵押、租赁或交易等事项在依法自己享有的范围内委托自己信任的朋友、亲戚代表处理自己的事务。已于2015年6月29日国土资源部第3次部务会议审议通过《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。第九十八条权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。这些都是目前涉房委托公证得以使用的依据。

一、房产委托公证的现状

当前公民对涉房委托的需求在不断增加，涉房委托公证的范围也在不断地变化，办证数量也在不断地增长，涉房委托公证已成为许多公证机构的主要业务之一，在国内公证中占据相当份量，特别是2006年以后，房地产交易市场的快速增长.有关房地产方面的委托数量也呈急剧上升趋势。

二、涉房委托公证办理的方式与审查

（一）涉房委托公证办理的方式

根据中公协通过的《办理房屋委托书公证的指导意见》，公证机构办理委托书公证有两种证明方式：一种证明方式是公证机构依据《公证程序规则》第36条规定，对你实施的委托行为办理公证，即证明你所实施的委托行为符合《民法通则》第55条规定；另一种证明方式是公证机构依据《公证程序规则》第38条规定，仅证明你在本公证员面前，在委托书上签名（盖章、按指印），对于委托书的内容则不作出证明。实践中，由于涉房委托涉及的房屋所属地域的全国性，从办证成本及委托要求的及时方便角度上来说，现大多公证机构和委托人都选择采用证明在委托书上签名（盖章、按指印）的方式办理。公证机构办理房屋委托书公证原则上适用《公证程序规则》第三十八条规定，仅对委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明，不对委托书的内容进行证明。

当然，如果委托人或者接受房屋委托书的第三人有特殊需要的，公证机构也可以适用《公证程序规则》第三十六条的规定，对委托人的委托行为以及委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明。选择要求公证机构以前一种证明方式出具公证书，则应当在公证申请表中注明申办“委托公证”；如果要求公证机构以后一种证明方式出具公证书，则应当在公证申请表中注明申办“签名公证”或者申办“委托书签名公证”。

（二）涉房委托公证办理的审查

1.形式审查。委托人申请适用《公证程序规则》第三十八条的规定，仅对委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明，不对委托书的内容进行证明。公证机构在委托人的身份认定审查通过的基础上，仅需要对委托人提交的其他材料进行形式审查，如委托人只要提供出不动产权证、婚姻关系证明材料等就行，不再需要进一步核实。

2.实质审查。中公协《办理房屋委托书公证的指导意见》第十二条规定，公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证，除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外，还应当重点审查下列事项：（1）委托人的身份是否属实；（2）委托人是否具有完全民事行为能力；（3）委托书内容是否与委托人意思表示一致；（4）委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容；（5）处分房屋的，以查阅房屋登记簿的方式核实委托人提交的房屋权属凭证是否属实，以及该房屋有无被抵押、查封、扣押等限制处分的情况；（6）委托书所处分的房屋属于夫妻共有财产且夫妻不能共同签署委托书的，另一方是否同意；（7）委托书中委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期是否属实；（8）委托人为被羁押人员的，应当注意审查委托人是否可以处分委托书所涉及的房屋，必要时可以向有关部门核实。

从时间、成本、实用上来说，形式审查办理公证有及时、快捷、成本低的优势，可达到公证机构与申请人双赢的结果。而如果选择实质审查方式办理公证，则达不到委托人的困难能立即得到解决的目的。

三、现阶段涉房产委托公证的风险

（一）一房多用

实践中，部分房产买卖双方会以委托卖房公证书作为交付房产款项的依据，即房产所有人委托买受人或者买受人信任的人办理房产出售手续，以此来规避相关的政策或者税收，在这种情况下，会出现一房多用的情况，即房产所有人在不同的公证处办理委托卖房公证，形成时间差，由于各地公证处没有形成完备的信息共享，无法查询房产的现状，导致不同的买受人遭遇委托公证书不能使用的情况。另外，部分公证书是在产权证还未办理的情况下办理委托房产出售公证，更容易导致上述房产一房多委托的情况出现，给当事人造成极大的损失。

（二）名为委托，实为借贷关系

由于民间借贷的活跃，加上个人抵押没有健全的法律规范，所以出现了部分民间借贷假借委托卖房公证，达到可以处分债务人房产的目的。实践中，公证人员经常会发现委托人为了达到借贷的目的，非出于自己意思真实表示，连同配偶一起办理房产出售、抵押、租赁等一揽子委托事项公证书，将房产的处分权转移给受托人，而受托人往往是债权人，而一旦民间借贷合同未能及时履行，受托人往往可以迅速将房产交易或抵押，实现资金回笼，在这种局面下，往往会出现配偶一方反悔，或者双方反悔的情况，导致纠纷的产生。举个例子，李先生由于资金周转困难，通过广告找到了小贷公司A公司，A公司同意借款100万元，但是前提是李先生必须配合A公司办理李先生名下唯一的一套住房的委托买卖公证，以公证委托的形式将房子抵押给A公司，李先生资金紧张被迫无奈，跟妻子商量后来到公证处，办理了房产出售委托公证，把房产的处分权委托给A公司的经理王先生，并把房产证跟土地证交给A公司，李先生特地咨询了委托撤销问题，考虑到资金周转过来就可以把委托撤销。过了几个月，当地房地产行情大涨，李先生的房产升值了20%，已经超过了李先生之前所贷的款项，A公司的经理王先生见状，拿着委托公证书和房产证、土地证，找到第三方买家，直接把李先生的房产过户给第三方买家，而李先生夫妻得知这一情况，便马上来到公证处要求撤销该公证，但为之已晚，只好诉诸法院。这就是一个典型的假委托真借贷的例子，委托人以真实的委托将房产的处分权转让出去，所以，当房产真正被处分出去，后果也只能由委托人自行承担。

