住宅小区停车位的权属问题

张 骞

（新疆师范大学，新疆乌鲁木齐，830000）

住宅小区停车位的权属问题

张 骞

（新疆师范大学，新疆乌鲁木齐，830000）

住宅小区停车位权属纠纷产生的主观原因是理论学说之间存在争议、无法确定统一的基本理论原则，客观原因有相关法律制度的不完善以及开发商和小区业主之间的利益冲突问题。解决停车位权属纠纷问题，要从法律规范层面上完善“首先满足业主需要”的规定、细化约定归属的内容、明确对共有部分的界定，还应完善小区专有停车位所有权登记制度，保障所有人的权属利益，以及加强行政部门的监管力度，严格监督停车位的售卖价格和相应的管理事项。从各个层面进一步完善和协调，以期实现开发商和小区业主双方利益均衡、解决停车位权属的纠纷。

权属；所有权；业主共有

一、引言

现如今，我国经济的飞速发展带动人民生活水平的提高，随之而来的是我国私家车的数量也在逐年上升，小区停车位日益紧张。越来越多的纠纷集中在小区停车位的权属问题上，住宅小区停车位究竟属于何人已经成为社会关注的焦点。然而目前我国相关法律规范在制度层面上存在缺失，对首要满足小区业主的规定以及合同约定权属的规定未作出明确而细致的规定，以致于各地法院对停车位权属纠纷问题也没有做出统一的判决。剖析小区停车位的类型，有助于澄清小区停车位权属的混乱局面，从法律制度层面加以规范和完善以及辅之以行政手段加强监督和管理，对解决停车位权属纠纷和平衡开发商和小区业主之间的利益具有极其重要的意义。

二、住宅小区停车位的类型

通过案例，[1]分析住宅小区各种类型车位的情况如下：

第一，小区地下专门的停车位，是具有专属的产权性质的，可以进行产权登记的车位。该部分车位其权属可以登记，遵循登记转移所有权的公示公信原则，归属于开发商或购买此类停车位的业主所有，这也是常见的一种停车位。

第二，小区的地下人防车位，在非战时期可用于停车的一种车位，是在人防建设工程的基础之上进行改造而形成的车位。我国相关法律规定人防工程所占用的地下土地面积不计入房屋建筑的公用土地面积，所以作为人防车位这一类型不能办理产权证，对这种车位仅仅享有的是使用权和收益权，同时使用过程中使用人要尽到对人防建设设施的保养义务。

第三，小区的地上停车位，即建造于小区地上空间，这类停车位是由小区的物业公司进行规划的，为了方便业主及业主以外的人停放车辆而设置的车位。其中一类是属于开发商所有按照小区建筑区划内规划的车位，还有一类是属于小区业主共有的，因为这种车位占用的是小区内的公共土地。

简单来看，我国住宅小区停车位可以分为以上三种基本类型。其中小区专门停车位是最为特殊的一种类型，可以单独的进行车位所有权登记，获得产权证书，通过签订买卖合同并进行产权登记而发生所有权变动；小区的地下人防车位是有时间界限的使用，在非战时这样的人防工程才可作为停车位来使用；还有一种是地上停车位，为业主和业主以外的人提供方便而设立，业主通过交纳物费、非业主通过交纳一定时长的停车费来实现使用权。剖析小区停车位的类型有助于理清停车位权属问题的混乱局面。

三、住宅小区停车位权属的争议的理论分析

（一）关于小区停车位归属的相关学说

住宅小区停车位的纠纷产生的主观原因就是关于停车位权属的理论一直争执不休，无法统一基本原则，当前存在争议的主要观点归纳如下：

一是归属于小区业主共同所有。此种学说认为，小区车位与业主房屋的关系是主物与从物的关系，业主房屋属于主物，而车位属于从物。因此根据物权法中主物从物的物权变动相关规则，一旦房屋被开发商出售给业主，那么从物随主物一并转移的规则理应适用，即车位的所有权作为从物视为一并转移给了业主；二是归开发商所有。此种学说认为小区停车位是由开发商建造的，产权自然也应当归其所有，小区业主购买的是房屋土地的使用权。还有一个理由是归开发商所有能够激发开发商为追求商业价值而建造停车位的积极性，在一定程度上缓解住宅小区停车位紧张的现实局面；三是成本分摊的观点。此学说以是否将停车位的建造成本分摊到业主的购房款项中作为划分标准，在这样的情况下，小区车位的归属就可以分为全体业主共同所有亦或是仅为开发商所有，显然，持这种学说的学者将业主与开放商利益的平衡作为定纷止争的根本；四是以合同约定为准。持此观点的代表学者是王利明教授，在他看来，小区车位的所有权认定问题，双方当事人之间拥有自主约定的权利，法律不应过多的干涉，以充分实现双方的交易目的，这也是民法中意思自由的原则的要求。[2]

