中小房地产企业生存现状、问题及对策研究

◇王字君



中小房地产企业生存现状、问题及对策研究

◇王字君

摘要：房地产企业在整个房地产生态链中发挥着承上启下的作用，可以说它的生存和发展对整个房地产行业的发展至关重要。近年来西安市房地产市场销售低迷，中小房地产企业资金趋紧，为真实了解这些企业融资难问题，笔者通过走访多家房地产企业，并结合西安市场分析了房地产企业的生存现状和面临的困难，提出企业走出融资困境，走向持续发展的对策建议。

关键词：中小房地产企业；直接融资；宏观调控；风险预警

10.13999/j.cnki.scyj.2016.05.028

房地产企业在整个房地产行业中发挥着承上启下的作用，可以说它的生存和发展对整个行业的发展至关重要。近年来西安市房地产市场销售低迷，中小房企资金趋紧，为真实了解企业生存发展问题，笔者通过走访多家房地产企业，并结合西安市场现状分析了中小房地产企业的生存和困难，提出企业走出融资困境，走向持续发展的对策建议。

一、房地产企业生存现状分析

（一）楼市销售逐步企稳，但市场库存量仍然较大，中小房地产企业压力增大，房地产开发投资增速下降

1.商品房销售短期放缓，但逐步呈现企稳态势

西安作为房地产二线城市，市场中的泡沫相对三四线城市较小，而且市场中刚性和改善性的住房需求仍占主要地位，从整个市场价格分析，受经济形势下行明显、楼市价格呈刚性发展以及消费者购房更加理性化等多种因素影响，市场销售速度可能短期有所放缓，但未来可能不断企稳并上升。与此同时，在房地产调控政策逐步宽松、房企加快推盘等促进作用下，全市商品房销售面积和销售额增速逐步加快，市场回温态势明显。

2.市场库存楼盘较多，大户型、大面积住宅库存量较大

中小房地产企业在项目开发建设中比较谨慎，一般分批开发、分批销售，一旦销售放缓，则停止新项目的开工建设。尽管如此，由于2009～2012年间市场上开工建设的项目较多，随着这些项目陆续竣工并投放市场，以及“十二五”期间政府承诺建设的各类保障性住房大量进入市场，造成市场短期内供给明显大于需求。与此同时，市场中的住房供应结构不甚合理，一些中小户型、中低价位的住房供不应求，而大量大户型、别墅等住房空置面积不断增加。

3.房地产企业生存压力增大，影响房地产开发进度放缓

房地产市场迅猛发展时期，众多全国型、大型房地产企业纷纷落户西安，据不完全统计，截至目前在西安注册的房地产公司有800多家，比2014年同期增长24%左右。2012年以前由于房地产“限购”和“限贷”等政策效应尚未显现，房地产企业的发展普遍较好，但是从2013年以来，房地产市场销售逐步趋缓，同时银行信贷资金也逐步收紧，此时众多中小房地产企业颇感生存压力增加。

（二）中小房企购地需求下降，导致土地供应结构逐步调整

1.房地产企业信心不足，购地需求明显下降

土地需求方面，由于目前楼市销售放缓，资金回流较慢，房地产企业拿地都较为谨慎。在此背景下一些中小房地产开发商要么放缓开发进度，要么暂停新开工建设等待市场进一步回温。

2.土地供给结构为适应市场变化不断调整

土地供给方面，由于市场不如前期发展快，导致房企对土地需求下降，2014年下半年土地流拍现象时有发生，特别是进入2015年土地供给同比增速呈下降趋势，此时政府只能通过不断调整供地结构和供地速度，在确保农业用地红线的前提下，首先满足保障性安居工程建设项目用地需求，其次是对公共事业、住宅、商业等用地的需求，以便达到合理、高效利用土地的目的。

（三）中小房企以生存竞争为原则，较少参与保障性安居工程项目建设，认为保障房大量供给对市场冲击较大

1.考虑经营原则，中小房企较少参与保障性安居工程项目建设

保障性安居工程项目中除经济适用房和限价房可以出售，资金回笼较快外；廉租、公租房不能出售、棚户区改造项目前期占用企业自有资金较多等原因，中小房地产企业不愿意参与其中，个别通过竞争参加此类住房项目建设的大型房地产企业也仅进行经济适用房、限价房的开发建设。

2.保障性住房对商品房销售有抑制作用，同时加大市场库存量

中小房企认为保障性安居住房建设一方面能向市场提供一批中低价位、中小户型的住房，对平抑房价能起到积极作用，另一方面保障性安居住房的入市，对商品住房的销售有抑制作用，主要是保障性住房价格低，具有较大吸引力，而商品住房价格偏高。最后，保障性住房的大量入市也增加了部分市场库存量。

（四）中小房企严格匹配资金来源比例，信贷政策调整对企业发展影响有限

1.资金来源配置较为合理，有效保障项目顺利开展

中小房企资金来源主要有自有资金、银行贷款和其他资金，而且这三项的比例分别占到资金来源的30%～40%左右，30%和20%～30%左右，个别有集团背景的开发企业其自有资金占比可能高一点。在具体的项目建设中，中小企业会用自有资金进行前期绿化、基础项目和主体建设，等拿齐预售证件以后对外销售，随着款项的回流再进行内部装饰和后续项目开发。