（三）委托权限跟时间差，造成受托人损失

实践中还存在一种情况，为了规避国家相关税收政策，如二手房买卖必须产权证满2年可以免征营业税的规定。去年，家在北京的高先生通过某中介公司看中一套房产，由于房产单价较高，二手房税收需要花一大笔钱，高先生便与业主林某协商如何逃避这笔营业税：高先生付完房款后，以办理委托公证的方式，将房屋交付高先生使用，待满2年后再办理过户手续。买卖双方对约定内容达成一致后，高先生便向林某支付了全额房款，双方在北京某公证处办理了委托公证手续。但不久，林某由于炒股失败，欠下巨额欠款，法院对其财产进行查封，由于上述房产仍登记在林某名下，遂被法院一并查封，高先生因小失大，得不偿失。

由于委托是一种单方法律行为，仅代表委托人对受托人进行了相关授权，却不能反映实际的交易关系。在这个案例中，高先生与业主林某虽然就该房产办理了委托公证，但未签订相应的房产买卖协议，也未在房管局办理产权登记，故房屋产权未发生变更及转让，该房产的所有权仍属于林某所有。所以，当林某负债时，该房产将作为被申请执行财产遭到法院查封和拍卖。

（四）审查不严，造成人证不对

由于现行的法律制度以及人证识别的设备还不够完善，现实中还存在很多人钻法律空子，以假的身份证或者假的人来蒙混公证员，另外还有少数当事人以假的结婚证、产权证以及假的户籍证明来骗取公证书，造成真正的委托人没有签署任何委托书但名下房产易主，或是夫妻一方没有同意而另一方通过“假公证书”达到共有房产出售的目的，这给相关当事人造成了极大的损失。比如最近比较有影响力的，赵薇老公涉房委托公证案，就是假人办证审查不严的典型，这也给公证处带来极大的负面影响以及损失，对公证处的公信力造成极大的影响，所以公证员在屡屡面对这些“不正之风”的时候，就需要练就“火眼金睛”，尽可能的避免“假证”“错证”的出现。

四、防范风险的主要措施

基于上述提及的实践中遇到的涉房委托公证的风险问题，笔者提出几点解决的措施：

（一）信息资源共享

建议由公证行业管理协会建立资源共享制度，可以通过省级公证协会申请查询涉及售房、抵押等处分大宗物权的公证书，针对身份证或者产权证查询，为各个地区的公证办理提供办理依据，以免出现一房多用的情况；与房地产部门共建信息资源共享平台，将涉房委托或继承公证以文字或图片的信息及时上传，房地产部门在办理过户时可以及时查阅，确保信息及内容完全一致，可以有效避免公证书内容被篡改的现象出现，出现虚假公证书也可以及时告知公证处，以便及时通知公证当事人。另外公证机构在办理涉房公证时，也可以及时核验房产信息及房产所有人，辨别当事人提供材料的真伪，避免错证的出现。

（二）审查材料、做好笔录，杜绝借贷关系的卖房委托

在办理涉房公证时，公证员应通过询问、查验证明材料等方式来探究当事人的法律需求、申办公证的目的及其风险承担意识。如当事人明确表明是为达到担保债务的履行、进行房产交易或是规避转卖房产税费的目的而作的委托，公证员应明确将此类非真实意思表示的委托可能造成不利的法律后果告知当事人并拒绝受理。

（三）建立诚信档案制度

由于现阶段出于便民的需要，公证书的办理地域限制较少，导致信息不畅的情况时有发生，所以建议公证协会平台应建立一套诚信机制，一旦发生提供虚假材料或者恶意骗取公证书的情况发生，应及时将这类不法分子的信息共享到平台上，以免此类人流窜至其他公证处办理，杜绝此类公证“假证错证”在其他公证处得逞。

（四）坚持客观真实，严把人证审核关

全面提高防范风险的能力是每个公证人员必备的基本素质，严格把控客观真实，实事求是对待每个当事人和每个案件，在受理、审核、审批、收费、结案等各个环节提高防范风险的能力。特别在关于涉房公证审核上，必须要对委托人的精神状况以及民事行为能力进行审查，确保委托人是完全民事行为能力人在神志清楚的情况下做出的委托，并对整个委托过程全程录音录像、拍照留底，仔细比对委托人跟身份证上的人像，有条件的公证机构应采用人像与身份证比对设备，确保人证合一。

结语

公证制度是当代法律制度的一个重要组成部分，是预防纠纷的重要手段，在提供便民的同时也节省了大量的社会资源，但是公证也是一项非常严谨的法律行为，便民不等于将法律原则的底线都弃置，必须严格依照规定的程序以及最大限度的遵照客观事实，才能发挥其良性作用，特别在涉房委托公证上，讲究“你办事我放心”，房屋的处分属于个人以及家庭的重大决策，在办理此类公证上更加应该慎之又慎，尽最大努力去体现委托人的真实意志，让其做出正确的委托行为。公证人员应尽到“专家责任”责无旁贷，维护好各方当事人的合法权益，实现多方共赢，为陌生的而需要沟通的权益人之间搭架起桥梁，为社会主义的诚信体系建设尽公证行业的最大努力。

参考文献：

[1] 《中华人民共和国公证法》，2005

[2] 王胜明，段正坤主编.中华人民共和国公证法释义.法律出版社，2005

[3] 中国公证协会业务规则委员会编.主要公证事项告知内容和询问笔录参考格，2012

[4] 刘安吉.反思售房委托书公证.中国公证，2011（05）

[5] 李建洲.论夫妻共同财产制对不动产登记公信力的影响.法律适用，2011（07）

（作者单位：福建省莆田市学园公证处 福建莆田 351100）

（责编：纪毅）