房地产价格合理性判断指标研究——以四川省为例

卢晓玲

(武汉华中国土科技有限公司 湖北 武汉 430070)



房地产价格合理性判断指标研究
——以四川省为例

卢晓玲

(武汉华中国土科技有限公司 湖北 武汉 430070)

房价的形成及变化是多种因素共同作用的结果，房价的波动不仅引起宏观经济的波动，还会对房地产企业、居民和金融行业造成风险。本文以四川省商品住宅价格为研究对象，采用国际社会比较通用的判断房地产价格合理性指标，从房价收入比、房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重、房价上涨幅度与GDP增幅之比三个方面对四川省房地产价格合理性进行分析。

房地产价格；合理性；判断指标；四川省

一、引言

房价作为房地产经济运行中的市场信号，其价格水平及波动受到社会的高度关注。房价的剧烈波动会导致房地产业的资源配置失衡，甚至引起金融危机。探讨房价合理性的判断指标，不仅能够为房地产宏观调控提供决策依据，而且便于投资者做出正确的投资决策，具有重要的理论和现实意义。

二、房地产价格合理性判断指标分析

(一)判断指标分析

由于房地产价格是由多种因素综合作用的结果，很难用单一指标来衡量房地产价格是否合理，可以从多个角度来考察房地产价格的合理性。因此，我们采用国际社会比较通用的房价收入比、商品住宅均价增长率与GDP增长率之比、房地产投资占固定资产投资比重三个方面来分析四川省房地产价格的合理性问题①。

(二)四川省房地产价格合理性分析

1.四川省房价收入比分析

图1 2000-2014年四川省房价收入比

从图中可以看出，四川省的房价收入比是处于3-6之间的，符合国际通用房价收入比的标准。单从这个指标来看，四川省的商品住宅价格是合理的。从2004年开始，四川省的房价收入比开始逐年上升，说明从2004年开始，四川省的商品住宅价格开始增长过快，增长速度大于人民的收入。

2.四川省商品住宅价格增长率与GDP增幅之比分析

表1 2000-2014年四川省商品住宅价格增长率与GDP增长率之比

2000-2014年期间，两者的比值一直都在“2”的警戒值以内，说明四川省近年来的房价没有出现较大的不合理，在2005-2007这三年，两者的比值是大于1.3的，说明在这些年份中，四川省房价上升的相对较快。

3.四川省房地产投资占固定资产投资的比重

表2 2000-2014年房地产投资占固定资产投资的比重

从表2中可以看出，四川省房地产投资占全社会固定资产投资的比重超过了国际社会公认的10%，这表明，四川省房地产投资的比重相对过高，在2006-2008年的投资比重甚至超过了20%。

三、房地产价格影响因素分析

(一)城市化进程的影响

2000年四川省城镇户口人数为1565万人，2014年四川省城镇户口人数达到了2632.4万人，建城区面积达到了1368km2，城区面积12187km2，城镇化进程的加快和人口的增长，带动了对房地产需求的增长。特别是2008年，成都市实施统筹城乡发展以来，更带动了对房地产需求的不断增长，但是在短期内房地产供给缺乏弹性，在一定程度上造成了房价的上涨。

(二)房地产成本的影响

成本是影响商品价格的主要因素，房地产成本主要包括土地价格与建筑成本。土地资源的稀缺性和钢材、水泥、玻璃等建筑材料价格和劳动力成本的不断增长,导致了房地产开发商的土地成本增加。2000年四川省房地产开发企业竣工房屋造价为743.03元/m2，2014年房地产开发企业竣工房屋造价为2247.09元/m2，建筑成本的不断增加造成了房地产成本的不断上涨。

(三)投机因素的影响

市场上的信息不对称，导致总有一批从众参与者在没有足够的信息来源，也观测不到准确的信息的情况下，依赖于市场上其他人的行为来选择自己的行为策略。大量投机行为的存在，导致当有少数人预期房价上升而购房投资时，有更多的人也会增加对房地产的投机需求，而大部分消费者存在的“买涨不买跌”的心理，促使房地产的价格上升，这种行为一旦形成你追我赶的态势，就很难抑制。

[1]袁平等.中国房地产泡沫测度研究及其影响因素分析[J].借鉴与思考，2012(3)：57.

卢晓玲(1978-)，女，汉族，湖北宜昌人，硕士，武汉华中国土科技有限公司，研究方向：土地资源管理。