2.房地产信贷政策调整对房企发展影响有限

目前房地产信贷政策逐步迈入调整期，但是在走访中房地产企业认为信贷政策调整对房企发展影响不大。一是在目前国内经济形势总体下滑，老百姓消费低迷的大环境下，整个楼市销量不好，影响整个市场发展。虽然信贷政策宽松，但是银行也有风险把控，发放开发贷款更加谨慎，除了那些之前与银行有历史业务、信誉良好的客户外，新进的中小房地产企业很难从银行获得贷款支持。二是个人住房贷款政策的变化对房企的影响也不大，因为不管是首付比例的降低以及贷款利率的下降并没有刺激老百姓的购房需求，大多数有意购房者目前都持观望态度，购房意愿较低，没有购房行为，哪里来的按揭贷款。所以，房地产企业在此期间的发展只能是稳住阵脚并静观市场变化。

二、中小房地产企业生存困难原因分析

中小房地产企业目前所面临的生存困境并不是一朝一夕形成的，有其自身成长发展的原因也有市场的影响。

（一）企业发展经营模式落后，缺乏先进的管理经验

在房地产市场迅猛发展时期，众多中小房地产公司如雨后春笋般出现在市场中，它们要么是家族企业、要么是项目公司，普遍缺乏先进的管理经验和优秀的人才储备和技术指导，在市场发展较好的时期，这些企业的发展也水涨船高，但目前整个房地产行业形势下滑，竞争越来越激烈，这种家族式的管理模式明显不适应企业的发展，很多中小房企要么被大型、全国型房地产企业合并重组，要么放缓项目建设速度，静待市场升温。

（二）企业资金来源较多依赖银行信贷，直接融资规模较小

上文分析中企业的其他资金占比在20%～30%左右，而这部分资金主要由个人住房按揭贷款和其他应收账款组成，说到底大部分还是来自银行贷款，这样通过直接或间接方式从银行取得的资金大概在60%～70%。虽然近年来银行对房地产贷款的发放普遍持谨慎态度，但是在房地产调控政策逐步宽松和市场利好的刺激下，房地产贷款发放量还是不断增加，企业对银行信贷依赖度较高。与此同时，很多中小房地产企业由于缺少对直接融资模式的正确认识和理解，缺乏专业知识和专业机构的咨询和支持，对直接融资方式并不感兴趣。

（三）企业风险预警机制不健全，抵御风险能力较弱

中小房地产企业经营的主要目的是盈利，导致很多企业管理层只注重眼前利益和单个项目的开发建设和销售，没有为企业的长远发展进行谋划，没有建立一套有效的风险防控机制，加之中小房地产企业自身实力弱，管理方式落后，对政策和市场变化的应变能力弱，一旦遇到市场销售不畅，开发资金、土地等生产要素不到位等情况，可能导致整个项目建设工期延长、停工甚至拖垮企业的事件发生。

三、中小房地产企业健康发展的对策建议

中小房地产企业的生存和发展不仅仅要解决资金融通问题，而且要从多个方面全盘考虑，为企业长远健康发展进行谋划。

（一）完善科学高效的企业制度建设，提高风险防控能力

中小房地产企业要与时俱进积极改变传统的经营理念，将短期目标和长远发展相结合，努力建立一套完整、高效、科学的公司管理机制，增强企业的核心竞争能力。要善于学习和运用各种分析工具，通过大数据分析预测市场销售变化、企业发展前景、市场风险等问题，及时调整企业经营结构和项目建设安排。要加强资金管理，制定现金收支计划，对每笔现金流进行科学的预测和规划，从而不断提高企业防控内外部风险的能力。

（二）积极创新融资模式，不断整合企业优势资源

中小房地产企业融资难度较大，但更应积极应对市场的变化，一方面要建立一套现代化的财务管理系统，运用先进的操作方法进行成本管理、资金管理及财务分析；一方面积极与相关机构联系，主动开展信用评级、上市评估等准备工作，积极引进海外资本、进行上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、建筑企业垫资、预售楼盘再投资等多种融资方式；最后，通过横向整合资源，与市场发展前景较好的大中型房地产企业合作，通过并购、重组、股权收购等方式对企业资源进行优化，使企业得以继续生存和发展。

（三）充分研发市场需求，找准定位，打造宜居楼盘

房地产市场的纵深发展将要求房地产企业从供给侧进行有效改革。中小房地产企业可以充分发挥地缘优势（本地企业居多）、认真研究市场需求，从购置土地阶段开始就分析市场行情，分析不同收入人群对居住地段、交通、医院、学校、生活等方方面面的需求。同时借鉴学习其他城市开发建设环保型楼盘的经验，从节约能源，绿色环保、方便群众生活等角度打造宜居楼盘，从而为自己企业树立品牌效应。

参考文献：

［1］马孝芳.企业资金管理中的突出问题集强化措施［J］.中国新技术新产品. 2012（02）.

［2］曲远洋.中国房地产企业融资渠道分析［J］.经济研究导刊. 2014（15）.

［3］夏玉香.房地产企业融资问题研究［J］.商业经济. 2014（09）.

［4］谢冬娇.宏观调控下房地产开发企业的多元化融资策略［J］.辽宁经济. 2013（03）.

（作者单位：中国人民银行西安分行营业管理部）