房产续期需要当下的智慧

以前总说，把现在不好解决的问题留待以后解决，这当然是一种智慧。它隐含的意思是：未来环境会发生变化，后人会比前人更聪明。那么，当事情已经发生，必须要面对的时候，我们能不能根据环境变化拿出足够的智慧来解决它呢？

温州房屋产权到期续费事件，把本来还可以再等一等的问题现在就引爆了。事情大家基本都了解了，温州上世纪90年代出让了一批土地使用权只有20年的住宅用地，现在到期了，要缴纳巨额的费用，差不多占到房产价格的三分之一。从事情曝出，直到现在，一直处于舆论焦点，有论者甚至认为，这是2004年“私产入宪”以来，中国人对财产权预期受到的最大的一次冲击。

需要说明的是，中国绝大多数住宅用地使用权都是70年，温州的案例极其罕见，背后有非常特殊的历史原因。但这并不意味着与其他人无关，因为无论是从现实还是法律的角度出发，都会形成示范效应。即便这次温州案例特事特办，房屋产权到期如何续期这个问题，也不能一直拖下去，人们需要对未来有确定的预期。从这个角度看，温州此次事件未必是坏事。

还需要说明的是，此前各地的示范都是有问题的。早在温州之前，青岛、深圳都有类似案例，政府在收取一定费用之后进行了产权续期，其依据是《城市房地产管理法》第二十二条的规定：“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但这是1994年出台的旧法，与2007年出台的《物权法》不一致，按“新法优于旧法”的原则，不能成为地方政府制定续期标准的依据。

追本溯源，需要回到2007年《物权法》的出台，《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何“自动续期”，没说清楚，推给国务院了。根据人大法工委民法室编著的《物权法精解》，“续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定。”而直到现在，国务院的规定也没出来。事情的线索大致如此。

那么，当初《物权法》制定的时候为什么要采取模糊立场呢？立法者的解释是这样的：“绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，《物权法》以不作规定为宜。”前人把问题遗留下来了，我们要解决，关键就在于“科学依据”。从《物权法》发布到现在，9年过去了，当下中国社会围绕房产有哪些特征？

一、土地出让金屡屡拍出天价，房价居高不下，以中国大城市目前的房价，完全可以在大多数发达国家同等地段买一套永久产权的房子。

二、房产成为中国家庭的主要资产，很多家庭倾其所有，就是一套房产，并且有巨额房贷需要在未来偿还。

三、围绕房产，新的税制，比如房产税、遗产税正在紧锣密鼓地试点准备之中。

四、人们普遍默认房屋产权到期是一件无足轻重的事。根据网络调查，绝大多数人倾向于未来会自动免费续期。如果认为网络调查不够准确，房地产市场更能说明问题：产权还剩40年的房子与还剩60年的房子，价格几乎没有差异。

五、地方政府对于土地财政的依赖并未得到改善，而可以卖出的地越来越少，房屋存量总体而言已经饱和，在很多地方甚至严重过剩。根据财政部数据，去年我国土地出让收入同比下降了21.6%。

大致如此，还有其他特征，不一一列举。从上述内容就可以看出，无论是从房价、家庭负担、普遍民意还是税制冲突的角度，房屋产权到期之后都不应再缴纳巨额土地出让金，从维护土地公有制的角度，可以象征性缴纳一点。相对合理的解决方案是：产权到期之后，改为每年征缴房产税，这样既可以避免重复征收，也能保证财政收入细水长流，而不是一下子把未来几十年的钱都给收来花了。

但从地方政府的角度，则正好相反，道理不言自明。按国家行政学院许正中教授说的，很多地方政府已经准备好了“一地四吃”：“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%的个人所得税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。未来如果能“再吃”一遍土地出让金，当然也不会拒绝。就拿温州此次案例来说，如果只是按照当初70年产权和20年产权的差额再加上利息补缴，可能根本不会成为新闻，虽然法律依据依然不足。这也就是为什么土地产权续期标准不能由地方政府制定的原因。

因此，这就需要顶层设计了，要么国务院出台方案，要么人大重新释法。其实这事情说难就难，说易也容易。收与不收？收多收少？这涉及千家万户切身利益的政策的出台，得听人民的意见。