浅析昆明南悦城项目营销策略

邓 强

(山西财经大学 山西 太原 030000)



浅析昆明南悦城项目营销策略

邓 强

(山西财经大学 山西 太原 030000)

当前我国经济发展处于“新常态时期”，供给侧改革是经济发展的主基调。2016年，房地产行业作为国民经济的重要行业，在整个GDP当中占6.5%。在三去一降一补的经济调控方式下，2016年末，商品住宅待售面积较2015年末下降了11%，去库存取得了初步成效。在当前经济新常态时期，转型发展成为各个行业进一步发展的主要方式，房地产行业作为国民经济的主要贡献力量，改变以前的粗放增长方式，一切以人民群众的真实需求为出发点，成为当前转型发展的主要出发点。此时，营销的重要性不断前置，一直以来，营销和管理被称为开源节流的两大主要方式，其中营销是开源的主要方式，面对当前的经济形势，不断的强化自身，运用多种营销策略，来获得竞争优势，是当前房地产行业发展的主要立足点。设计合理营销的价格策略、促销策略、渠道策略、品牌策略，能够使项目策略的实施更加具有针对性和可行性，提升项目营销的实效性。

房地产;营销策略;项目营销;南悦城

一、南悦城项目的营销策略分析

(一)产品策略

所谓产品策略，即指企业制定经营战略时，首先要明确企业能提供什么样的产品和服务去满足消费者的要求，也就是要解决产品策略问题。

综合南悦城项目建筑用地规划条件和市场定位的考虑，为了迎合中高端目标客户群的需求，南悦城项目摒弃掉高密度高利润的建筑方案，而选择相对低密度舒适的纯板式建筑规划。这样的建筑形式可以给业主带来更为宽阔舒适的住家环境和完美的公园生活体验。项目的外立面为咖啡色为主色调，同时灰色点缀的英伦风格色彩，凸显项目品质感和镶嵌于60公顷超大园林的生态、绿色特点。

根据整体市场定位，结合前期调研的结果，南悦城项目的户型设计应以舒适型、改善型为主要特征，以两居和三居为主。两居的面积在70-110平米之间，三居的面积在100-140平米之间。为体现项目的舒适性和功能性，户型的设计要多样化，包含一室一厅一卫、两室一厅一卫、两室两厅两卫、三室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫等。主力户型定在90-110平米舒适型的两室两厅两卫和100-120平米功能型的三室一厅一卫。考虑到本项目的投资性功能和部分首次置业的年轻客户，还要配备20%左右的一居室，面积在50-70平米之间。

房地产行业是跨生产、流通和消费领域的综合产业，它的经营运行和物业管理紧密衔接。尤其是房地产的售后服务管理，即物业管理，是房地产开发建设的完善和延续。在房地产市场竞争日益激烈和严厉政策调控的市场环境下，消费者越来越成熟，越来越理性化。除了产品之外，服务成为房地产企业的竞争的第二大内容。优秀的物业管理服务不仅可以使业主感受到贴心的关怀，甚至还可以为产品加分，使价格高于同类物业。

(二)价格策略

价格是价值表现最为明显的依据，在市场竞争中，它是最为敏感的因素。南悦城项目在价格的制定上，坚持满足中高档顾客消费需求的目标，为客户营造温馨的港湾。在起价上，为后续的房产的升值营造空间，吸引客户，为房产企业的建设添设长远发展动力。目前南悦城写字楼、公寓、商铺均在售：

1.在售商铺，面积区间为15-700平面，零公摊，均价为6万元/平米。

2.在售写字楼设计为19-20层，单层写字楼面积为1400平米，均价1.2-1.6万元/平米。

3.公寓有毛坯和精装修两种，为24层设计，面积区间47-80平米，3梯16户设计，精装公寓均价1.1万元/平米，毛坯公寓均价每平米9000元。

(三)渠道策略

渠道策略是房地产市场营销的核心策略之一，是连接房地产企业与消费者的桥梁。目前房地产项目的销售形式主要有两种，即开发商自行销售和 委托代理公司销售。结合云南京鹏房地产开发有限公司的实际情况，制定了南悦城项目的营销渠道。京鹏房地产有限责任公司本身就在云南，无疑选择的是自行销售。

(四)促销策略

房地产市场的日益发展和成熟，消费者越来越理性，市场正逐步从卖方市场向买方市场过渡。如何进一步激发和挖掘消费者的购买欲望，是制定营销策略的关键因素。结合南悦城项目的实际情况和当前房地产的市场环境，京鹏房地产有限责任公司制定了一系列的促销组合策略。

(1)人员推销

通常情况下，房地产公司会成立售楼处，用于介绍产品和接待客户，南悦城项目也不例外。由于南悦城项目周边的环境比较嘈杂，不适合建设独立的售楼处，因此将售楼处的位置设在京鹏房地产有限责任公司的办公楼里。一方面，写字楼的环境较好，直观地体现了项目的高端性，另一方面，距离公司比较近，可以简化和缩短办事流程，提高工作效率。售楼处的内部装修与项目格调一致，现场分为沙盘展示区、谈判区、VIP室、休闲区等。在售楼处显眼的位置设置沙盘展示区，以进行楼盘和整体环境的展示与介绍，同时配备项目的宣传片以电视的形式循环播放；谈判区用来与意向客户进行沟通；VIP室用来与客户进行签约，以保护客户的隐私；休闲区设置水吧台，用来给客户提供饮料和小食，也可以放置一些项目宣传资料，供客户随意领取。售楼团队由代理公司的销售人员组成，由京鹏房地产有限责任公司的营销管理人员负责管理。制定统一的销售语言，对销售人员进行岗前培训，加强他们对公司和项目的了解，并考核上岗。上岗要求为：销售人员着装统一，具有良好的业务素质和丰富的房地产专业知识，在销售第一线及时掌握房地产市场动态和客户的心理变化，做好来电来访和所有客户的详细资料统计工作，以每天例会的形式向公司汇报。

(2)广告促销

为了提升项目知名度以及拉动销售人气，南悦城项目计划适当利用户外广告牌对楼盘进行有针对性的展示。所选择的户外展板面积达到30m*8m。户外展板数量为30块，所选择的安防位置主要位于市中心区域、周边以及本项目楼盘顶部与邻近楼盘的主要交通主干道。这是南悦城的主要促销方式。

二、结论

针对上文的分析可知，随着国家对于房产建设项目的建设的管理，新建项目在数量上将会出现略有下降的趋势，而对于企业的建设而言，没有建设就没有收益，更无法实现自身的发展。而在有限的项目建设中，针对市场的不同，制定合理的市场营销策略，对于提升营销的效果，争取更多的项目建设，完善相关的配套设施建设，能够取得更好的销售目标，为项目的发展取得更加有利的竞争条件。

[1]王宝霞.A房地产项目营销策略研究.郑州大学出版社，2011(9):33-35

[2]曹雪.PB房地产公司SN项目营销策略研究.江苏大学出版社，2013(6):22-33

[3]蔡育天.地产市场.上海:上海社会科学院出版社，2008.33-36

[4]彭建辉.阳经开区汇远房地产公司营销策略研究.湖南师范大学出版社，2014.

[5]马会利.L房地产公司营销策略研究.河北大学出版社，2013.23-22

邓强(1992.10-)，男，汉族，山西朔州人，研究生，山西财经大学，市场营销。