个人二手房交易税收问题浅析

杜静萍

[摘 要] 2015至2016年，我国宏观经济政策多次调整：6次下调存款准备金率，5次下调基准利率，放宽房地产贷款政策，加大税收优惠等。这些政策极大的释放了货币的流动性，刺激了二手房交易，交易量和交易价格均大幅上涨，税源规模扩大，偷逃税现象也随之增加，成为税务部门当前亟待解决的征管热点问题。基于此，我国应改革二手房交易个人所得税的征税办法;运用网络技术，加强征收管理，核实成交价。个人二手房交易的征税，要加强征管，也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应，又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。

[关键词] 个人;二手房交易;税收问题;对策

[中图分类号] F230[文献标识码] B

引论

2015年至2016年，国家宏观经济政策多次调整。央行6次下调存款准备金率，5次下调基准利率，利率达到近年来最低，流通中的货币量极大增加。另外，房地产贷款政策放宽：二套房首付最低20%，公积金贷款个人额度最高可达40万元，贷款利率低至2.75%。税收优惠，相关税收均有减免。各种利好带来了二手房交易的井喷，交易量和交易价格均大幅上涨。2015年8个重点城市二手住宅成交量约114.3万套，同比上涨87.1%。2016年1月共成交近13万套，同比涨91.8%（数据来自腾讯新闻客户端）。房地产业是近年我国地方财政的主要收入来源。房地产交易涉及的税种也比较多。

一、当前我国个人二手房交易涉及的税种及主要税收政策

当前我国二手房交易涉及转让方的税种有：个人所得税、增值税及附加（包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、印花税;涉及受让方的税种有：契税、印花税。

（一）二手房交易个人所得税的相关政策

个人住房转让所得税征收方式有两种：纳税人能提供购房原值、缴纳税金及合理有效的费用凭证的，其转让所得按个人所得税法“财产转让所得”项目依20%税率征收个人所得税;对不能提供完整、准确、有效的房屋原值、缴纳税金及合理费用凭证的，按转让收入额的1%征收个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房所得免征个人所得税。

（二）二手房交易增值税的相关政策

财政部规定：自2016年5月起，个人二手住房交易，按照5%的征收率计算缴纳增值税。另行公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

（三）二手房交易契税的相关政策

财政部2016年规定：个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（四）二手房交易其他税收的相关政策

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。从税收政策上看，个人二手房交易税收问题主要集中在个人所得税。税率高，税负相对较重，实际交易中，卖方取得的个人所得税多数转嫁给买方，为减轻支付压力，偷漏税就难免了。

二、个人二手房交易税收问题

二手房交易猛增，税源规模扩大，交易中的税收问题凸显：税制老化，交易价格虚报，个人信息难查实等。阻碍了正常的税收征管。具体分析如下：

（一）财产转让个人所得税税制不合理，不利执行

1994年，全国第四次税制改革规定，房屋交易个人所得税按财产转让所得征税。20多年过去了，基本税制始终未变。但20多年来，我国房屋交易情况发生了很大变化。

1.高房价时代，税率偏高，税负较重。房价高涨，计税依据增大，个税仍按20%的税率计征，绝对税额高。1987年全国商品房平均单价408元/平方米，1992年之前基本维持在每年上涨100元的节奏。1994年全国商品房价格约在1000元左右。到2015年，中间虽然几起几落，均价仍近6800，比起1994年上涨了近六倍。2006年到2015年10年间，个人及家庭收入增加更快，财富积累更多，房屋交易量更大。2006年商品房平均单价3367元/平方米，.以100平米房屋为例，2006年以336700元买入，2015年679300元卖出，其他合理费用按房屋原值的10%计算，计税所得约30万元，按20%的税率计算，需要缴税6万元。而在房价上涨较多的一、二线城市，缴税几十万元很普遍。高房价时代仍然沿用高税率，税负过重。（上述数据来源于国家统计局）

2.减除项目不尽合理。《个人所得税法》规定，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。上述减除项目要求凭票扣除。以往装修中，纳税人找“游击队”装修的较多，难以提供正规发票，税法规定最高可以减除原值15%的装修费纳税人无法享受，增加了纳税人的负担。