以上这些观点都是从实践中总结出来的经验之谈，不能否认的是这些观点的确对长期复杂的停车位权属争议起到了一定的理论指导作用，但在目前的司法实践中，仍然缺乏解决日益突出的停车位权属纠纷的有效路径。我认为，首当其中应当确定小区停车位属于专有部分还是属于独立于建筑物专有部分之外的共有部分，确定这一点之后再去谈分配问题，即归属于开发商一方所有还是归属于小区业主共同所有这一问题。不过在具体适用时仍还需要具体问题具体分析，在确定原则的基础之上结合实际情况再具体操作，减少不必要的停车位权属纠纷。

（二）物权法74条的相关规定

1.74条第1款的意思是在同等条件下，开发商必须遵守首要满足业主对小区停车位实际需要的强制性规定，就是说小区业主在购买或租赁小区停车位方面有优先权，这样能够保障业主的基本权益。但在实践中，从开发商的角度而言是希望达到利益最大化，并且开发商作为合同当事人中具有优势地位的一方，即使具有“首先满足小区业主”这样法律规定的限制，但是为获取高额利润开发商仍可采取制定高额的车位价格，使小区业主望而却步来规避限制；从小区业主的角度而言，如果认为车位的价格过高而不进行购买或租赁，就会造成车位闲置，资源得不到有效的利用并且开发商也达不到预期的收益，这样一来纷争的产生就在所难免。[3]

2.权属约定在实际操作中难以真正实现。开发商利用“约定”而行使当事人意思自治原则，看似公平合理但实际上开发商可以做出对小区业主不利的约定。开发商通过约定可以以搭售的方式，将小区车位作为额外的附加内容写入房屋买卖合同中，然而从实质上来说这就是一种变相强制交易行为，一旦小区业主接受了合同的这项条款，那么就意味着开发商彻底处于合同中的绝对优势地位。最后的结果就是，开发商就成为了小区停车位的垄断者，通过“合理的约定”将停车位高价出售或出租给小区业主，从中牟取最大化的利润。这样一来通过权属约定反而使小区业主处在了完全被动的局面，不符合市场经济条件下的公平平等的交易原则。

3.“其他场地”含义模糊。“其他场地”具体包括哪些场地，相关法律、法规并没有明确，究竟是建筑区划内还是建筑区划外，这样的不确定就会致使权属纠纷的产生。有人认为，“其他场地”主要是以建筑区划范围以外的空地为标准来划分，[4]还有人认为，“其他场地”不应以此为标准进行划分，不应局限于通常所说的土地，还应当包括首层架空层、人防建设工程等。[5]

四、完善小区停车位权属问题的对策分析

小区停车位不断出现矛盾的客观原因就是法律制度层面的缺失和利益无法得到权衡，因此应针对现实存在的问题提出对策并加以完善，走出停车位权属频频出现纠纷的困境。

（一）从法律制度的层面上加以完善

1.完善“首先满足业主需要”的规定

应当从以下两个角度去分析并进行完善：其一，根据法律、法规的有关规定，开发商按照占有建造房屋的法定比例来配置小区车位，满足现实生活中小区业主对于停车位的实际需求，可视为符合法律的强制性规定，但出于资源合理利用的目的，开发商还应该告知业主车位的实际比例和在合理的期限内预留车位，进一步完善“首要满足业主需要”的规定。当然，在维护业主需求利益的同时还需要兼顾开发商对商业利润的追求利益，若在所限定的合理期限内小区业主明示放弃停车位，那么开发商对于闲置出来的小区停车位可按照合理的范围和价格对外出售或租赁；其二，假设开发商违反了“首要”的强制性规定，是在同等条件下首先将车位卖给了小区业主之外的人或者没有建造规定比例的停车位等这些状况出现时，应该产生何种法律后果，目前对此并没有明确规定。对开发商违反强制性规定的情况下转售给业主之外的买卖合同应该宣告无效。

2.细化“约定归属”的内容

当买卖合同双方当事人就小区地下停车位没有约定或约定不明时应推定地下停车位为归业主共有。[6]一方面如前文提到的开发商因建造车位而居于原始的优势地位，因此当事人通过出售、附赠或出租等方式进行意思自治的约定时，也就间接承认了开发商对车位的原始所有权；另一方面，解决停车位纠纷的目的就在于实现双方利益的均衡。显而易见，开发商在整个过程中是处于强势的一方，如何限制开发商的权利，更好地保障业主的权益是实践中解决停车位权属纠纷的核心问题。

