关于中国房地产税改革的思考

陈 萍

(四川大学法学院 四川 成都 610000)



关于中国房地产税改革的思考

陈 萍

(四川大学法学院 四川 成都 610000)

针对我国分税制的财政体制，需要从真正意义上推进和完善房地产税，才能更好地适应中国的房地产市场，也是中共十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求。本文从分析房地产税制存在的问题入手，从而给出相应的解决方法和建议。

房地产税；改革措施；具体建议

目前，随着市场化的整合，资源的优化配置，改革房地产税的意义十分重大。因为这能有效地调控房地产市场，有利于促进房地产业健康稳定地发展；有利于调节收入分配和财产差距以及改善财政体制结构，有利于构建地方的税制体系。

一、我国房地产税费制度出现的主要弊端

(一)税制模式不平衡

当前的房地产税制，一方面是由于历史原因，在房产税和城镇土地使用的税率都普遍偏低，从而导致保有环节税种形同虚设，并没有对房地产开发配套相应的动态评估机制，也造成对征收定额税成为一种象征性的工作。另一方面，虽然我国规定了土地增值税的超率累进制度，但是在实际落实操作过程中并没有严格遵守此项做法，而是一贯采取低税率的预征制度，使得开发商或者个人获取其中大量的增值收益。因此，这就出现了税制失衡的局面，即在房地产流转的环节中，征收营业税、土地增值税、契税、城市维护建设税以及与之相关的印花税、教育费附加、个人所得税，而对于房产税和城镇土地使用税不仅税收优惠，税负低，而且免税范围大，只是针对部分的企事业单位征收，而个人用于一般住房一般都不用缴纳。失衡的税制，造成房地产市场交易的税负集中，加剧了房地产开发商的疯狂扩张，这就把市场活动的天平倾向于卖方，卖方只要把税收通过提高价格来转嫁给买方，从而刺激价格上涨。如果这种失衡的税制不加以改变，那么将会阻碍市场交易和不动产使用权的流动，也会影响房地产税收发挥的调控作用。

(二)税收结构不合理

在税收种类方面，房地产税中就包含了十种税，其中还包含重复收税的税种，例如，向房地产开发商征收的契税和印花税就存在交叉性的收费；在转让产权的过程中，受让方需要缴纳印花税和契税。这就使得与房地产有关的税收种类繁多，重复征税，造成公众的缴税压力过大，也会影响社会税负不公的同时，影响房地产市场的健康有序发展，更严重还会形成房地产的泡沫化。

在税收范围上，过于窄小，税款流失的多。当前有关规定的是在城市、县城、城建镇和工矿区进行征收房产税和城镇土地使用税，并没有将农村以及所辖的行政村包含在内。这在过去几十年里能够满足社会发展的需求，但是近年来房地产市场的加速发展，显然无法适应当前的变化，比如，个人购房比重不断升高，而个人一般居住房却并不用缴纳相关的房地产税，这就成为国家税收的一大缺口。

在计税根据方面，缺乏科学性、合理性。当前我国的房产税是根据房产余值或者租金收入来征收的，其最大的弊端在于，只考虑静态的房产价值，而无法客观地伴随着经济条件的变化来定期评估房产的市场价格。

(三)税费关系不正常

一般而言，在处理税费关系上，应该尽量在同一税源上控制一定的税费数量，这样才能保证不会产生重复征税和收费，也能方便纳税人缴纳税款和政府管理征税的工作。然而，关于房地产的收费形形色色，收费总额更是难以估计，收费比例大而税收比例小的现象成为不争的事实。费大于税的现象一方面会增加购房者的经济压力，另一方面也会阻碍房地产行业的规模发展。

二、改革房地产税的具体建议

改革房地产税，不仅需要在理论上行得通，还需要能够有效地推行到实际生活中，这就需要实施一系列的配套措施，为落实房地产税的改革措施做好扎实的准备。

(一)运用法律手段为改革房地产税保驾护航

每一项改革措施的推行，必然会撼动当前的既得利益者，因此，如何为房地产税的改革做好保驾护航显得至关重要。如果真正意义上实行房地产税，则社会中的富裕阶层的利益则会受到较大的影响，这就导致地方政府在开展工作时受到很大的阻碍。故而，这就需要运用法律的手段先行保障此项工作的展开。先制定房地产税相关的法律，具体规范征收过程中的细节，确定税率和税收范围，并规定相应的法律后果和法律惩罚措施，这样也能为后续的开展工作做好铺垫。

(二)加强公众对改革房地产税的认同

可以依据住房性质区分不同的税率。低税率就适用于生产经营住房和普通的住房，而高税率则适用于高档住宅和别墅。地方政府就可以根据当地的具体情况确定适用不同的税率，从而将固定税率变为比例税率，在地方税种上，为了更好地保障和改善民生，需要将房地产税作为地方财力的主要来源。但是，在实施开征房地产税必将会增加住房成本的情况下，这就要避免房屋的所有者通过把税收成本来转嫁给消费者。因此，地方政府要采取相应的调控措施，比如限制租金的涨幅，使之涨幅范围在3%以内或不能高于当地物价涨幅。这样使征收房地产税更加合理，也能促进房地产健康发展。同时也应当充考虑到基础建设的费用，地方教育的费用以及城建维护的费用，从而保证总体税负的整体稳定。只有得到公众更多的认同和理解，才能更好地顺利推行房地产税的改革措施。

(三)落实地方政府的改革措施

全面推行房地产税的改革，关键在于落实地方政府的工作。地方政府会因为各种压力和顾虑，比如担心在实施房地产税后，房地产的价格会急剧下降，导致市场产生各种不好的发展趋势，更加担心由此带来的土地出让收入的减少，从而懈怠或者拖延实行房地产的改革措施。将评估价格作为房地产的计税依据，如果要有效推行此项改革措施，关键是进行严格征收管理。那么，以下是需要规范的措施：首先，规范各项收费。其次，健全和完善财产登记制度。尽早完善和落实产权登记管理信息系统，实现全国同步联网，即时共享不动产登记信息，从而做到规范地方政府严格征收管理。最后，加快建立房地产评估制度。借鉴国际惯例的做法，通常采用房地产的评估价值进行征收税款，加快发展房地产评估业和培养较高专业水平的技术人才，才能确保严格进行征收管理，确保征税的公平、科学和权威。当前地方政府的财政收入太过于依赖土地出让收入。但是需要清醒认识到，未来的趋势将是朝着不断减少政府征地范围，放开集体建设用地进入一级市场的流转发展。这样既能使我国房地产发展步入健康发展的常态，也能使我国经济发展方式得到突破性的进展。

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陈萍，女，汉族，研究生，四川大学法学院，法律硕士(非法学)。