（二）二手房计税价格低于实际成交价，少报，瞒报现象严重

2015年全国住宅销售均价为6472元/㎡，房屋均价上万的城市有17个。高房价带来了高税额。趋利避税，主观上高税负触发了纳税人偷逃税的动机。假合同，假赠与等现象突出，虚报交易价格。客观方面，二手房交易不固定，房屋中介市场不规范，也给了纳税人逃税的机会。税法规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房交易价格信息足够的掌握，当地政府部门难以制定较为合理的市场指导价，税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。现在虽然启用了存量房交易计税价格核定系统，但系统数据更新不及时等仍然加大了征管难度。

中介机构也参与钻空子。在近年房屋涨势迅猛的前提下，持有5年以上的房屋差价都较高，成交价100万的房屋，如果按差额50万缴税，要缴10万，按转让收入的1%缴税只是1万，悬殊极大。实际操作中，对转让自用超过5年以上，或不是唯一住房的情况，中介机构大多按房屋原值等资料不能准确提供的情况处理，按转让收入额的1%计征，而不是按差额的20%。

（三）家庭唯一生活用房难以界定

税法规定：转让家庭唯一生活用房可享受契税、个人所得税等减免税优惠。但现在省与省之间，税务与房管等其他部门之间，未建立系统完善的信息传递机制，没有实现信息共享，难以建立税源登记档案和税源数据库，瞒报、虚报家庭住房的情况屡见不鲜。如何确定家庭唯一生活用房，仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，深入调查难度又较大。

三、针对二手房交易的税收问题，笔者认为可以采取以下对策

（一）改革二手房交易个人所得税的征税办法

个人二手房交易偷漏税严重的深层原因还是税负高，交易各方难以承受。房屋是老百姓最重要也是最贵的资产之一，一套房可能汇聚了一家几代人的辛苦所得。现行个人所得税按房屋交易价格减去原值及税费后的差价计税，征税效果较差。北京某大型房地产中介机构的从业者告诉记者：“二手房交易征税20%的规定一直存在。但是在几乎所有交易中，我们都是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的。这样操作可以减轻二手房购房者所承担的税负”（资料来源于“中国新闻网”）。这样的操作严重影响了税法的严肃性和刚性。既然在实际操作中全额计税的方法得到普遍认同，“存在即合理”。本着“税制简便，方便征管”的原则，建议国家改革个人所得税的计税方法，按成交价全额计税，制定1%-5%的幅度比例税率。对普通住宅实行低税率，高档住宅实行中档税率，别墅等实行高税率。

（二）运用网络技术，加强征收管理，核实成交价

1.开发“房屋交易搜价软件”，掌握房价最新动态。不管是国家政策变动的影响，还是交易者隐瞒，我们都不能忽视市场这只“看不见的手”。二手房交易信息在网络和中介机构比较集中，网络提供的主要是交易者的估价，中介机构更多的是实时成交价格。“房屋交易搜价软件”可以把这些数据汇总、比对，对同城同一区域房屋的交易价格阶段性更新，为税务机关调整成交价格给予更科学的指导。

2.加强对中介机构的管理，虚报重罚。中介机构是二手房交易的重要桥梁。它们更了解交易双方的需求和市场变化。但利益趋使，为了更多促成交易，他们帮交易者钻税法的漏洞，减少国家税收。房屋交易个人所得税的税务检查，应将中介机构作为重点。对虚报价格，弄虚作假等情况，一经查实，一定严惩。重者可以建议工商部门吊销其营业执照。

3.加强与其他部门的配合，建立联网机制。对于家庭唯一生活用房难以查实的问题，需要加强相关各部门的配合，利用计算机网络技术，建立信息共享的联网机制。无论是一个地区各个部门之间，还是跨地区的部门之间，都能够查到个人住房的完整信息，为征税提供准确依据。

个人二手房交易的征税，要加强征管，也要完善相关税制。要与国家宏观调控相呼应，又要保持税法的严肃性。相关税制建设仍是一项长期艰巨的工作。

[参 考 文 献]

[1]中国经济周刊.二手房交易税20%存在20年始终未变[EB/OL].人民网，2013-03-13

[2]新疆维吾尔自治区地方税务局.沙雅县二手房交易税收征管中存在的问题及对策[R].2014-1

[3]2015年7月全国二手房成交量数据统计楼市持续火爆[EB/OL].房天下深圳二手房网，2015-08-16

[4]链家研究院.全国主要城市二手房市场分析[EB/OL].腾讯新闻客户端，2016-03-08

[5]杨宏.当前二手房交易税收征管中存在的问题及对策[R].天水市地方税务局，2014-8

[6]国家统计局.1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览[R].2013

[责任编辑：潘洪志]