3.明确对共有部分的界定

共有部分与专有部分的区分是解决小区停车位权属问题的关键所在。如何界定共有部分也一直是理论界的争议点之一，住宅小区范围内的土地共有部分不仅包括我们一向所知的绿地，还应该包括楼与楼之间的空地、公共设施及公共场所所占的土地等等。如此一来，“其他场地”这一模糊概念一经明确界定，即意味着小区业主对共有的土地享有应当的使用权，那么车位就自然而然成为小区业主共同所有。因此用明确界定的共有土地代替“其他场地”，显得更为合理，也更能减少矛盾的产生。

（二）完善小区停车位所有权登记制度

权属登记证书是小区专有车位作为不同于地上车位、人防车位的特别属性。应对小区内专有车位进行独立的产权登记，因为如果将小区车位的产权视为房屋产权的附属，那么就会出现业主想要转让房屋，就必须将车位产权一并转让，或者想转让车位时必须连同房屋一起转让，这明显不符合建造小区专有车位的法理基础和市场交易的目的。加之我国目前对于小区专有车位的所有权登记各个地方实际操作标准不一，一些地方对小区专有的车位产权单独进行确权，即有独立的产权证书，而有些地方并不专门对其进行确权，仅在房屋产权证书上标记，这样实际操作的不统一的原因在于小区停车位所有权登记法律制度的缺失，所以完善小区专有车位的产权登记制度是亟待解决的问题，同时对于规范车位的买卖也有着重要的意义。

（三）增设开发商配置定量停车位的义务

私家车数量的增多使得停车位成为现代生活中人们不可或缺的生产资料，也就是说停车位的合理配置问题显得尤为重要。开发商作为房屋建造者的同时也是停车位的建造者，按照解决问题要控制好源头的原理，应从法律制度的层面增设开发商配置一定数量停车位的义务，这部分法律强制性规定下的车位由小区业主全体共同所有。[7]同时为了权衡开发商的商业利益，鼓励开发商建造停车位的积极性，可以认可由可开发商所建造的法定停车位以外的停车位产权，即这部分停车位归开发商所有，这样不仅可以解决小区业主停车难的问题，还可以达到开发商获得商业利润的目的，也就平衡了双方的利益，减少权属纠纷的产生。

（四）对小区停车位实施严格的行政监管

对小区停车位的行政监管应是严格的，并且是全方位的。随着社会生活水平的提高，车量急剧增加，停车位成为公众的生活必需品。我国目前小区停车位的出售、租赁价格日益攀升，对于关乎国计民生的停车位方面，政府行政部门应该对停车位收费问题予以高度重视，一方面要对停车位的售卖价格进行严格的监督管理，避免开发商垄断价格；另一方面应细化监督事项及监督层面，不仅是价格方面，还应对涉及前文所提出的停车位所占用的建造房屋的比例问题以及建造成本的划分问题进行监督和管理。应当在司法实践的基础上不断完善停车位的法律制度，从而约束开发商及其相关人员的行为；另外，行政部门应该建立完善的奖惩机制，以激励业主针对小区内停车位不足问题进行积极举报，经依法查明的，政府相关部门应采取强制措施，勒令开发商建造合同中约定的停车位数量，尽量达到“一户一位”，以满足小区业主的现实需求。通过这些途径既满足了业主在交易中的知情权，也可以明确部分车位的性质及权属。

五、结语

综上所述，明确产生纠纷的主要根源是解决问题的最基本要素，法律规定的不统一、不明确，使停车位权属纠纷问题层出不穷。分析小区停车位权属的基础理论，找出法理依据从而构建统一的基本原则；从法律层面加以完善，对停车位法律制度进行全面的规划；通过行政部门实施监管手段，创造一个可信任的、稳定的、有序的市场交易环境，将满足双方当事人的利益需求落到实处。通过法律制度的逐渐完善，建立统一的司法实践标准，形成有章可循、有法可依的良好局面才可以及时、有效地解决小区停车位权属纠纷问题，才能定纷止争、物尽其用，实现双方利益均衡的目的。

[1]赖国东.住宅小区停车位的权属[N].人民法院报，2015-01-15.

[2]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006，（5）：23-34.

[3]王菁.从《物权法》第74条看小区车位、车库的权属[J].重庆广播电视大学学报，2011，（10）：58-61.

[4]王利明.物权法研究（修订版，上卷）[M].北京：中国人民大学出版社，2007：156-159.

[5]高圣平.解释论视野下的车库、车位权利归属规则[J].政治与法律，2008，（10）:16-22.

[6]许念，杨正礼，严华.浅析小区车库、车位的权属[J].湖北警官学院学报，2012，（3）：65-68.

[7]许娅楠，霍晓莉.论小区停车位归属[J].法制与社会，2015，（4）：184-185.

[责任编辑：钟晴]

DF521

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1008-7346（2016）03-0088-04

2016-05-15

张骞，女，新疆伊犁人，新疆师范大学硕士研究生。