结合案例简析国有土地房屋征收评估中存在的问题及对策

徐微 海南首立房地产估价有限公司



结合案例简析国有土地房屋征收评估中存在的问题及对策

徐微 海南首立房地产估价有限公司

摘 要：随着我国城市建设步伐的加快，房屋征收改造成为促进旧城改造、改善城市环境和提高人民群众居住条件的重要手段，也造成房屋征收补偿成为当代中国的焦点问题之一，尽管国家先后制定了一系列措施，但一直未能有效解决被征收人的利益分配问题．因征收而发生的恶性事件一再发生。文章通过一个征收案例分析目前征收补偿估价中存在的问题，并针对存在问题提出几点建议。

关键词：成本法 假设开发法 基准地价修正法 参数

近年来因国有土地房屋征收引发的各类矛盾、冲突时有发生，在一些地方还发生了被征收人用极端手段对峙征收的恶性事件，国有土地房屋征收评估已成为当前征收纠纷的焦点。国家针对如何消除国有土地房屋征收引发的矛盾，保护当事人的合法权益；如何解决好房屋征收、补偿与拆迁的正当程序问题，对被征收人进行公平合理的补偿，并且规范房屋征收估价工作。针对这些存在的问题，国务院已在2011年通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》，作为指导国有土地房屋征收的政策法规，为更好理解国有土地房屋征收补偿价格评估，现结合近年的征收项目对国有土地房屋征收补偿价格评估中存在的问题及对策提出一点见解。

一、评估案例简介

本案例是海口市***旧城改造项目，项目情况复杂，首先是土地使用权主要有两种，一种是宅基地，一种是村集体建设用地；其次是房屋结构多样，有框架结构、混合结构、砖木一等结构、砖木二等结构、钢结构、砖铁结构、砖简结构；同时用途多样，有住宅、商业、工业、还有医院等。

本项目根据现场勘查结果及相关单位提供资料，确定采用房地分离评估方法，即将被征收房地产分离成单纯的房屋、单纯的土地及地上附着物、装修。

房屋、地上附着物及装修均采用成本法评估，成本法是根据对估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法，具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

（一）土地评估采用基准地价修正法的公式

评估宗地楼面（地面）地价＝（待估宗地楼面（地面）地价×土地用途修正系数×期日修正系数×分类用途修正系数（仅在评定商服、住宅某一楼层分摊土地使用权价格时使用）+基础设施开发程度差异）×（1+待估宗地区域影响因素总修正值）×待估宗地个别因素修正系数乘积×（楼层修正系数（仅在评定商服、住宅某一楼层分摊土地使用权价格时使用））

（二）房屋价格评估采用成本法公式

估价对象房屋价格=（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧）×建筑面积

房屋建筑面积包括自用面积和公共部位的分摊面积。

（三）地上附着物评估采用成本法公式

地上附着物包括水电气等设施。一般采用成本法．按照评估时点的市场价格进行估算。水电气等设施补偿费=自有设施数量×重置价格。

（四）城市房屋装修费评估采用成本法公式

该部分的补偿计算方法与上述评估房屋及地上附着物的补偿方法一致，不再重复。具体的评估结果见表1-1，2-2。

土地使用权价格计算表1-1

基准价（元/㎡）土地其中：宅基地项目　平均单价（元/㎡）2200村集体建设用地2200（146.67万元/亩）1320（88.00万元/亩）　1320

二、分析本案例在操作中存在的问题及采用的对策

（一）国有土地房征收估价技术的创新

2011年6月3日颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：在做征收房屋估价中，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。如果被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。不同的房地产估价方法在不同的角度上都提示了待估房地产的实际价值，在评估中都有一定的适用性。在征收评估中不只是单纯对被征收房地价值及地上附着物的价值进行评估，还要考虑被征收人参与分配部分开发利润的合理要求，所以在房地产估价方法的运用中要为体现部分开发利润提供技术上的支持。但是现在评估中常用的方法是土地用基准地价修正法，房屋用成本法来评估，而这些方法在技术上很难体现被征收人参与分配开发利润的要求，仅是被征收房地价值及地上附着物的价值。应通过这公式，即征收房地产评估价值=原房地产的客观交换价值+土地升级后地价与规划变更收益的分享部分+原产权主体预期收益，原房地产的客观交换价值可以根据情况，采用市场比较法、成本法、收益法或者假设开发法确定。因此要建立科学的估价方法体系，从多角度反映估价房地产的合理价值，减少征收当事人之间的矛盾与冲突，推动城市房屋征收工作。

