买“五证”不全的房子购房者也有责任

刘蕾

开发商“跑路”，业主受到的合同利益损失，实际上只是债权的损失。在行业规范的前提下，开发商建好的楼盘是要求五证齐全才允许售卖的，拿到销售证后楼房基本已经验收完了，五证齐全再购房就不会有损失，验收完成，开发商的资金链也不会断裂。如果地方政府和开发商都严格依法办事，业主是不会存在花了钱拿不到房的情况的。

但实际上更普遍的情况是，开发商没有那么多钱，都是在五证不全的情况下开始销售。最初只有一个建设许可证，就开始盖楼，盖的过程中又出现土地出让金缴纳不足，这是一个负债累累的经营模式，如果前面的钱周转不开，房子建不下去就烂尾了。这种情况下，购房者签下的房产根本就不具备销售条件，合同也不受法律保护。受法律保护的仅是购房者的债权，房子没验收网签做不了，房管局就没有这套房子的备案。更严重的损失是，开发商“跑路”了，或者又有钱了回来把房子建好涨价重新卖给新一批买家，这批新购房人就可以做网签，那旧的购房人拿到的就只有债权了。

遇到上述情况，购房人自身是有责任的。因为大多买这种房子的购房人事先都知道合同并不合法，贪图售价便宜，用内部购房甚至集资购房的形式购买，这在法律上都是违法的，现在开发商跑了，这个损失就要自己负责。

怎样甄别？这种没有资格售卖的楼盘，购房人拿到的肯定不是标准的商品房预售合同，是开发商自己印的购房合同。

我们经常接到这种案子。廊坊有一个楼盘，刚挖了一个坑，房子就开始卖，售价非常便宜，开发商的合同就是自己做的，让购房人先交一部分定金，房子盖完再交剩下的钱，然后开发商拿着定金跑了。很遗憾，我要告诉受害购房人的是，法律不认可这种购房行为。

我建议购房人在购房前一定要从多种渠道了解开发商，其实有“跑路”潜质的开发商是有迹可循的，首次开发、外地来的开发商和做实业出身的小开发商更容易出现“跑路”的可能，城改项目烂尾的可能性也比较大。签合同前一定要查看开发商的证件，证件不全的房子再便宜也不能买。