调控能撼动上海房价吗

陈嫡

有媒体表示，租赁需求强烈也是推动上海房价持续上涨的一个动因

上海地产圈似乎流传着神秘的“三月魔咒”。

从6年前颁布第一道限购令开始，每逢暮春之末，上海便会有调控将至的传闻。过去几年这或许只是一剂定时安慰，但2016年3月25日“史上最严”房地产调控政策的靴子落地，则成为了一次精准应验：非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年，二套非普通住房首付比例从四成激增到七成……政策之手确实充满了镇静疯狂楼市的温情，却也让许多刚需人群望房兴叹。

从舆情变化可以看出，全国各地媒体均对上海楼市的调控政策保持了相当程度的关注，表现均很活跃，原创文章较多。同时，通过对新浪微博、腾讯微博、百度贴吧、凯迪社区以及门户网站的新闻后跟帖分析发现，虽然“意见领袖”较少发声，但网民参与踊跃。

有报道认为，这次政策是此前上海调控的加强版，只是条款更僵化。而针对上海楼市迎来“拐点”这一说法，有关专家并不赞成，当前楼市呈现出更多的货币现象，但这一次的调控并未针对货币手段进行收紧，按照过去行政管控和货币管控同时收紧的时效性看，一般都在半年后出现楼市降温，预计这一次的降温时间将略有后移，由于需求限制，上海住宅销量将出现下降，但在改善性和投资性需求支持下，房价变化将较小。

也有专家在接受媒体采访时认为，上海市调控房价的决心还是比较大的，2016年来整体房价涨幅较大，政府抑制房价的意图很明显，所以政策会慢慢形成合力，使上海房价趋向平稳。目前上海市成交量出现萎缩，价格保持盘整，但靠这样一个政策力度估计还不够，因为历史上任何一次调控都不是一蹴而就的，单次调控效果有限，可能还会有第二次、第三次调控，所以目前只能观察政策效果。

不过，也有媒体表示，租赁需求强烈也是推动上海房价持续上涨的一个动因。作为国际大都市，上海是一个典型的“移民”城市。根据第六次人口普查资料显示，2010年上海外来在业人口高达672.87万，占全部1279.22万在业人口的52.6%，超过户籍在业人口。由于限购，大部分外来务工人员的住房需求都要靠租房解决。但是，长期以来，上海楼市调控都没有将外来务工人口的住房需求考虑进去，这成为房价调控的一个漏洞。