（二）估价方法使用参数制订不科学的改良建议

在估价方法的运用中，每一种方法都要参数的选择，而这些参数多数年都有凭借估价师的经验，虽然有些地方技术规范规定了某些估价方法参数的范围．如资本化率、报酬率、房地产状况修正系数等。但规定的不具体、不科学，有些估价机构采用时没有科学的判断直接采用造成对结果的误差较大。基准价是在一定区域路线内同类房屋的均价，通常同一档次的基准价覆盖的区域是相当大的，而有些基准价是由政府主管部门制定的，虽然制定的理论依据满足市场原则，但始终是政府直接干预了征收估价价格，影响着征收补偿金额。有些地区基准价的制定周期长，修正系数的设计不足于体现现在的房地产市场特点，征收估价技术规范有些地区采用地区基准价修正的技术路线，虽然相关部门确定了定期调整路线基准价的原则．但这项工作量大面广，如果不及时

调整，在市场变化时就导致估价结果误差很大，影响征收进度。

针对这个问题，相关行政机构应及时专题研究各种方法中各级参数客观标准及其修正体系，并编制成估价参数表，只要估价人员不是理论、估价操作水平达不到要求。或故意偏袒拆迁当事人一方．估价人员一般都能够针对估价对象公开市场价格形成具体影响因素的具体情况，利用参数表．找出参数标准值及其修正值．求出各级参数客观值．进而求出估价对象的客观估价值。

（三）被征收房地产的鉴定依据

1.被征收房屋的用途的鉴定

被征收房屋用途常见的有住宅、商业。除此之外，还可能有工业厂房、娱乐用房、学校用房、医院用房等等，用途多样，且被征收房屋的建筑年代、结构等级、维修保养情况等纷繁多样，在评估过程中，被征收房屋的特性会影响到房屋的价值，而在实际的鉴定中，这些需要大量的鉴定工作，而这些工作很多被征收人并不配合，为征收评估带来了一定的难度。

2.被征收房屋的地域范围大

旧城改造工作常作为地方政府为民办事工程，往往是成片征收，开发划定地域的范围广，动辄达几百户、几万平方米的征收任务。同时涉及被征收房屋的来源不一，有集体企业（单位）所有的房屋、有学校、医院等公益事业单位所有的房屋、有个人所人的房屋、有合法建筑、有临时建筑、违章建筑和超过批准期限的临时建筑，都为征收评估工作带来了一定的难度。

（四）其他地上附着物的估价技术建议

房屋征收补偿价格评估时有关房屋附属物、设施部分的价值计算。房屋的附属物、设施部分的价值对整个房地产价值来说并不大，但也不可忽视，如自行车棚(房)、厨房、柴房等附属用房，供暖设施、有线电视接受系统、宽带Internet网络系统等。这些房屋附属物或设施都应作为不动产的一部分在房地产的价值中包含进去，作为房屋征收补偿价格的一部分。所以。能否计入房屋的征收补偿价格应以其是否为不动产来确定，是不动产的都应作为房屋拆迁补偿价格评估的范围，具体评估时对主体房屋可用市场比较法、成本法、收益法等进行评估，而对上述的设备、设施、装修、装饰的价值可用成本法、工程造价概算法、工料测量法进行评估．在用成本法评估时应根据他们各自的耐用年限来确定其折旧．然后用重置价格减去折旧。在用收益法评估时，要注意上述设备、设施、装修、装饰对房屋纯收益的影响。

四、总结

在倡导平等、和谐征收的大社会背景下，广大老百姓的维权意识日益增强、谈判能力不断提高，被征收人参与征收活动是实际征收行为中的客观要求，而从估价源头上完善估价方法体系，满足被征收人参与征收开发利润的合理要求提供技术上的支持。因此，要建立科学的估价方法体系，从多角度反映估价房地产的合理价值，减少征收当事人之间的矛盾与冲突，推动城市房屋征收工作。

参考文献：

[1]柴强，房地产估价，首都经济贸易大学出版社，2012年3月修订第七版。

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部，国有土地上房屋征收评估办法[N]，2011年6月3日

[3]国务院，国有土地上房屋征收与补偿条例[N]，2011年1月21日

[4]孙灿，城市拆迁房屋估价的方法创新，中国房地产[J]，2008年11月

[5]贾建设，谈城市房屋拆迁补偿价格的评估，科技信息[J]，2009年第11期